Tapu kaydı internetten nasıl alınır? Taşınmaz İdaresi'nin 10 Temmuz 2026'da açtığı listovi.ekatastar.me portalından. Giriş kimlik kartı ya da NS eID sistemiyle yapılır, ödeme elektroniktir, belge elektronik imzalı ve hukuken geçerlidir.
Her satın alma, satış, bağış ya da krediden önce biri tapu kaydını (list nepokretnosti) ister. Yerel aramalar insanların onu nasıl aradığını gösteriyor: "list nepokretnosti" aramasına en sık "crna gora", "online" ve "po matičnom broju" (kimlik numarasıyla) ekleniyor; ayrıca "posjedovni list po imenu i prezimenu" (ad soyadla zilyetlik belgesi) ve "ekatastar crna gora" da aranıyor.
Bu yazı tapu kaydının ne olduğunu, Temmuz 2026'dan beri elektronik olarak nasıl alındığını, ne kadar tuttuğunu, bölüm bölüm nasıl okunduğunu ve alıcının ödeme yapmadan önce neleri kontrol etmesi gerektiğini anlatıyor.
Tapu kaydı nedir, zilyetlik belgesi nedir
Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'na göre list nepokretnosti, taşınmazlar ve üzerlerindeki haklar hakkındaki temel belgedir. Aynı kadastro bölgesinde aynı hak sahibine ait tüm parselleri ve üzerlerindeki yapıları kapsar. Onaylı tapu kaydı ve ondan alınan özet resmî belgedir; herkesin kadastro verilerini inceleme ve kendisine kayıt verilmesini isteme hakkı vardır.
Zilyetlik belgesi (posjedovni list), kanunun fiilî durumun, yani zilyetliğin kaydı olarak tanımladığı arazi kadastrosundan gelir. Taşınmaz kadastrosunun henüz kurulmadığı yerlerde mevcut arazi kadastrosu kullanılır; bir kadastro bölgesinde taşınmaz kadastrosunun uygulanmaya başladığı gün arazi kadastrosu orada geçerliliğini yitirir. Bu iş hâlâ sürüyor: hem 2025'te hem 2026'da Resmî Gazete'de bazı kadastro bölgeleri için taşınmaz kadastrosu veri tabanını onaylayan kararlar yayımlandı.
Tapu kaydı nasıl alınır
| Yol | Nasıl | Ne alırsınız |
| Elektronik, 10 Temmuz 2026'dan beri | listovi.ekatastar.me portalı, kimlik kartı ya da NS eID sistemiyle giriş, elektronik ödeme | Elektronik imzalı, hukuken geçerli belge ve talep geçmişi |
| Taşınmaz İdaresi'nin bölge biriminde | Gişede talep, harç ve ücret ödemesiyle | Onaylı kayıt; kanun üç gün içinde verilmesini istiyor |
| eKatastar'da kamuya açık görüntüleme | ekatastar.me portalı, giriş sayfasında yayımlanan genel erişim bilgileriyle | Verilerin görüntülenmesi, onaylı belge değil |
Tapu kaydı ya da zilyetlik belgesi için Taşınmaz İdaresi'nin harç listesi 2 € idari harç ve 3 € ücret gösteriyor; ödeme açıklamasına kayıt numarası ya da parsel ve bağımsız bölüm numarası yazılıyor. Bir hak sahibinin bir belediyedeki ya da tüm Karadağ'daki taşınmazlarının hepsini istiyorsanız, bu ayrı bir belgedir ve harcı 3 €, ücreti 5 €'dur.
Nasıl okunur: A, B, V ve G bölümleri
| Bölüm | Ne içerir | Nelere dikkat edilmeli |
| A bölümü | Parsel: kadastro bölgesi, numara, şekil ve yüzölçümü, arazi türü, kültür ve sınıf, ad ya da adres | Parsel numarası ve yüzölçümünün satılanla örtüşmesi |
| B bölümü | Parsel üzerindeki hak sahibi ve hakkın kapsamı | Satıcının tek malik mi, yoksa paylı malik mi olduğu |
| V bölümü | Yapılar ve bağımsız bölümler: konum, alan, kullanım şekli, kat sayısı, oda sayısı, yapım yılı ve yapının hukuki durumu, hak sahipleriyle | Dairenin doğru bağımsız bölüm numarası ve net alanı ile hukuki durumu |
| V bölümü, 1. kısım | Hatlar ve üzerlerindeki hak sahipleri | Arsalar ve altyapı için önemli |
| G bölümü | Yükler ve kısıtlamalar | İpotekler, davalar, yasaklar, kiralar, irtifaklar |
Dairede en çok V bölümüne bakılır, çünkü bağımsız bölüm, örneğin daire numarası, kat ve net alan ile o bağımsız bölümün maliki orada yazar. Tapu kaydında yapının kullanım izninin olmadığı ya da legalizasyon sürecinde olduğu yazıyorsa, bu dairenin satılamayacağı anlamına kendiliğinden gelmez, ama riskleri değiştirir. Bu kayıtların tam olarak ne anlama geldiğini legalizasyon ve Ağustos 2027 son tarihi yazımız açıklıyor.
Kesin tescil, ön kayıt ve şerh
Kanun üç kayıt türü tanır:
- Uknjižba (kesin tescil), hakların sonradan haklı gösterme gerekmeksizin edinildiği, devredildiği, kısıtlandığı ya da sona erdiği kayıttır. Örneğin satın alınan dairenin mülkiyeti bununla edinilir.
- Predbilježba (ön kayıt), sonradan haklı gösterilme şartına bağlı kayıttır. G bölümüne yazılır ve sıra etkisi vardır: ön kayıtlı kişi, ön kayıt haklı gösterilirse sonraki kayıtlardan önce gelir.
- Zabilježba (şerh), kanundaki şartlarla hukuki sonuç doğurabilecek hukuki olguların kaydıdır; örneğin bir dava ya da inşaat.
Alıcı için önemli bir kural: kayıt, ancak talebin verildiği anda hak sahibi olarak tescilli olan ya da aynı anda tescil edilen kişiye karşı yapılabilir. Bu yüzden B ya da V bölümünde yazan kişiden satın alın. Malik vefat etmişse mirasçılar önce miras kararıyla tescil edilir; bunun nasıl işlediğini miras yazımız anlatıyor. Hak hâlâ ölmüş bir kişi adına kayıtlıysa, İdare ölüm kaydını resen ister ve mirasçıların hakkına dair şerh düşer.
G bölümünde alıcı için kırmızı alarm olan kayıtlar
| G bölümündeki kayıt | Ne anlama gelir | Ne yapmalı |
| İpotek | Daire, malik değişse de birinin borcunun teminatıdır | Borç bedelden kapatılır ve kalan ödenmeden önce ipotek silinir |
| Dava şerhi | Taşınmaz hakkında dava var | Davanın ne olduğunu öğrenin; Aralık 2025 değişikliklerinden beri yenilenmedikçe kayıttan beş yıl sonra resen silinir |
| Devir ve takyit yasağı | Malik daireyi serbestçe satamaz ya da yük altına sokamaz | Yasak kalkmadan satın almayın |
| Önalım hakkı | Birinin satın almada önceliği var | Feragat edip etmediğini ya da teklifin ona yapılıp yapılmadığını kontrol edin |
| Beş yıldan uzun kira | Alıcı kiraya verenin yerine geçer ve kira süresi dolmadan dairenin teslimini isteyemez | Kirayı kararınıza ve fiyata dahil edin |
| İrtifaklar | Geçit, kullanım ya da intifa hakkı | Amacınıza engel olup olmadığını kontrol edin |
| İnşaat şerhi | Yapı inşaat hâlinde | Yapı iznine ve bitiş süresine bakın |
| Legalizasyon şerhleri | Legalizasyon kararı, devir ya da faaliyet yasağı, yıkım kararı | Herhangi bir ödemeden önce sürecin durumunu kontrol edin |
İpotekli daire alımını ipotekli daire satışı yazımızda, inşaat hâlindeki yapıları projeden daire almak yazımızda anlattık. Satın almadan önceki kontrollerin daha geniş listesi güvenli ev alımı yazımızda.
Ödeme yapmadan önce
Aynı gün ya da en fazla birkaç gün önce verilmiş bir tapu kaydı isteyin, çünkü kayıtlar değişir. Parsel numarasını, bağımsız bölüm numarasını ve alanı ilan ve ön sözleşmedekiyle karşılaştırın, satıcının tam payla malik olarak tescilli olduğunu ya da tüm paydaşların imzaladığını kontrol edin ve G bölümünü sonuna kadar okuyun. Güncel daire ve evlere emlak kategorimizden bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tapu kaydı ne kadar tutar? Taşınmaz İdaresi'nin harç listesinde 2 € idari harç ve 3 € ücret yer alıyor.
Tapu kaydı ile zilyetlik belgesi arasındaki fark nedir? Tapu kaydı, taşınmaz üzerindeki haklara dair taşınmaz kadastrosu belgesidir. Zilyetlik belgesi ise fiilî durumun kaydı olan arazi kadastrosundan gelir ve taşınmaz kadastrosunun henüz kurulmadığı yerlerde kullanılır.
Bir kişinin tüm taşınmazlarını öğrenebilir miyim? Bunun için bir hak sahibinin belediyedeki ya da Karadağ'daki taşınmazlarına dair belge vardır; harcı 3 €, ücreti 5 €'dur.
Tapu kaydında ön kayıt ne demek? Sonradan haklı gösterilme şartına bağlı hak kaydıdır. Sıra etkisi vardır, yani haklı gösterilirse sonraki kayıtlardan önce gelir.
Elektronik tapu kaydı geçerli mi? Evet. Taşınmaz İdaresi'ne göre elektronik imzalı kayıt hukuken geçerlidir ve tapu kaydı istenen tüm işlemlerde kullanılabilir.
Kaynaklar
Kadastronun içeriği, tapu kaydı, kayıt türleri ve yükler Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu'nda (madde 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 ve 111b) düzenleniyor; dava şerhinin silinmesi ve legalizasyon şerhleri Karadağ Resmî Gazetesi 160/2025'teki değişikliklerle geldi. Alıcının kiracı karşısındaki durumunu Borçlar Kanunu'nun 619. maddesi düzenliyor. Elektronik kayıt verme, Taşınmaz İdaresi'nin 10 Temmuz 2026 tarihli duyurusunda, harç tutarları ise 1 Temmuz 2026'da yayımlanan Taşınmaz İdaresi idari harç listesinde yer alıyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir taşınmaz için bir notere ya da avukata başvurun.