كيف تؤجر شقتك في الجبل الأسود: ضريبة الإيجار والقواعد

كيف تُفرض الضريبة على دخل تأجير الشقة؟ بوصفه دخلاً من الممتلكات، بنسبة 15% على وعاء مخفَّض بالتكاليف: 30% دون توثيق، و50% أو 70% تكاليف جزافية عند التأجير للسياح. وتُضاف إلى الضريبة ضريبة إضافية تحددها البلدية، 13% كحد أقصى، و15% كحد أقصى في بودغوريتسا وتسيتينيه.

قرار تأجير شقة في الجبل الأسود يبدأ بسؤال يتجاوزه كثيرون: لمن تؤجر. فالإيجار طويل الأمد لمستأجر والتأجير بالليلة للسياح ليسا النشاط نفسه. إنهما يختلفان في الدخل والمخاطرة وفي مقدار الوقت الذي يأخذانه منك، والأهم في الالتزامات التي يرتبانها عليك.

وعمليات البحث المحلية تُظهر ذلك أيضاً: إلى جانب "kako izdati stan" (كيف أؤجر شقة) تُضاف غالباً عبارات "na dan" (بالليلة) و"preko bookinga" و"preko airbnb"، وكذلك "bez agencije" (دون وكالة). يفصل هذا المقال بين الطريقين.

نموذجان وحسابان

الخطأ الأكثر شيوعاً هو مقارنة سعر الليلة بالإيجار الشهري. فسعر السائح يجب أن يغطي الأشهر الفارغة والتنظيف والمواد الاستهلاكية وعمولة المنصة ووقتك. وحين تُطرح هذه كلها يصبح الفرق مع الإيجار طويل الأمد أصغر بكثير مما يبدو للوهلة الأولى، وفي الأماكن غير السياحية بحتاً كثيراً ما يختفي.

الضريبة: ما يُدفع في الحالتين

وفق قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين يُعد دخل الإيجار دخلاً من الممتلكات، ويُعرَّف بأنه الدخل المتحقق من تأجير الأموال المنقولة وغير المنقولة. وهذا ينطبق على الإيجار طويل الأمد وعلى التأجير للسياح معاً.

وتجري الآلية كما يلي:

• النسبة 15% لهذه الفئة من الدخل، كما حددتها تعديلات قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين الصادرة في ديسمبر 2025.
• يُخفَّض الوعاء الضريبي بالتكاليف. إن وثّقت تكاليفك يُعترف بالتكاليف الفعلية. وإن لم توثقها يُعترف بتكاليف جزافية قدرها 30% من الدخل. وعند تأجير الغرف والشقق الفندقية والمنازل والشقق للسياح تكون التكاليف الجزافية 50% من الدخل إذا دُفعت ضريبة الإقامة السياحية، أو 70% إذا كان لديك عقد مع وكالة سفر أو منظمة سياحية محلية ونسبة إشغال متوسطة لا تقل عن 60 يوماً في السنة.
• وتُضاف إلى الضريبة ضريبة إضافية (prirez) تُحسب على مبلغ الضريبة وتحددها البلدية: 13% كحد أقصى، و15% كحد أقصى في بودغوريتسا وتسيتينيه.

مثال على إيجار سنوي قدره 10,000 يورو دون تكاليف موثقة، في بلدية ضريبتها الإضافية 13%: في الإيجار طويل الأمد يكون الوعاء 7,000 يورو والضريبة 1,050 والضريبة الإضافية 136.50، أي 1,186.50 يورو إجمالاً، أو نحو 11.9% من الإيجار. وفي التأجير للسياح مع دفع ضريبة الإقامة يكون الوعاء 5,000 يورو والضريبة 750 والضريبة الإضافية 97.50، أي 847.50 يورو إجمالاً، أو نحو 8.5%.

يتوقف المبلغ الدقيق على توثيقك للتكاليف ولمن تؤجر وعلى نسبة الضريبة الإضافية في بلديتك، لذا تحقق من حسابك لدى إدارة الضرائب أو لدى مستشار ضريبي. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات ضريبية.

التزامات إضافية إن كنت تؤجر للسياح

الإيجار قصير الأمد ليس مجرد "الشقة نفسها بإقامات أقصر". إن له نظاماً لا يعرفه الإيجار طويل الأمد: يُقيَّد مكان الإقامة في السجل السياحي المركزي قبل أول ضيف (وتحصل الغرف والشقق الفندقية والمنازل أيضاً على تصنيف، بينما الشقة المؤجرة للسياح معفاة من التصنيف)، ويُسجَّل الضيوف، وتُحصَّل ضريبة الإقامة وتُسدَّد. وقد شرحنا المواعيد والقواعد الخاصة ببودفا خطوة بخطوة في مقالنا عن تأجير الشقة للسياح. وإن تجاهلت ذلك فالمشكلة لا تظهر عادة في الصيف الأول، بل لاحقاً ومع الفوائد.

ضريبة القيمة المضافة والمنصات. يصبح التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامياً حين يتجاوز رقم الأعمال في آخر 12 شهراً 30,000 يورو. وفي 9 يوليو 2026 أقرّ البرلمان كذلك قانوناً جديداً لضريبة القيمة المضافة (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 104/2026) ينقل القواعد الأوروبية الخاصة بالمنصات الإلكترونية: فالمنصة التي تتوسط في الإقامة قصيرة الأمد تمسك سجلاً بهذه المعاملات وتحتفظ به عشر سنوات وتضعه في متناول السلطات الضريبية إلكترونياً، وفي حالات معينة تُعد هي نفسها مقدمة خدمة الإقامة لأغراض الضريبة. ويُبقي القانون الجديد على عتبة 30,000 يورو.

⚠ مهم: دخل القانون الجديد حيز النفاذ، لكنه لن يُطبَّق إلا من يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي. وحتى ذلك الحين يسري قانون ضريبة القيمة المضافة الحالي. ومع ذلك فالاتجاه واضح ويستحق أن يُحسب حسابه من الآن: فالدخل المتحقق عبر المنصات يزداد وضوحاً أمام السلطات الضريبية، ولذلك يصبح خيار "عدم التصريح" أقل واقعية.

العقد: ما الذي يجب أن يتضمنه

في الإيجار طويل الأمد ليس العقد المكتوب إجراءً شكلياً، بل هو المكان الوحيد الذي تُحدَّد فيه المواعيد والمبالغ. وكحد أدنى:

1. المدة وشروط التجديد.
2. قيمة الإيجار وموعد الدفع وطريقته.
3. التأمين والحالات التي يُقتطع منه فيها بالتحديد.
4. من يدفع فواتير الخدمات ورسوم المبنى والإنترنت.
5. قواعد إجراء تعديلات على الشقة والتأجير من الباطن.
6. مهلة الإخطار بالإنهاء للطرفين.
7. محضر التسليم مع قراءات العدادات والصور.

إن كنت تنوي على الساحل استخدام الشقة بنفسك خلال الموسم، فيجب أن يُكتب ذلك في العقد منذ البداية. فعبارة "سأحتاج الشقة في يوليو" المتأخرة لا تُحل باتفاق في يونيو.

قبل أن تنشر الإعلان

• تحقق من الوضع القانوني. الشقة غير المسجلة في السجل العقاري أو غير المقننة تسبب مشكلات في الإيجار أيضاً، لا في البيع فقط.
• احسم مسألة التدفئة. على الساحل هذا هو الحقل الذي يحدد هل ستجد مستأجراً طوال العام أم ضيوفاً موسميين فقط.
• قرر: مفروشة أم فارغة. الشقة المفروشة توسّع دائرة المستأجرين، لكنها تأتي بمحتويات تهترئ وتصبح موضع خلاف عند الخروج.
• أعدّ قائمة بالمحتويات مع الصور قبل دخول المستأجر.

وحين يصبح كل ذلك جاهزاً، فإن نشر الإعلان مجاني. أما كيف يُكتب إعلان يجلب الاتصالات، مع أمثلة، فقد خصصنا له مقالاً مستقلاً؛ وإن كنت تفكر في البيع بدلاً من التأجير، فهناك دليلنا لبيع الشقة.

الأسئلة الشائعة

هل يجب أن أصرّح بالدخل إن كنت أؤجر عبر Airbnb أو Booking؟ الدخل خاضع للضريبة أياً كانت القناة. ويقضي قانون ضريبة القيمة المضافة الجديد أيضاً بأن تمسك المنصات سجلاً بهذه المعاملات، لكنه لن يُطبَّق إلا بعد انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي.

أيهما أربح، الإيجار الطويل أم بالليلة؟ يتوقف على الموقع وعلى مقدار الوقت الذي تستثمره بنفسك. فسعر الليلة للسائح يجب أن يغطي الأشهر الفارغة والتنظيف والعمولة وعملك.

هل أحتاج إلى وكالة؟ لا يوجد إلزام قانوني. وإن استعنت بوكالة فالأتعاب لا يحددها القانون، بل يُتفق عليها في العقد.

هل يمكنني تأجير شقة غير مسجلة في السجل العقاري؟ الوضع القانوني يسبب مشكلات في الإيجار أيضاً. سوِّ مسألة التسجيل قبل الدخول في ترتيب طويل الأمد.

ما عتبة 30,000 يورو؟ هي عتبة ضريبة القيمة المضافة: من يتجاوز رقم أعماله في آخر 12 شهراً 30,000 يورو يصبح ملزماً بها. ويُبقي القانون الجديد على العتبة نفسها.

ملاحظة حول المصادر

فئة الدخل والنسبة والتكاليف الجزافية مأخوذة من قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين بتعديلاته حتى عام 2026؛ والحدود القصوى للضريبة الإضافية من قانون تمويل الحكم المحلي. ونُشر قانون ضريبة القيمة المضافة الجديد في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 104/2026، وسيُطبَّق من يوم انضمام الجبل الأسود إلى الاتحاد الأوروبي.