Karadağ'da konut kirasında fesih bildirim süresi ne kadar? Kararlaştırılan süre. Belirsiz süreli sözleşmede bildirim süresi yazmıyorsa üç aydır.
Kira sona yaklaşırken aynı sorular tekrar ediyor. Yerel aramalar bunu gösteriyor: "otkaz ugovora o zakupu" (kira sözleşmesinin feshi) aramasına "stana" (dairenin), "na određeno vrijeme" (belirli süreli) ve "primjer" (örnek) ekleniyor, "otkazni rok zakup stana" (konut kirasında bildirim süresi) aranıyor, "depozit za stan" (daire depozitosu) aramasına "zakon" (kanun) ve "iskustva" (deneyimler) ekleniyor, ayrıca "iseljenje zakupca" (kiracının tahliyesi) aranıyor.
Bu yazı Borçlar Kanunu'nun sözleşmenin şekli, bildirim süresi, bildirimsiz fesih, kira sürerken dairenin satışı, dairenin teslimi ve depozito hakkında ne dediğini ve kiracı daireyi boşaltmazsa kime başvurulacağını anlatıyor.
Sözleşme: yazılı şekil ve onay
Konut kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmalı ve mevzuata uygun şekilde onaylanmalıdır. Buna aykırı yapılan sözleşme batıldır. Konut kirasına aynı kanundaki genel kira hükümleri de kıyasen uygulanır.
Konut Binalarının Bakımı Kanunu, bir binada daire kiraya veren malike iki yükümlülük daha getiriyor:
- kiraya verdiği günden itibaren 15 gün içinde yöneticiye kiracı ve kiraya veren bilgileri, alan ve kira süresiyle birlikte yazılı kira bildirimi verir;
- sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde vergi idaresine noter veya başka bir yetkili makam tarafından onaylanmış bir sözleşme nüshası teslim eder.
Yöneticinin rolünü apartman yöneticisi ve kat malikleri yazımız, kira gelirinin vergisini ise evi kiraya verme yazımız anlatıyor.
Konut kira sözleşmesi nasıl sona erer
Kanun yedi sebep sayıyor:
| Sebep | Not |
| Anlaşmayla sona erdirme | Taraflar bitiş gününde anlaşır |
| Sürenin dolması | Belirli süreli sözleşmelerde |
| Dairenin yok olması | Daire mücbir sebeple yalnızca kısmen yok olur veya hasar görürse kiracı sözleşmeyi feshedebilir ya da kalıp kiranın indirilmesini isteyebilir |
| Binanın veya bir kısmının yıkılması | Yetkili makamın kesinleşmiş kararına dayanarak |
| Kullanım amacının değişmesi | Binanın veya dairenin kullanım amacı mevzuata uygun olarak değiştirildiğinde |
| Fesih bildirimi | Bildirim süresiyle ya da kanunda belirtilen hallerde süresiz |
| Diğer haller | Kanunla belirlenen |
Fesih bildirim süresi
| Sözleşme | Nasıl sona erer | Bildirim süresi |
| Belirsiz süreli | Her iki tarafın da karşı tarafa yapabileceği fesih bildirimiyle | Kararlaştırılan; kararlaştırılmamışsa üç ay |
| Belirli süreli | Yapıldığı sürenin dolmasıyla kendiliğinden | Kanun olağan feshi süresi belirlenmemiş sözleşmeler için öngörüyor |
| Süre dolmuş, kiracı daireyi kullanmaya devam ediyor | Kiraya veren itiraz etmezse aynı şartlarla belirsiz süreli yeni bir sözleşme yapılmış sayılır | Belirsiz süreli sözleşmedeki gibi |
Belirli süreli sözleşme, süresi dolmadan önce anlaşmayla, sözleşmenin kendi hükmüyle ya da aşağıda sayılan kanuni sebeplerle sona erer. Tablonun son satırına dikkat etmek gerekir: uzatma istemeyen kiraya veren buna itiraz etmelidir, aksi halde yeni bir sözleşme yapılmış sayılır.
Kanun konut kirasında fesih bildirimi için özel bir şekil öngörmüyor. Alındı belgeli yazılı bildirim, bildirim süresinin hangi günden itibaren işlediğini kanıtlamayı kolaylaştırır.
Bildirim süresi olmadan fesih
Kiraya veren sözleşmeyi bildirim süresi vermeden feshedebilir:
- kiracı kirayı art arda iki dönem ödemezse. Ancak kiracı borcu fesih kendisine bildirilmeden önce öderse ya da o anda kiraya verenden kanuni takas şartlarını taşıyan bir alacağı varsa sözleşme yürürlükte kalır;
- daire izni olmadan alt kiraya verilmişse;
- kiracı uyarıya rağmen daireyi sözleşmeye veya amacına aykırı kullanır ya da bakımını ihmal ederse ve önemli bir zarar tehlikesi varsa.
Kiracı:
- daire sağlığa zararlıysa sözleşmeyi bildirim süresi vermeden feshedebilir, bunu sözleşmeyi yaparken bilse bile. Bu haktan feragat edilemez;
- kiraya veren bir ayıbı verilen ek makul sürede de gidermezse sözleşmeyi feshedebilir veya kira indirimi isteyebilir, ayrıca tazminat hakkı vardır;
- gerekli onarımlar dairenin kullanımını önemli ölçüde ve uzun süre engelliyorsa sözleşmeyi feshedebilir; onarımlar süresince kirada orantılı indirim hakkı vardır.
Dairenin satışı ve taraflardan birinin ölümü
- Kira sürerken satış. Alıcı kiraya verenin yerine geçer. Kararlaştırılan süre dolmadan, belirsiz süreli kirada ise bildirim süresi dolmadan kiracıdan dairenin teslimini isteyemez. Satıcı, alıcının kiradan doğan yükümlülüklerinden müteselsil kefil olarak sorumludur.
- Kira kime ödenir. Aksi kararlaştırılmadıkça kira, satın almadan sonraki ilk ödeme döneminden itibaren alıcıya aittir. Satıştan haberdar edildiği andan itibaren kiracı kirayı yalnızca alıcıya öder.
- Satıştan sonra kiracı kanuni bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her durumda feshedebilir.
- Kiracının veya kiraya verenin ölümü. Aksi kararlaştırılmadıkça kira mirasçılarla devam eder. Kiracının mirasçıları, ölümünden itibaren altı ay içinde, bildirim süresine uyarak sözleşmeyi kararlaştırılan süre dolmadan da feshedebilir.
İçinde kiracı oturan bir daireyi satıyorsanız sürecin tamamını daire satış rehberimizde bulabilirsiniz.
Depozito ve dairenin teslimi
Borçlar Kanunu'nda kira depozitosuna dair özel bir kural yok. Tutarı, amacı ve iade süresini sözleşme belirler. Kanunun düzenlediği konu dairenin hangi durumda teslim edileceği; depozitonun tutulması üzerine her tartışmanın çerçevesi de budur:
| Kural | Anlamı |
| Kiracı daireyi özenle korur ve kira bitince hasarsız teslim eder | Olağan kullanımı aşan hasar kiracıya aittir |
| Kiracı olağan kullanımdan doğan yıpranmadan ve eskimeden kaynaklanan hasardan sorumlu değildir | Yalnızca bunu aşan hasardan sorumludur |
| Kiracı dairede değişiklik yaptıysa daireyi teslim aldığı durumda geri verir | Kira süresince yapılan değişiklikler kaldırılmalıdır |
| Hasar vermeden sökülebilen eklentileri götürebilir | Kiraya veren bedelini ödeyerek bunları alıkoyabilir |
| Olağan kullanımdan doğan küçük onarımlar ve kullanım giderleri kiracıya aittir | Gerekli onarımlar ve daireyi uygun durumda tutmak kiraya verenin yükümlülüğüdür |
Neyin olağan yıpranma, neyin hasar olduğunu sonradan bilmek için taşınırken iki tarafın imzaladığı, fotoğraflı bir durum tutanağı hazırlamak faydalıdır. Sözleşmeye depozito tutarını, ondan neyin karşılanabileceğini ve ne zaman iade edileceğini yazın. Kiracılar için pratik öneriler uzun dönem kiralık ev yazımızda.
Kiracının tahliyesi
Kira, sürenin dolması ya da fesih bildirimiyle sona erdiğinde dairenin kullanımının hukuki dayanağı da sona erer. Kanun bunun için ayrı bir yol öngörüyor: biri bir konut binasının bağımsız veya ortak bölümlerine hukuki dayanak olmadan yerleşirse ya da bu dayanak sona ererse, hukuki yararı olan herkes yerel yönetim organından o kişinin tahliyesini isteyebilir. Tahliye usulü acildir.
Taraflar fesih bildiriminin geçerli olup olmadığı ya da depozitonun ne kadarının iade edileceği konusunda anlaşamazsa uyuşmazlığı mahkeme çözer.
İmzalamadan önce kısa kontrol listesi
| Soru | Neden |
| Sözleşme yazılı ve onaylı mı | Aksi halde batıldır |
| Kiraya veren malik mi | Tapu kaydından kontrol edilir |
| Bildirim süresi yazılı mı | Yazılı değilse belirsiz süreli sözleşmede üç aydır |
| Depozitonun tutarı, amacı ve iade süresi | Kanun bunları düzenlemiyor, sözleşme geçerli |
| Taşınırken durum tutanağı | Olağan yıpranma kiracıya ait değildir |
| Bina bakımını kim ödüyor | Kullanıcı bu yükü ancak sözleşmeyle üstlendiyse taşır |
Uzun dönem kiralık daireleri emlak kategorimizde ilan edebilir veya bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Belirli süreli kira sözleşmesi feshedilebilir mi? Böyle bir sözleşme sürenin dolmasıyla sona erer. Daha önce anlaşmayla, sözleşme öngörüyorsa fesih bildirimiyle ya da kanuni sebeplerle sona erebilir; örneğin kiracı kirayı art arda iki dönem ödemezse veya daire sağlığa zararlıysa.
Konut kira sözleşmesi onaylı olmak zorunda mı? Evet. Kanun yazılı şekil ve mevzuata uygun onay istiyor, buna aykırı yapılan sözleşme batıldır. Konut binasındaki dairenin maliki onaylı nüshayı 15 gün içinde vergi idaresine teslim eder.
Daire depozitosu iade edilir mi? Kanun depozitoyu ayrıca düzenlemiyor, iade şartlarını sözleşme belirler. Kiracı olağan kullanımdan doğan yıpranmadan değil, yalnızca bunu aşan hasardan sorumludur.
Kiraya veren daireyi satarsa ne olur? Alıcı kiraya verenin yerine geçer ve kararlaştırılan süre ya da bildirim süresi dolmadan kiracının çıkmasını isteyemez. Satıcı, alıcının kiradan doğan yükümlülüklerinden müteselsil kefil olarak sorumludur.
Kirası sona ermiş kiracı nasıl tahliye edilir? Hukuki yararı olan kişi, hukuki dayanağı sona ermiş kişinin tahliyesini yerel yönetim organından isteyebilir. Usul acildir.
Kaynaklar
Kirayı, konut kirasını, fesih bildirimini, kiralanan dairenin satışını, dairenin teslimini ve tahliyeyi Borçlar Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 47/2008, 4/2011 ve 22/2017, madde 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 ila 626 ve 628 ila 636; kanunun sonraki değişiklikleri bu maddelere dokunmuyor) düzenliyor. Yöneticiye bildirimi, sözleşmenin vergi idaresine teslimini ve kullanıcının giderlerini Konut Binalarının Bakımı Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 41/2016 ve 84/2018, madde 16 ve 23) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir uyuşmazlık için avukata danışın.