Ölünceye kadar bakma sözleşmesi noterde mi yapılmalı? Evet, noter senedi şeklinde. Noter sözleşmeyi okumalı ve bakılanı, malın terekeye girmeyeceği ve bununla saklı paylı mirasçıların alacaklarının karşılanamayacağı konusunda uyarmalıdır; bu olmadan sözleşme geçerli değildir.
Karadağ'da ömür boyu bakım karşılığında daire devri, ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle (ugovor o doživotnom izdržavanju) yapılır ve etrafında pek çok soru var. Yerel aramalar bunları gösteriyor: "ugovor o doživotnom izdržavanju" (ölünceye kadar bakma sözleşmesi) aramasına "porez" (vergi), "primer" (örnek), "i nužni deo" (ve saklı pay), "zakon" (kanun), "cena" (ücret) ve "obrazac" (form), "doživotno izdržavanje" (ömür boyu bakım) aramasına "za stan" (daire için) ve "u zamenu za stan" (daire karşılığında), "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" aramasına ise "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (bakma sözleşmesinde vergi ne kadar) ekleniyor.
Bu yazı sözleşmenin neyi kapsadığını, noter senedi olmadan neden geçerli olmadığını, dairenin bakım verene ne zaman geçtiğini, vergiyi kimin ve ne zaman ödediğini, sözleşmenin nasıl sona erdiğini ve yasal mirasçıların ne zaman itiraz edebileceğini anlatıyor.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedir
Borçlar Kanunu sözleşmeyi şöyle tanımlıyor: bir taraf, bakım veren, diğer tarafa ya da üçüncü bir kişiye, bakılana, ölümüne kadar bakmayı üstlenir; diğer taraf da karşılığında malvarlığının tamamını ya da bir kısmını verir. Edinim bakılanın ölüm anına kadar ertelenmiştir.
- Sözleşme yalnız sözleşmenin yapıldığı anda var olan şeyleri ve hakları kapsayabilir.
- Aksi kararlaştırılmadıkça bakım özellikle barınma, yiyecek, giyim ve ayakkabı, hastalık ve yaşlılıkta bakım, tedavi masrafları ve günlük ihtiyaçlar için ödemeleri kapsar.
- Bakım iki ya da daha fazla kişi için kararlaştırılabilir, örneğin evli bir çift; her birinin kararlaştırılan edimlere ayrı hakkı olur.
- Bakım üçüncü kişi lehine kararlaştırılmışsa, sözleşme mülkiyetin üçüncü kişinin ölümüyle geçeceğini öngörmedikçe, bakım veren mülkiyeti sözleşme karşı tarafının ölümüyle edinir.
Şekil: yalnız noter senedi
Noterlik Kanunu'na göre ölünceye kadar bakma sözleşmeleri noter senedi (notarski zapis) şeklinde yapılır; bu şekilde yapılmayan sözleşme hukuki sonuç doğurmaz. Borçlar Kanunu, noterin bundan önce sözleşmeyi taraflara okuması ve bakılanı özellikle, sözleşmenin konusu olan malın terekesine girmeyeceği ve bununla saklı paylı mirasçıların alacaklarının karşılanamayacağı konusunda uyarması gerektiğini ekliyor. Noter bunun yapıldığını sözleşmenin üzerinde onaylar; buna aykırı yapılan sözleşme batıldır.
Bakım veren, bakılanla mesleği ya da faaliyeti çerçevesinde ilgilenen biriyse, örneğin sağlık personeli, bir hastane ya da bir ajans, önceden yetkili vesayet makamının onayı alınmadıkça sözleşme yine batıldır.
Bakılan hayattayken daireye ne olur
Bakılan malik olarak kayıtlı kalır; bakım veren daireyi ancak onun ölümüyle edinir. Bakım veren sözleşmeden doğan hakkını resmî sicile kayıtla güvence altına alabilir; taşınmazlar için bu sicil kadastrodur. Bakılanın alacakları başkasına devredilemez.
Dairede neyin kayıtlı olduğunun nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız anlatıyor.
Sözleşmenin feshi
| Durum | Kanun neye izin veriyor |
| İki taraf anlaşıyor | İfa başlamış olsa bile anlaşmayla fesih |
| Birlikte yaşıyorlar ve ilişkiler birlikte yaşamı çekilmez kılacak kadar bozulmuş | Her taraf mahkemeden fesih isteyebilir |
| Taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmiyor | Diğer taraf fesih isteyebilir |
| Koşullar değişti ve ifa önemli ölçüde zorlaştı | Mahkeme ilişkiyi yeniden düzenleyebilir, sözleşmeyi feshedebilir ya da bakılanın hakkını ömür boyu gelire çevirebilir |
Fesihte her taraf, malvarlığı hukukunun genel kurallarına göre kendisine düşen tazminatı diğerinden isteme hakkını korur.
Bakım veren önce ölürse
Bakım verenin ölümünden sonra yükümlülükleri eşine ya da aynı cinsiyetten yaşam partnerine ve mirasa çağrılan altsoyuna kabul ederlerse geçer. Kabul etmezlerse sözleşme sona erer ve daha önce verilen bakım için tazminat isteyemezler. Yükümlülükleri üstlenebilecek durumda değillerse bakılandan tazminat isteyebilirler; mahkeme bunu iki tarafın mali durumunu gözeterek serbestçe takdir eder.
Yasal mirasçılar: ne zaman itiraz edebilirler
Sözleşmeye konu mal terekeye girmez, bu yüzden saklı paylı mirasçıların bu mal üzerinde hakkı yoktur. Bununla birlikte bakılanın yasal mirasçıları, bakılanın hastalığı ya da yaşlılığı yüzünden sözleşme bakım veren için hiçbir belirsizlik taşımıyorduysa, mahkemeden sözleşmenin iptalini isteyebilir.
- Süre, sözleşmeyi öğrenmeden itibaren bir yıl, en geç bakılanın ölümünden itibaren üç yıldır.
- Bir yıllık süre bakılanın ölümünden önce işlemeye başlayamaz.
Bu sözleşmenin bağıştan ve mirastan farkı:
| Soru | Ölünceye kadar bakma | Bağış | Miras |
| Mülkiyet ne zaman geçer | Bakılanın ölümüyle | Sağlıkta, kadastroya tescille | Murisin ölümüyle, tescil miras kararından sonra |
| Şekil | Noter senedi | Noter senedi | Noterde miras işlemleri |
| Saklı paylı mirasçılar | Mal terekeye girmez | Bağışlar kanuni koşullarla saklı pay hesabında tereke değerine eklenir | Saklı pay terekeden hesaplanır |
Bağışın kurallarını ev bağışı yazımız, mirasınkileri miras yazımız anlatıyor.
Vergi ve noter
Devir vergisi. Mükellef, taşınmazı edinen olarak bakım verendir; vergi borcu bakılanın ölüm gününde doğar. Bakım veren vergi beyanını borcun doğduğu günden itibaren 15 gün içinde verir. Bakılanın birinci derece mirasçısı olan bakım veren, örneğin çocuğu ya da eşi, vergi ödemez. Diğerleri piyasa değeri üzerinden 150.000 €'ya kadar %3, bunun üstünde 4.500 € + 150.000 €'yu aşan kısmın %5'i oranında öder: 90.000 € değerindeki bir daire için bu 2.700 €'dur. Hesaplamayla ilgili ayrıntılar tapu devir vergisi yazımızda.
Noter. 2026 tarifesinde bu sözleşme için ayrı bir bent yok; bu yüzden noter senedinin ücreti işlemin konusunun değerine göre 1 numaralı tarifeden hesaplanır: 90.000 € değerindeki bir daire için 480 €, artı KDV.
İmzadan önce kısa liste
| Kontrol | Neden |
| Şeklin noter senedi olması | Bu şekil olmadan sözleşme hukuki sonuç doğurmaz |
| Bakımın tam olarak neyi kapsadığı | Kanun çerçeveyi çiziyor, kapsamı sözleşme belirliyor |
| Sözleşmenin hangi taşınmazları kapsadığı | Yalnız sözleşme anında var olanlar |
| Bakım verenin hakkının kadastroya kaydı | Bakım veren hakkını böyle güvenceye alır |
| Bakım veren ölürse bakımı kimin sürdüreceği | Eş ya da partner ve altsoy, yalnız kabul ederlerse |
| Bakım verenin birinci derece mirasçı olup olmadığı | Devir vergisi buna bağlı |
Daire sonradan satılacaksa süreci daire satış rehberimiz anlatıyor; ilanınızı emlak kategorimizde verebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Bakım veren daireye ne zaman malik olur? Bakılanın ölümüyle. O zamana kadar malik bakılandır; bakım veren hakkını kadastroya kayıtla güvenceye alabilir.
Vergiyi kim ve ne zaman öder? Bakım veren; borç bakılanın ölüm gününde doğar ve beyan 15 gün içinde verilir. Bakılanın birinci derece mirasçısı olan bakım veren, örneğin çocuğu ya da eşi, devir vergisi ödemez.
Mirasçılar ölünceye kadar bakma sözleşmesine itiraz edebilir mi? Yasal mirasçılar, bakılanın hastalığı ya da yaşlılığı yüzünden sözleşme bakım veren için hiçbir belirsizlik taşımıyorduysa iptal isteyebilir. Süre, sözleşmeyi öğrenmeden itibaren bir yıl, en geç bakılanın ölümünden itibaren üç yıldır.
Sözleşme feshedilebilir mi? Evet: anlaşmayla, ya da taraflar birlikte yaşıyor ve ilişkiler çekilmez olmuşsa, taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa ya da koşullar önemli ölçüde değiştiyse mahkemede.
Bakım veren bakılandan önce ölürse ne olur? Yükümlülükler, kabul ederlerse, bakım verenin eşine ya da partnerine ve mirasa çağrılan altsoyuna geçer. Kabul etmezlerse sözleşme, daha önce verilen bakım için tazminat olmaksızın sona erer.
Kaynaklar
Tanımı, şekli, feshi, mirasçıların haklarını ve bakım verenin ölümünü Borçlar Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 47/2008, madde 1075 ila 1086; 1085 ve 1086. maddeler Karadağ Resmî Gazetesi 123/2024 ile değişti) düzenliyor. Noter senedi zorunluluğu Noterlik Kanunu'nun 52. maddesinden, saklı payın hesaplanması Miras Kanunu'nun 30. maddesinden. Vergiyi Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (madde 8, 11, 12, 15 ve 16), noter ücretini Noter Ücret ve Masraf Tarifesi (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026, tarife numarası 1) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir sözleşme için bir noter ya da avukata danışın.