Muss ein Vertrag über lebenslangen Unterhalt beim Notar geschlossen werden? Ja, als notarielle Urkunde. Der Notar muss den Vertrag vorlesen und den Empfänger darauf hinweisen, dass das Vermögen nicht in den Nachlass fällt und daraus keine Pflichtteilsberechtigten befriedigt werden können; ohne das ist der Vertrag nicht gültig.
Eine Wohnung gegen Versorgung bis ans Lebensende wird in Montenegro mit einem Vertrag über lebenslangen Unterhalt (ugovor o doživotnom izdržavanju) vereinbart, und dazu gibt es viele Fragen. Lokale Suchanfragen zeigen sie: zu "ugovor o doživotnom izdržavanju" (Vertrag über lebenslangen Unterhalt) suchen die Leute "porez" (Steuer), "primer" (Beispiel), "i nužni deo" (und der Pflichtteil), "zakon" (Gesetz), "cena" (Preis) und "obrazac" (Vorlage), zu "doživotno izdržavanje" (lebenslanger Unterhalt) "za stan" (für eine Wohnung) und "u zamenu za stan" (im Tausch gegen eine Wohnung), und zu "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" die Frage "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (wie hoch ist die Steuer auf einen solchen Vertrag).
Dieser Artikel erklärt, was der Vertrag umfasst, warum er ohne notarielle Urkunde nicht gilt, wann die Wohnung auf den Unterhaltsgeber übergeht, wer wann Steuer zahlt, wie der Vertrag aufgelöst wird und wann die gesetzlichen Erben ihn anfechten können.
Was ein Vertrag über lebenslangen Unterhalt ist
Das Schuldrechtsgesetz definiert ihn so: Eine Partei, der Unterhaltsgeber, verpflichtet sich, die andere Partei oder einen Dritten, den Unterhaltsempfänger, bis zu dessen Tod zu versorgen, und die andere Partei überlässt ihr dafür ihr ganzes Vermögen oder einen Teil davon. Der Erwerb ist bis zum Tod des Unterhaltsempfängers aufgeschoben.
- Der Vertrag kann nur Sachen und Rechte umfassen, die bei Vertragsschluss bestehen.
- Sofern nichts anderes vereinbart ist, umfasst der Unterhalt insbesondere Wohnen, Nahrung, Kleidung und Schuhe, Pflege bei Krankheit und im Alter, Behandlungskosten und Leistungen für den täglichen Bedarf.
- Unterhalt kann für zwei oder mehr Personen vereinbart werden, etwa für ein Ehepaar, und jede hat einen eigenen Anspruch auf die vereinbarten Leistungen.
- Ist der Unterhalt zugunsten eines Dritten vereinbart, erwirbt der Unterhaltsgeber das Eigentum mit dem Tod seines Vertragspartners, sofern der Vertrag nicht bestimmt, dass es mit dem Tod des Dritten übergeht.
Form: nur als notarielle Urkunde
Nach dem Notargesetz werden Verträge über lebenslangen Unterhalt als notarielle Urkunde errichtet, und ein Vertrag ohne diese Form ist rechtlich wirkungslos. Das Schuldrechtsgesetz ergänzt, dass der Notar den Vertrag zuvor den Parteien vorlesen und den Unterhaltsempfänger insbesondere darauf hinweisen muss, dass das Vermögen aus dem Vertrag nicht in seinen Nachlass fällt und daraus keine Pflichtteilsberechtigten befriedigt werden können. Der Notar bestätigt dies auf dem Vertrag selbst; ein Vertrag, der dagegen verstößt, ist nichtig.
Nichtig ist der Vertrag auch, wenn der Unterhaltsgeber eine Person ist, die den Empfänger im Rahmen ihres Berufs oder ihrer Tätigkeit betreut, etwa medizinisches Personal, ein Krankenhaus oder eine Agentur, sofern nicht vorher die Zustimmung der zuständigen Vormundschaftsbehörde eingeholt wurde.
Was mit der Wohnung geschieht, solange der Empfänger lebt
Der Unterhaltsempfänger bleibt als Eigentümer eingetragen; der Unterhaltsgeber erwirbt die Wohnung erst mit seinem Tod. Der Unterhaltsgeber kann sein Recht aus dem Vertrag durch Eintragung in ein öffentliches Register sichern, bei Immobilien ist das der Kataster. Die Ansprüche des Unterhaltsempfängers sind nicht übertragbar.
Wie man liest, was auf einer Wohnung eingetragen ist, erklärt unser Artikel zum Grundbuchauszug.
Auflösung des Vertrags
| Situation | Was das Gesetz erlaubt |
| Beide Parteien sind sich einig | Einvernehmliche Auflösung, auch nach Beginn der Erfüllung |
| Sie leben zusammen, und die Beziehung ist so zerrüttet, dass das Zusammenleben unerträglich ist | Jede Partei kann beim Gericht die Auflösung beantragen |
| Eine Partei erfüllt ihre Pflichten nicht | Die andere Partei kann die Auflösung verlangen |
| Die Umstände haben sich so geändert, dass die Erfüllung erheblich erschwert ist | Das Gericht kann das Verhältnis neu regeln, den Vertrag auflösen oder das Recht des Empfängers in eine Leibrente umwandeln |
Bei der Auflösung behält jede Partei das Recht, von der anderen die Entschädigung zu verlangen, die ihr nach den allgemeinen Regeln des Vermögensrechts zusteht.
Wenn der Unterhaltsgeber zuerst stirbt
Nach dem Tod des Unterhaltsgebers gehen seine Pflichten auf seinen Ehegatten oder gleichgeschlechtlichen Lebenspartner und die zur Erbschaft berufenen Nachkommen über, wenn sie zustimmen. Stimmen sie nicht zu, wird der Vertrag aufgelöst, und sie können keine Entschädigung für früher geleisteten Unterhalt verlangen. Sind sie nicht in der Lage, die Pflichten zu übernehmen, können sie vom Unterhaltsempfänger eine Entschädigung verlangen, die das Gericht nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Vermögenslage beider Seiten festsetzt.
Die gesetzlichen Erben: wann sie anfechten können
Das Vermögen aus dem Vertrag fällt nicht in den Nachlass, daher haben Pflichtteilsberechtigte keinen Anspruch darauf. Die gesetzlichen Erben des Empfängers können jedoch beim Gericht die Aufhebung verlangen, wenn der Vertrag wegen Krankheit oder Alter des Empfängers für den Unterhaltsgeber keinerlei Ungewissheit bedeutete.
- Die Frist beträgt ein Jahr ab Kenntnis des Vertrags, spätestens drei Jahre nach dem Tod des Empfängers.
- Die Einjahresfrist kann nicht vor dem Tod des Empfängers zu laufen beginnen.
Wie sich dieser Vertrag von Schenkung und Erbschaft unterscheidet:
| Frage | Lebenslanger Unterhalt | Schenkung | Erbschaft |
| Wann das Eigentum übergeht | Mit dem Tod des Unterhaltsempfängers | Zu Lebzeiten, mit Eintragung im Kataster | Mit dem Tod des Erblassers, Eintragung nach dem Erbbeschluss |
| Form | Notarielle Urkunde | Notarielle Urkunde | Nachlassverfahren beim Notar |
| Pflichtteilsberechtigte | Das Vermögen fällt nicht in den Nachlass | Schenkungen werden unter gesetzlichen Voraussetzungen bei der Pflichtteilsberechnung dem Nachlasswert hinzugerechnet | Der Pflichtteil wird vom Nachlass berechnet |
Die Regeln zur Schenkung beschreibt unser Artikel zum Verschenken einer Immobilie, die zur Erbschaft unser Artikel zum Nachlassverfahren.
Steuer und Notar
Grunderwerbsteuer. Steuerpflichtig ist der Unterhaltsgeber als Erwerber der Immobilie, und die Steuerpflicht entsteht am Todestag des Unterhaltsempfängers. Der Unterhaltsgeber gibt die Steuererklärung binnen 15 Tagen ab Entstehen der Pflicht ab. Keine Steuer zahlt ein Unterhaltsgeber, der Erbe erster Ordnung des Empfängers ist, etwa Kind oder Ehegatte. Andere zahlen auf den Marktwert 3% bis 150.000 €, darüber 4.500 € + 5% auf den Betrag über 150.000 €: für eine Wohnung im Wert von 90.000 € sind das 2.700 €. Mehr zur Berechnung steht in unserem Artikel zur Grunderwerbsteuer.
Notar. Der Tarif 2026 hat für diesen Vertrag keine eigene Position, daher richtet sich die Gebühr für die notarielle Urkunde nach Tarifnummer 1 und dem Gegenstandswert: für eine Wohnung im Wert von 90.000 € sind es 480 €, zuzüglich Mehrwertsteuer.
Kurze Checkliste vor der Unterschrift
| Prüfung | Warum |
| Dass die Form eine notarielle Urkunde ist | Ohne sie ist der Vertrag wirkungslos |
| Was der Unterhalt genau umfasst | Das Gesetz gibt den Rahmen, der Vertrag den Umfang |
| Welche Immobilien der Vertrag umfasst | Nur die bei Vertragsschluss bestehenden |
| Eintragung des Rechts des Unterhaltsgebers im Kataster | So sichert der Unterhaltsgeber sein Recht |
| Wer den Unterhalt fortsetzt, wenn der Unterhaltsgeber stirbt | Ehegatte oder Partner und Nachkommen, nur wenn sie zustimmen |
| Ob der Unterhaltsgeber Erbe erster Ordnung ist | Davon hängt die Grunderwerbsteuer ab |
Wird die Wohnung danach verkauft, beschreibt unser Ratgeber zum Wohnungsverkauf den Ablauf; eine Anzeige können Sie in unserer Immobilienkategorie aufgeben.
Häufige Fragen
Wann wird der Unterhaltsgeber Eigentümer der Wohnung? Mit dem Tod des Unterhaltsempfängers. Bis dahin ist der Empfänger Eigentümer, und der Unterhaltsgeber kann sein Recht durch Eintragung im Kataster sichern.
Wer zahlt die Steuer und wann? Der Unterhaltsgeber; die Pflicht entsteht am Todestag des Empfängers, die Erklärung ist binnen 15 Tagen abzugeben. Ein Unterhaltsgeber, der Erbe erster Ordnung des Empfängers ist, etwa Kind oder Ehegatte, zahlt keine Grunderwerbsteuer.
Können die Erben einen Vertrag über lebenslangen Unterhalt anfechten? Die gesetzlichen Erben können die Aufhebung verlangen, wenn der Vertrag wegen Krankheit oder Alter des Empfängers für den Unterhaltsgeber keinerlei Ungewissheit bedeutete. Die Frist beträgt ein Jahr ab Kenntnis des Vertrags, spätestens drei Jahre nach dem Tod des Empfängers.
Kann der Vertrag aufgelöst werden? Ja, einvernehmlich oder durch das Gericht, wenn die Parteien zusammenleben und die Beziehung unerträglich ist, wenn eine Partei ihre Pflichten nicht erfüllt oder wenn sich die Umstände wesentlich geändert haben.
Was, wenn der Unterhaltsgeber vor dem Empfänger stirbt? Die Pflichten gehen auf seinen Ehegatten oder Partner und die zur Erbschaft berufenen Nachkommen über, wenn sie zustimmen. Stimmen sie nicht zu, wird der Vertrag ohne Entschädigung für früher geleisteten Unterhalt aufgelöst.
Quellen
Begriff, Form, Auflösung, Rechte der Erben und der Tod des Unterhaltsgebers sind im Schuldrechtsgesetz geregelt (Amtsblatt Montenegros 47/2008, Artikel 1075 bis 1086, mit der Änderung der Artikel 1085 und 1086 im Amtsblatt Montenegros 123/2024). Die zwingende notarielle Urkunde folgt aus Artikel 52 des Notargesetzes, die Pflichtteilsberechnung aus Artikel 30 des Erbgesetzes. Die Steuer regelt das Grunderwerbsteuergesetz (Artikel 8, 11, 12, 15 und 16), die Notargebühr der Tarif über Gebühren und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026, Tarifnummer 1). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und bietet keine Rechtsberatung; für einen konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Notar oder Anwalt.