مستخرج السجل العقاري في الجبل الأسود (list nepokretnosti): كيف تحصل عليه عبر الإنترنت وكيف تقرؤه قبل الشراء

كيف أحصل على مستخرج السجل العقاري عبر الإنترنت؟ عبر بوابة listovi.ekatastar.me التي أطلقتها إدارة العقارات في 10 يوليو 2026. يكون الدخول ببطاقة الهوية أو بنظام NS eID، والدفع إلكترونياً، والوثيقة موقعة إلكترونياً وسارية قانوناً.

قبل أي شراء أو بيع أو هبة أو قرض، يطلب أحدهم list nepokretnosti، أي مستخرج السجل العقاري، الذي يؤدي في الجبل الأسود دور صك الملكية. والبحث المحلي يبيّن كيف يبحث الناس عنه: إلى جانب "list nepokretnosti" تُضاف غالباً "crna gora" و"online" و"po matičnom broju" (برقم الهوية الشخصي)، ويُبحث منفصلاً عن "posjedovni list po imenu i prezimenu" (ورقة الحيازة بالاسم واللقب) و"ekatastar crna gora".

يشرح هذا المقال ما هو مستخرج السجل العقاري، وكيف يُحصل عليه إلكترونياً منذ يوليو 2026، وكم يكلف، وكيف يُقرأ قسماً قسماً، وما الذي يجب على المشتري التحقق منه فيه قبل الدفع.

ما هو مستخرج السجل العقاري وما هي ورقة الحيازة

وفق قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري، فإن list nepokretnosti هو الوثيقة الأساسية عن العقارات والحقوق عليها. ويشمل كل القطع المساحية لصاحب الحق نفسه في البلدية العقارية نفسها والمباني القائمة عليها. والمستخرج المصدّق والمستخرج الجزئي منه وثيقتان رسميتان، ولكل شخص الحق في الاطلاع على بيانات السجل العقاري والحصول على مستخرج.

أما ورقة الحيازة (posjedovni list) فمصدرها سجل الأراضي، الذي يعرّفه القانون بأنه سجل الوضع الفعلي، أي الحيازة. وحيث لم يُنشأ السجل العقاري بعد، يُستخدم سجل الأراضي القائم، ومن يوم بدء تطبيق السجل العقاري في بلدية عقارية يفقد سجل الأراضي فيها سريانه. وهذا العمل لا يزال جارياً: ففي 2025 و2026 نُشرت في الجريدة الرسمية قرارات باعتماد قاعدة بيانات السجل العقاري لبلديات عقارية بعينها.

كيف تحصل على مستخرج السجل العقاري

وعن مستخرج السجل العقاري أو ورقة الحيازة تذكر قائمة رسوم إدارة العقارات رسماً إدارياً قدره 2 € ومقابلاً قدره 3 €، ويُكتب في بيان الدفع رقم المستخرج أو رقم القطعة والوحدة. وإن أردت جميع عقارات صاحب حق في بلدية أو في الجبل الأسود كله، فتلك شهادة مستقلة رسمها 3 € ومقابلها 5 €.

كيف يُقرأ: الأوراق A وB وV وG

في الشقة تُهم الورقة V أكثر من غيرها، لأنها تبيّن الوحدة، كرمز الشقة والطابق والمساحة الصافية، ومن يملك تلك الوحدة. وإذا ورد في المستخرج أن المبنى بلا تصريح استخدام أو أنه في إجراءات التقنين، فلا يعني ذلك تلقائياً أن الشقة لا يمكن بيعها، لكنه يغيّر المخاطر. وما تعنيه هذه القيود بالضبط يشرحه مقالنا عن التقنين وموعد أغسطس 2027.

التسجيل النهائي والقيد المؤقت والإشارة

يعرف القانون ثلاثة أنواع من القيود:

• Uknjižba (التسجيل النهائي) قيد تُكتسب به الحقوق أو تُنقل أو تُقيَّد أو تنقضي دون تبرير لاحق. وبه مثلاً تُكتسب ملكية الشقة المشتراة.
• Predbilježba (القيد المؤقت) قيد مشروط بتبرير لاحق. يُدوَّن في الورقة G وله أثر الأسبقية: من قُيِّد قيداً مؤقتاً يتقدم على القيود اللاحقة إذا بُرِّر القيد.
• Zabilježba (الإشارة) قيد لوقائع قانونية قد ترتب آثاراً قانونية بالشروط التي يحددها القانون، كنزاع أو بناء.

قاعدة مهمة للمشتري: لا يجوز السماح بالقيد إلا في مواجهة من يكون مسجلاً صاحباً للحق لحظة تقديم الطلب، أو يُسجَّل في الوقت نفسه. لذلك اشترِ ممن يظهر اسمه في الورقة B أو V. وإذا توفي المالك، يُسجَّل الورثة أولاً بموجب قرار الإرث؛ وكيف يتم ذلك يشرحه مقال الميراث. وإذا بقي الحق مسجلاً باسم متوفى، تطلب الإدارة تلقائياً إشعار الوفاة وتدوّن إشارة بحق الورثة.

ما الذي يجب أن ينبّه المشتري في الورقة G

وكيف تُشترى شقة مرهونة شرحناه في مقال بيع شقة مرهونة، والمباني قيد الإنشاء في مقال شراء شقة قيد الإنشاء. وقائمة أوسع للفحوص قبل الشراء في مقال الشراء الآمن.

قبل أن تدفع

اطلب مستخرجاً من السجل العقاري صادراً في اليوم نفسه أو قبل أيام قليلة على الأكثر، لأن القيود تتغير. وقارن رقم القطعة ورمز الوحدة والمساحة بما ورد في الإعلان والعقد الابتدائي، وتحقق من أن البائع مسجل مالكاً للحصة كاملة أو أن جميع الشركاء في الملكية يوقّعون، واقرأ الورقة G حتى النهاية. وتصفح الشقق والمنازل المتاحة في فئة العقارات.

الأسئلة الشائعة

كم يكلف مستخرج السجل العقاري؟ تذكر قائمة رسوم إدارة العقارات رسماً إدارياً قدره 2 € ومقابلاً قدره 3 €.

ما الفرق بين مستخرج السجل العقاري وورقة الحيازة؟ المستخرج وثيقة من السجل العقاري عن الحقوق على العقار. أما ورقة الحيازة فمصدرها سجل الأراضي، وهو سجل الوضع الفعلي، ويُستخدم حيث لم يُنشأ السجل العقاري بعد.

هل يمكنني معرفة جميع عقارات شخص واحد؟ لذلك توجد شهادة بعقارات صاحب حق في بلدية أو في الجبل الأسود، رسمها 3 € ومقابلها 5 €.

ماذا يعني القيد المؤقت في مستخرج السجل العقاري؟ هو قيد لحق مشروط بتبرير لاحق. وله أثر الأسبقية، فيتقدم على القيود اللاحقة إذا بُرِّر.

هل المستخرج الإلكتروني ساري المفعول؟ نعم. وفق إدارة العقارات، المستخرج الموقع إلكترونياً سارٍ قانوناً ويمكن استخدامه في جميع الإجراءات التي يُطلب فيها مستخرج السجل العقاري.

المصادر

محتوى السجل العقاري والمستخرج وأنواع القيود والأعباء ينظمها قانون المساحة الحكومية والسجل العقاري (المواد 2 و9 و49 و53 و55 و65 و78 و83 و85 و96 و111b)، مع تعديلات الجريدة الرسمية للجبل الأسود 160/2025 بشأن شطب إشارات النزاع وإشارات التقنين. ويحدد وضع المشتري تجاه المستأجر المادة 619 من قانون الالتزامات. والإصدار الإلكتروني موصوف في إعلان إدارة العقارات بتاريخ 10 يوليو 2026، والمبالغ في قائمة الرسوم الإدارية لإدارة العقارات المنشورة في 1 يوليو 2026. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقار محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.