Karadağ'da geçit hakkı: komşu arsadan geçiş irtifakı nasıl kurulur, tescil edilir ve sona erer

Yol irtifakı nasıl tescil edilir? Yazılı ve onaylı bir sözleşmeye dayanarak, ki Noterlik Kanunu bunun için noter senedi şartı arıyor, ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak. G bölümüne lehine kurulan taşınmazın hakkı ve yüklü taşınmazın yükü olarak yazılır; geçit mekânsal olarak sınırlıysa krokiyle birlikte.

Yerel aramalar geçit hakkı hakkında neyin merak edildiğini gösteriyor: "pravo služnosti" (irtifak hakkı) aramasının ardından "puta" (yol), "prolaza i provoza" (yaya ve araç geçişi), "primjer" (örnek) ve "zakon" (kanun) geliyor; "služnost prolaza" (geçit irtifakı) aramasının ardından ise "nužnog prolaza" (zorunlu geçit), "kolnog prolaza" (araç geçişi), "kroz tuđu nekretninu" (başkasının taşınmazından) ve "naknada" (bedel). "Služnost" gündelik dildeki kelime; Karadağ Mülkiyet İlişkileri Kanunu aynı hakka eşya irtifakı (stvarna službenost) diyor.

Bu yazı geçit hakkının ne olduğunu, hangi üç yolla doğduğunu, zorunlu geçidi, kadastroya nasıl tescil edildiğini, ne zaman sona erdiğini ve başkasının parselinden geçilerek ulaşılan bir arsayı almadan önce neyin kontrol edileceğini anlatıyor.

Eşya irtifakı nedir

Eşya irtifakı, bir taşınmazın malikinin o taşınmazın ihtiyaçları için başka bir malikin taşınmazında belirli işlemler yapma ya da o malikten belirli işlemlerden kaçınmasını isteme hakkıdır. Kanun, her sözleşmede ve kararda karşınıza çıkacak iki terim kullanıyor:

İrtifaklar eşya irtifakı ya da kişisel irtifak olabilir. Kişisel irtifaklar intifa hakkı, kullanma hakkı ve oturma hakkıdır ve taşınmaza değil kişiye bağlıdır. Geçit hakkı tipik bir eşya irtifakıdır: lehine irtifak kurulan taşınmazın kim maliki ise ona aittir, dolayısıyla alıcıya da geçer.

İrtifak, yüklü taşınmaza en az yük getiren biçimde kullanılır. Lehine irtifak kurulan taşınmazın olağan gelişiminden doğmayan yeni ihtiyaçları irtifakın kapsamını genişletmez. İrtifak yüklü taşınmazın bir bölümünde kullanılıyorsa, o taşınmazın maliki masrafı kendisine ait olmak üzere geçidin aynı taşınmazda başka bir yere taşınmasını isteyebilir; yeter ki kullanım zorlaşmasın. İrtifak için gereken yolun veya tesisin bakım masrafını lehine irtifak kurulan taşınmazın maliki üstlenir; yol yüklü taşınmazın malikine de hizmet ediyorsa masraflar yarar oranında paylaşılır.

İrtifakın kurulmasının üç yolu

İki taşınmazın maliki de bunlardan birini diğerinin lehine irtifakla yükleyebilir; bu, iki komşu arsadan birini satmadan önce işe yarar.

Zamanaşımı süreleri

Zorla, hileyle, malikin güvenini kötüye kullanarak ya da geri alınıncaya kadar tanınmış bir izinle kullanılan irtifak zamanaşımıyla kazanılamaz. İrtifak, dışarıdan görünen bir işaretle birlikteyse görünürdür; örneğin çiğnenmiş bir patika ya da duvardaki bir kapı. Zamanaşımıyla kazanılan irtifak, iyi niyetli üçüncü kişiye karşı ancak kadastroya tescil edildiği andan itibaren ileri sürülebilir; bu yüzden süre dolduktan sonra da tescil önemlidir.

Zorunlu geçit

Kamu yoluna çıkışı olmayan ya da ancak aşırı dolanarak ulaşabilen taşınmazın maliki, bedelini ödeyerek başkasının arazisinden geçiş isteme hakkına sahiptir. Kanun böyle bir parseli kuşatılmış arazi ya da enklav olarak adlandırıyor.

• Kapsam. Zorunlu geçit yayalar, arabalar, motorlu taşıtlar ve tarım makineleri için kurulabilir.
• Bölünmeyle oluşan enklav. Parsel, daha büyük bir parselin bölünmesi yüzünden çıkışsız kaldıysa geçit yalnızca bölünmeden önce onunla bütün olan arazi üzerinden verilebilir.
• Ev ve avlu. Kamu yoluna başka çıkış yoksa hariç, zorunlu geçit ev ve avlu üzerinden kurulamaz.
• Yeni kamu yolu. Yeni bir kamu yolu yapılırsa ya da geçidin nedenleri ortadan kalkarsa yüklü arazinin maliki, aldığı bedelin mahkemenin takdir edeceği kısmını iade ederek geçidin kaldırılmasını isteyebilir.
• Satın alma. Yüklü arazinin maliki, hak sahibinden geçit için kullanılan arazi parçasını satın almasını isteyebilir.

Kanun şebeke hatlarını ayrıca düzenliyor: arazi maliki, hatların başka bir yerden geçirilmesi orantısız masraf gerektiriyorsa su ve kanalizasyon borularının, kabloların ve direklerin bedeli karşılığında arazisine döşenmesine izin vermek zorundadır.

Bedel

Yüklü taşınmazın maliki, kurulan irtifak için bedel almaya hak kazanır. Kanun bir tutar belirlemiyor. Malikler anlaşamazsa bedeli, yüklü taşınmazın malikinin talebi üzerine mahkeme tüm koşulları, özellikle yoksun kalınan kazancı ve yüklü taşınmazın değer kaybını dikkate alarak belirler.

Kadastroya tescil

Kanun aksini öngörmedikçe taşınmaz üzerindeki haklar taşınmaz kadastrosuna tescille kazanılır, devredilir, sınırlanır ve sona erer. Eşya irtifakları tapu kaydının G bölümüne, lehine irtifak kurulan taşınmazın malikinin hakkı ve yüklü taşınmaz üzerinde bir yük olarak yazılır. Hakkın içeriği ve kapsamıyla, parasal değer belirtilmeden tescil edilir. İrtifak mekânsal olarak sınırlıysa, örneğin yol genişliğinde bir şeritle, sınırları tescil için sunulan belgeye eklenmiş krokide çizilmişse kesin belirlenmiş sayılır. G bölümünün nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız anlatıyor.

İrtifak ne zaman sona erer

Lehine irtifak kurulan taşınmaz bölünürse irtifak tüm parçaların lehine devam eder; ancak yüklü taşınmazın maliki, işine yaramadığı parça için irtifakın sona ermesini isteyebilir.

Arsa almadan önce neye bakılmalı

Arsaya giden görünür bir yol, tescilli bir geçit hakkıyla aynı şey değildir. İmar Düzenlemesi Kanunu, imar parselinin plan belgesine uygun olarak şehir içi yoldan ya da kamu yolundan araç erişimine sahip olmasını şart koşuyor; yalnızca eski şehir merkezlerinde ve mevcut yapıların bulunduğu elverişsiz arazilerde yaya ya da bisiklet erişimi yeterli. Bir arsanın arazi sınıfından ruhsata kadar nasıl kontrol edildiğini arsa alıp villa yapmak yazımız anlatıyor.

İmzadan önceki diğer kontroller Karadağ'da ev almak güvenli mi yazımızda, noter aşaması ise satış sözleşmesi yazımızda. Arsa ve evleri emlak kategorimizde ilan edebilir ya da bulabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

"Služnost" ile "službenost" aynı şey mi? Evet. Karadağ hukuku eşya irtifakı (stvarna službenost) terimini kullanıyor; služnost aynı hak için gündelik dildeki kelime.

Zorunlu geçit nedir? Kamu yoluna çıkışı olmayan parselin malikinin, bedel karşılığında başkasının arazisinden geçiş isteme hakkı. Başka çıkış yoksa hariç, ev ve avlu üzerinden kurulamaz.

Geçit hakkının bedeli ne kadar? Kanun bir tutar belirlemiyor. Malikler anlaşabilir; anlaşamazlarsa mahkeme bedeli yoksun kalınan kazanca ve yüklü taşınmazın değer kaybına göre belirler.

Geçit hakkı zamanaşımıyla kazanılabilir mi? Görünürse evet. Süre, malik itiraz etmeden 20 yıl fiili kullanım, iyi niyetli ve hukuka uygun zilyet için 10 yıl, iyi niyetli zilyetlik için 15 yıldır.

Geçit hakkı arsanın yeni malikine geçer mi? Evet. Eşya irtifakı, lehine kurulan taşınmazın her malikine aittir ve yüklü taşınmazın her malikini bağlar.

Kaynaklar

İrtifakları, zorunlu geçidi, bedeli ve sona ermeyi Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009 ve 29/2025, madde 193 ila 216 ve 222) düzenliyor; 2025 değişikliği irtifak hükümlerine dokunmuyor. Tescili Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 29/2007 ve Karadağ Resmî Gazetesi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ve 160/2025, madde 8, 53, 78 ve 79), noter senedi şartını Noterlik Kanunu (madde 52), imar parseline araç erişimini ise İmar Düzenlemesi Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2025, madde 59) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir geçit için tapu kaydını kontrol edin ve bir notere başvurun.