Ce impozit plătiți dacă închiriați un apartament în Muntenegru? Venitul din chirie se impozitează cu 15 %, pe o bază redusă cu cheltuielile: 30 % fără acte doveditoare, 50 % sau 70 % la închirierea către turiști, plus impozitul suplimentar municipal de cel mult 13 % (15 % în Podgorica și Cetinje). Pentru o chirie anuală de 10.000 de euro pe termen lung, totalul este de 1.186,50 euro.
Decizia de a închiria un apartament în Muntenegru începe cu o întrebare pe care mulți o sar: cui închiriați. Un contract pe termen lung cu un chiriaș și închirierea pe noapte către turiști nu sunt aceeași activitate. Diferă prin venit, prin risc, prin cât din timpul dumneavoastră iau și, mai ales, prin obligațiile pe care le aduc.
O arată și căutările locale: lângă „kako izdati stan” (cum să închiriez un apartament), oamenii adaugă cel mai des „na dan” (pe zi), „preko bookinga”, „preko airbnb” și „bez agencije” (fără agenție). Articolul acesta separă cele două drumuri. Acest ghid este util dacă aveți un apartament în Muntenegru și vă gândiți să-l închiriați pe termen lung sau turiștilor.
Două modele, două seturi de cifre
| Contract pe termen lung | Închiriere către turiști | |
| Contract | Anual, scris | Pe sejur |
| Venitul lunar | Mai mic, dar constant | Mare în sezon, zero în afara lui |
| Luni goale | Puține | Semnificative pe litoral |
| Munca dumneavoastră | Puțină, ocazională | Constantă: primirea oaspeților, curățenie, mesaje |
| Costuri de întreținere | Mai mici | Mai mari: uzură mai rapidă și consumabile |
| Obligații | Contract și impozit | Contract, impozit și înscriere în registrul turistic |
Cea mai frecventă greșeală este compararea tarifului pe noapte cu chiria lunară. Tariful pentru turiști trebuie să acopere lunile goale, curățenia, consumabilele, comisionul platformei și timpul dumneavoastră. După ce le scădeți, diferența față de un contract pe termen lung este mult mai mică decât pare la început, iar în locurile care nu sunt strict turistice dispare adesea.
Impozitul: ce plătiți în ambele cazuri
Conform Legii impozitului pe venitul persoanelor fizice, venitul din chirie este venit din proprietate, definit ca venit obținut din închirierea bunurilor mobile și imobile. Acest lucru este valabil atât pentru contractele pe termen lung, cât și pentru închirierea către turiști.
Mecanismul este următorul:
- Cota este de 15 % pentru această categorie de venit, așa cum o stabilesc modificările din decembrie 2025 ale Legii impozitului pe venitul persoanelor fizice (pagina este în limba muntenegreană).
- Baza de impozitare se reduce cu cheltuielile. Dacă vă documentați cheltuielile, se recunosc cheltuielile reale. Dacă nu, se recunosc cheltuieli standard de 30 % din venit. Pentru închirierea camerelor, apartamentelor, caselor și locuințelor către turiști, cheltuielile standard sunt de 50 % din venit dacă taxa turistică a fost plătită sau de 70 % dacă aveți un contract cu o agenție de turism sau cu o organizație turistică locală și un grad mediu de ocupare de cel puțin 60 de zile pe an.
- Peste impozit se adaugă un impozit suplimentar municipal (prirez), calculat la suma impozitului și stabilit de municipalitate: cel mult 13 %, iar în Podgorica și Cetinje cel mult 15 %.
Un exemplu pentru o chirie anuală de 10.000 de euro fără cheltuieli documentate, într-o municipalitate cu impozit suplimentar de 13 %: la un contract pe termen lung, baza este de 7.000 de euro, impozitul de 1.050 de euro și impozitul suplimentar de 136,50 euro, în total 1.186,50 euro, adică aproximativ 11,9 % din chirie. La închirierea către turiști, cu taxa turistică plătită, baza este de 5.000 de euro, impozitul de 750 de euro și impozitul suplimentar de 97,50 euro, în total 847,50 euro, adică aproximativ 8,5 %.
Suma exactă depinde de faptul că vă documentați sau nu cheltuielile, de cui închiriați și de cota impozitului suplimentar din municipalitatea dumneavoastră, așa că verificați calculul concret la Administrația Fiscală sau la un consultant fiscal. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță fiscală.
Obligații în plus dacă închiriați turiștilor
Închirierea pe termen scurt nu este doar „același apartament, sejururi mai scurte”. Vine cu un regim pe care un contract pe termen lung nu îl are: unitatea de cazare se înscrie în Registrul Turistic Central înainte de primul oaspete (camerele, apartamentele turistice și casele primesc și o categorie, în timp ce o locuință închiriată turiștilor este scutită de clasificare), oaspeții sunt înregistrați, iar taxa turistică este încasată și virată. Termenele și regulile pentru Budva le parcurgem pas cu pas în articolul nostru despre închirierea unui apartament către turiști. Dacă săriți peste acest pas, problema de obicei nu apare în prima vară, ci mai târziu, cu dobândă.
TVA și platformele. Înregistrarea în scopuri de TVA devine obligatorie când cifra de afaceri din ultimele 12 luni depășește 30.000 de euro. La 9 iulie 2026, Parlamentul a adoptat și o nouă Lege a TVA (Monitorul Oficial al Muntenegrului 104/2026), care preia regulile europene pentru platformele online: o platformă care intermediază cazarea pe termen scurt ține evidența acestor tranzacții, o păstrează zece ani și o pune la dispoziția autorităților fiscale în format electronic, iar în anumite cazuri este tratată, în scopuri de TVA, ca furnizor al cazării. Noua lege păstrează pragul de 30.000 de euro.
⚠ Important: noua lege a intrat în vigoare, dar se va aplica numai din ziua aderării Muntenegrului la Uniunea Europeană. Până atunci se aplică legea actuală a TVA. Direcția este totuși clară și merită luată în calcul de acum: veniturile obținute prin platforme devin tot mai vizibile pentru autoritățile fiscale, așa că „nedeclarat” este tot mai puțin o opțiune realistă.
Contractul: ce trebuie să conțină
Pentru o închiriere pe termen lung, un contract scris nu este o formalitate, ci singurul loc în care sunt definite termenele și banii. Cel puțin:
- Durata și condițiile de prelungire.
- Suma chiriei, data și modul de plată.
- Garanția și exact în ce cazuri se reduce.
- Cine plătește utilitățile, cheltuielile clădirii și internetul.
- Regulile privind modificările aduse apartamentului și subînchirierea.
- Termenul de preaviz pentru ambele părți.
- Procesul-verbal de predare cu indexurile contoarelor și fotografii.
Dacă plănuiți să folosiți singuri apartamentul în sezon pe litoral, acest lucru trebuie să fie în contract de la început. Un „am nevoie de apartament în iulie” spus târziu nu este ceva ce rezolvați printr-o înțelegere în iunie.
Înainte să publicați anunțul
- Verificați situația juridică. Un apartament care nu este înscris în cadastru sau nu este legalizat creează probleme și la închiriere, nu numai la vânzare.
- Rezolvați încălzirea. Pe litoral, acesta este câmpul care decide dacă obțineți un chiriaș pentru tot anul sau numai oaspeți sezonieri.
- Hotărâți dacă îl închiriați mobilat sau nemobilat. Mobilat lărgește grupul de chiriași, dar aduce un inventar care se uzează și devine subiect de dispută la mutare.
- Faceți un inventar cu fotografii înainte ca chiriașul să se mute.
Când toate acestea sunt gata, publicarea unui anunț este gratuită. Cum scrieți un anunț care aduce apeluri, cu exemple, găsiți într-un articol separat; dacă vă gândiți și la o vânzare în loc de închiriere, aveți ghidul nostru despre vânzarea unui apartament.
Întrebări frecvente
Cum se impozitează venitul din închirierea unui apartament? Ca venit din proprietate, cu 15 % pe o bază redusă cu cheltuielile: 30 % fără acte doveditoare, 50 % sau 70 % la închirierea către turiști. Peste acesta se adaugă impozitul suplimentar stabilit de municipalitate, de cel mult 13 %, iar în Podgorica și Cetinje de cel mult 15 %.
Trebuie să declar venitul dacă închiriez prin Airbnb sau Booking? Venitul este impozabil indiferent de canal. Noua lege a TVA prevede și ca platformele să țină evidența acestor tranzacții, dar se aplică numai de la aderarea Muntenegrului la UE.
Ce aduce mai mult, pe termen lung sau pe noapte? Depinde de locație și de cât din timpul dumneavoastră investiți. Tariful pe noapte pentru turiști trebuie să acopere lunile goale, curățenia, comisionul și munca dumneavoastră.
Am nevoie de o agenție? Nu există nicio obligație legală. Dacă angajați una, onorariul nu este stabilit prin lege, ci se negociază în contract.
Pot închiria un apartament care nu este înscris în cadastru? Situația juridică creează probleme și la închiriere. Rezolvați înscrierea înainte să intrați într-un aranjament pe termen lung.
Ce este pragul de 30.000 de euro? Pragul de TVA: oricine are o cifră de afaceri de peste 30.000 de euro în ultimele 12 luni devine plătitor de TVA. Noua lege a TVA păstrează același prag.
O notă despre surse
Categoria de venit, cota și cheltuielile standard provin din Legea impozitului pe venitul persoanelor fizice, cu modificările până în 2026; plafoanele impozitului suplimentar, din Legea privind finanțarea autonomiei locale. Noua lege a TVA a fost publicată în Monitorul Oficial al Muntenegrului 104/2026 și se va aplica din ziua aderării Muntenegrului la Uniunea Europeană.