Kann ich meinen Wohnungsanteil ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen? Ja, aber die anderen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht. Schicken Sie ihnen zuerst ein schriftliches Angebot mit Preis und Bedingungen; nehmen sie es nicht binnen 10 Tagen ab Zustellung an, dürfen Sie an einen Dritten verkaufen.
Viele Wohnungen und Häuser in Montenegro haben mehr als einen Eigentümer. Erben, Geschwister, frühere Ehegatten oder Freunde, die gemeinsam gekauft haben, sind als Miteigentümer eingetragen, und dort beginnen die Fragen. Lokale Suchanfragen bestätigen das: zu "suvlasništvo" (Miteigentum) suchen die Leute "kuće" (am Haus), "stana" (an der Wohnung) und "suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (Miteigentum und Gesamthandseigentum), zu "prodaja suvlasničkog dijela" (Verkauf eines Miteigentumsanteils) "nekretnine" (Immobilie), "stana", "kuće" und "zemljišta" (Grundstück), und zu "pravo preče kupovine" (Vorkaufsrecht) am häufigsten "zakon" (Gesetz), "suvlasnika" (der Miteigentümer), "kuće" und "stana".
Dieser Artikel erklärt den Unterschied zwischen Miteigentum nach Bruchteilen und Gesamthandseigentum, wie ein Anteil so verkauft wird, dass der Verkauf nicht angefochten werden kann, was ein Miteigentümer allein darf und wofür alle zustimmen müssen, wie man das Miteigentum beendet und was es kostet.
Miteigentum und Gesamthandseigentum sind nicht dasselbe
Das Gesetz über Eigentumsverhältnisse unterscheidet zwei Formen, in denen mehrere Personen Eigentum an derselben Sache haben:
| Frage | Miteigentum nach Bruchteilen (susvojina) | Gesamthandseigentum (zajednička svojina) |
| Anteil jedes Eigentümers | Im Verhältnis zum Ganzen bestimmt, etwa 1/2 oder 1/3 | Bestimmbar, aber nicht im Voraus bestimmt |
| Eintragung im Kataster | Nach Anteilen, als Bruch ausgedrückt | Auf die Namen aller, mit dem Vermerk Gesamthandseigentum |
| Verfügung über den eigenen Teil | Der Miteigentümer allein, vorbehaltlich des Vorkaufsrechts der anderen | Verfügung nur mit Zustimmung aller Gesamthandseigentümer |
Ist unklar, welche Form vorliegt, wird Miteigentum nach Bruchteilen vermutet. Sind die Anteile nicht bestimmt, gelten sie als gleich. Gesamthandseigentümer können ihre Anteile jederzeit einvernehmlich festlegen; einigen sie sich nicht, kann jeder das Gericht anrufen. Welche Form Sie haben und wie groß Ihr Anteil ist, zeigt der Grundbuchauszug; wie man ihn liest, erklärt unser Artikel zum Grundbuchauszug.
Verkauf eines Anteils: zuerst den anderen anbieten
Ein Miteigentümer kann ohne Zustimmung der anderen über seinen Anteil verfügen. Beim Verkauf haben die übrigen Miteigentümer jedoch ein Vorkaufsrecht. Das Gesetz setzt auch die Frist: Nimmt ein Miteigentümer ein schriftliches Kaufangebot für den Anteil nicht innerhalb von 10 Tagen ab Zustellung an, darf der Verkäufer den Anteil an einen Dritten verkaufen.
Das Schuldrechtsgesetz ergänzt die Folge: Personen mit gesetzlichem Vorkaufsrecht müssen schriftlich über den beabsichtigten Verkauf und seine Bedingungen informiert werden, sonst können sie die Aufhebung des Verkaufs verlangen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist zeitlich nicht begrenzt, und die Regeln über das vertragliche Vorkaufsrecht gelten entsprechend: Wurde das Eigentum ohne Mitteilung übertragen und wusste der Käufer vom Vorkaufsrecht oder musste er davon wissen, kann der Miteigentümer binnen sechs Monaten ab Kenntnis der Übertragung deren Aufhebung und die Übertragung des Anteils an sich zu denselben Bedingungen verlangen; dieses Recht erlischt in jedem Fall fünf Jahre nach der Übertragung.
| Schritt | Was zu tun ist | Warum |
| 1 | Ein schriftliches Angebot an jeden Miteigentümer, mit Preis und Verkaufsbedingungen | Das Gesetz verlangt eine schriftliche Mitteilung über Verkauf und Bedingungen |
| 2 | Zustellung auf eine Weise, die das Datum belegt, etwa per Einschreiben mit Rückschein | Die 10 Tage laufen ab Zustellung |
| 3 | Abwarten, bis die 10 Tage vorbei sind | Bis dahin kann ein Miteigentümer annehmen |
| 4 | Der Vertrag mit dem Käufer beim Notar, als notarielle Urkunde | Rechtsgeschäfte über die Übertragung von Immobilieneigentum ohne diese Form sind wirkungslos |
| 5 | Steuererklärung des Käufers binnen 15 Tagen | Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer auf den gekauften Anteil |
Das Gesetz knüpft das Vorkaufsrecht an den Verkauf. Wie der Vertrag selbst aussieht und was der Notar berechnet, beschreibt unser Artikel zum Kaufvertrag beim Notar.
Was ein Miteigentümer allein darf und was alle brauchen
Wer einen Anteil kauft, wird Miteigentümer mit denselben Rechten und Pflichten wie der vorige. Jeder Miteigentümer darf die Sache zusammen mit den anderen besitzen und nutzen, im Verhältnis zu seinem Anteil und ohne ihre Rechte zu verletzen. Für Entscheidungen verlangt das Gesetz unterschiedliche Zustimmung:
| Entscheidung | Erforderliche Zustimmung |
| Ordentliche Verwaltung und Instandhaltung | Miteigentümer, deren Anteile zusammen mehr als die Hälfte des Werts ausmachen |
| Art der Nutzung, Bestellung und Abberufung eines Verwalters | Mehr als die Hälfte des Werts |
| Dringende und notwendige Arbeiten zur Erhaltung der Sache | Jeder Miteigentümer allein |
| Verkauf der ganzen Immobilie, Nutzungsänderung, Vermietung der ganzen Immobilie | Alle Miteigentümer |
| Hypothek auf der ganzen Immobilie, größere Reparaturen, Anbau, Aufstockung, Umbau | Alle Miteigentümer |
| Hypothek nur auf dem eigenen Anteil | Der Miteigentümer allein |
Kommt keine Zustimmung zustande, kann jeder Miteigentümer eine gerichtliche Entscheidung verlangen. Die Kosten für Nutzung, Verwaltung und Instandhaltung tragen die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile, und Erträge wie Miete teilen sie im selben Verhältnis. Deshalb kann ein Miteigentümer die ganze Wohnung nicht allein vermieten; die Regeln zum Vermieten beschreibt unser Artikel zum Vermieten einer Wohnung.
Teilung: wie man aus dem Miteigentum herauskommt
Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Teilung verlangen, außer zu einer Zeit, in der sie den anderen schaden würde. Dieses Recht verjährt nicht, und ein Vertrag, mit dem ein Miteigentümer dauerhaft auf die Teilung verzichtet, ist nichtig. Die Miteigentümer können einstimmig vereinbaren, die Teilung höchstens fünf Jahre lang nicht zu verlangen.
- Vertragliche Teilung. Die Miteigentümer einigen sich, und der Vertrag über die Teilung einer Immobilie wird schriftlich beim Notar geschlossen.
- Gerichtliche Teilung. Ohne Einigung kann jeder Miteigentümer die Teilung beim Gericht im außerstreitigen Verfahren beantragen.
- Teilung in Natur, wenn möglich: jeder erhält einen Teil, der seinem Anteil entspricht, Unterschiede werden in Geld ausgeglichen.
- Zuweisung an einen Miteigentümer. Ist die Teilung in Natur nicht möglich oder würde sie den Wert merklich mindern, kann das Gericht die Sache einem Miteigentümer zuweisen, der den anderen den Wert ihrer Anteile auszahlt; bis zur Zahlung haben diese ein Pfandrecht an der Sache.
- Öffentlicher Verkauf. Ist auch das keine Lösung, ordnet das Gericht den Verkauf an, und der Erlös wird nach Anteilen verteilt.
Die Kosten der Teilung tragen die Miteigentümer im Verhältnis ihrer Anteile, sofern nichts anderes vereinbart ist. Sind die Miteigentümer Erben, kann eine Einigung über die Teilung schon in den Erbbeschluss aufgenommen werden; das Verfahren beschreibt unser Artikel zum Nachlassverfahren.
Steuer und Notar
Grunderwerbsteuer. Beim Erwerb eines Miteigentumsanteils ist jeder Erwerber im Verhältnis zu seinem Anteil steuerpflichtig, Bemessungsgrundlage ist der Marktwert des erworbenen Anteils. Die Sätze betragen 3% bis 150.000 €, darüber 4.500 € + 5% auf den Betrag über 150.000 €. Bei Beendigung des Miteigentums oder bei der Teilung zahlt, wer einen gesonderten Teil erwirbt, keine Steuer bis zum Wert seines bisherigen Anteils; besteuert wird nur, was darüber hinaus erworben wird. Teilen zwei Miteigentümer zu je 1/2 eine Wohnung im Wert von 120.000 € und übernimmt einer sie ganz, wird die Steuer auf 60.000 € gezahlt, also 1.800 €. Die Erklärung ist binnen 15 Tagen abzugeben. Details erklärt unser Artikel zur Grunderwerbsteuer.
Notar. Nach dem Tarif 2026 richtet sich die Gebühr für eine notarielle Urkunde nach dem Gegenstandswert: für den Verkauf der Hälfte einer Wohnung im Wert von 50.000 € sind es 350 €, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei der Teilung ist Grundlage der Wert des gesamten geteilten Vermögens, für eine Wohnung im Wert von 100.000 € also 480 €, zuzüglich Mehrwertsteuer. Ist der angegebene Preis niedriger, legt der Notar den Marktwert zugrunde.
Kurze Checkliste nach Situation
| Situation | Was das Gesetz verlangt |
| Ich verkaufe meinen Anteil | Schriftliches Angebot an die anderen Miteigentümer und 10 Tage Wartezeit |
| Wir verkaufen die ganze Wohnung | Unterschriften aller Miteigentümer oder ihrer Bevollmächtigten |
| Ich will die ganze Wohnung vermieten | Zustimmung aller Miteigentümer |
| Das Dach ist undicht und braucht eine dringende Reparatur | Jeder Miteigentümer kann allein handeln |
| Ich will eine Hypothek auf meinen Anteil | Allein möglich; für die ganze Immobilie braucht es die Zustimmung aller |
| Ich will aus dem Miteigentum heraus | Teilung per Vertrag beim Notar oder beim Gericht |
Ist man sich einig und wird die ganze Immobilie verkauft, beschreibt unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf den Ablauf vom Preis bis zur Übergabe; eine Anzeige können Sie in unserer Immobilienkategorie aufgeben.
Häufige Fragen
Was, wenn ich meinen Anteil verkaufe, ohne ihn den Miteigentümern anzubieten? Ein Miteigentümer, der nicht schriftlich über Verkauf und Bedingungen informiert wurde, kann die Aufhebung des Verkaufs verlangen. Nach den entsprechend geltenden Regeln beträgt die Frist sechs Monate ab Kenntnis der Übertragung, spätestens fünf Jahre ab der Übertragung.
Kann ein Miteigentümer die Wohnung vermieten? Nicht die ganze Wohnung. Die Vermietung der ganzen Immobilie geht über die ordentliche Verwaltung hinaus und braucht die Zustimmung aller Miteigentümer; fehlt sie, kann eine gerichtliche Entscheidung verlangt werden.
Wie wird ein Haus oder eine Wohnung im Miteigentum geteilt? Per Einigung mit einem Teilungsvertrag beim Notar oder beim Gericht. Das Gericht teilt in Natur, wenn möglich; sonst weist es die Immobilie einem Miteigentümer gegen Auszahlung der anderen zu oder ordnet einen öffentlichen Verkauf an.
Fällt Steuer an, wenn ein Miteigentümer den Anteil eines anderen übernimmt? Ja, auf das, was er über seinen bisherigen Anteil hinaus erwirbt. Bis zum Wert des eigenen Anteils fällt bei Teilung oder Beendigung des Miteigentums keine Grunderwerbsteuer an.
Kann ein Miteigentümer seinen Anteil mit einer Hypothek belasten? Seinen eigenen Anteil kann er allein verpfänden. Eine Hypothek auf der ganzen Immobilie braucht die Zustimmung aller Miteigentümer.
Quellen
Miteigentum, Gesamthandseigentum, das Vorkaufsrecht der Miteigentümer und die Teilung regelt das Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Amtsblatt Montenegros 19/2009, Artikel 131 bis 160 und 313; die Änderung im Amtsblatt Montenegros 29/2025 betrifft diese Regeln nicht). Die Folgen einer versäumten Mitteilung stammen aus dem Schuldrechtsgesetz (Artikel 536, 541 und 542), die Eintragung nach Bruchteilen aus den Artikeln 75 und 76 des Gesetzes über Landesvermessung und Immobilienkataster, die Form der notariellen Urkunde aus Artikel 52 des Notargesetzes. Die Steuer regelt das Grunderwerbsteuergesetz (Artikel 7, 9, 11, 12 und 16), die Notargebühr der Tarif über Gebühren und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026, Artikel 5 und 6 und Tarifnummer 1). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und bietet keine Rechtsberatung; für eine konkrete Immobilie wenden Sie sich an einen Notar oder Anwalt.