حاسبة عائد الإيجار في الجبل الأسود: العائد الإجمالي والصافي للشقة في 2026
يخضع دخل الإيجار في الجبل الأسود لضريبة 15% بعد خصم تكاليف معيارية بنسبة 30% في الإيجار الطويل، أو 50% أو 70% في التأجير للسياح، إضافة إلى ضريبة إضافية للبلدية تصل إلى 13%. وعلى إيجار سنوي قدره 10,000 € يبلغ ذلك 1,186.50 € في الإيجار الطويل أو 847.50 € في التأجير للسياح مع دفع الرسم السياحي. وشقة مستعملة بسعر 150,000 € مؤجرة بـ750 € شهرياً لمدة 11 شهراً في السنة تحقق عائداً إجمالياً 5.5% وصافياً نحو 4.4%.
احسب
يملأ الإيجار الطويل معظم السنة، أما على الساحل فيتركز التأجير للسياح في الصيف.
إذا لم توثّق التكاليف الفعلية، تخفّض التكاليف المعيارية وعاء ضريبة 15%. وتتطلب نسبة 70% أيضاً إشغالاً متوسطاً لا يقل عن 60 يوماً في السنة.
تحددها البلدية: حتى 13%، وحتى 15% في بودغوريتسا وتسيتينيي.
تُعد الشقة المؤجرة مسكناً ثانياً: من 0.3% إلى 1.5% من القيمة السوقية التي تقدّرها البلدية. وتطبّق الحاسبة النسبة على السعر.
رسوم المبنى والإصلاحات والتأمين والتنظيف وعمولات المنصة أو الوكالة.
تقديرك
- ضريبة نقل الملكية والكاتب العدل والعمولة
- €5,127.99
- التكلفة الكاملة للشقة
- €155,127.99
- الإيجار السنوي
- €8,250.00
- ضريبة الدخل 15%
- €866.25
- الضريبة الإضافية (prirez)
- €112.61
- ضريبة العقار السنوية
- €450.00
- تكاليف أخرى
- €0.00
- صافي الدخل السنوي
- €6,821.14
- العائد الإجماليالإيجار السنوي مقسوماً على السعر
- 5.5%
- العائد الصافيصافي الدخل مقسوماً على التكلفة الكاملة
- 4.4%
- سنوات استرداد التكلفة الكاملة
- 22.7
غير مشمول: فوائد القرض، وضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع لاحقاً، والرسم السياحي الذي تحصّله من الضيوف.
كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار في الجبل الأسود؟
| طريقة التأجير | التكاليف المعيارية | الوعاء على 10,000 € | الضريبة والضريبة الإضافية 13% | الحصة من الإيجار |
|---|---|---|---|---|
| إيجار طويل | 30% | 7,000 € | 1,186.50 € | 11.9% |
| للسياح مع دفع الرسم السياحي | 50% | 5,000 € | 847.50 € | 8.5% |
| للسياح عبر وكالة أو منظمة سياحية، 60 يوماً على الأقل في السنة | 70% | 3,000 € | 508.50 € | 5.1% |
الإيجار دخل من الممتلكات، ويخضع لضريبة 15% على وعاء مخفّض بالتكاليف: التكاليف الفعلية الموثقة، أو التكاليف المعيارية في الجدول إن لم تكن موثقة. وتُضاف الضريبة الإضافية (prirez) إلى الضريبة: حتى 13%، وحتى 15% في بودغوريتسا وتسيتينيي. وإذا تجاوز رقم الأعمال 30,000 € في آخر 12 شهراً يصبح التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامياً.
مثال: شقة بسعر 150,000 € مؤجرة إيجاراً طويلاً
| البند | المبلغ |
|---|---|
| سعر الشراء | 150,000.00 € |
| ضريبة نقل الملكية 3% | 4,500.00 € |
| أتعاب الكاتب العدل مع ضريبة 21% | 627.99 € |
| التكلفة الكاملة | 155,127.99 € |
| الإيجار: 750 € × 11 شهراً | 8,250.00 € |
| ضريبة الدخل: 15% من 70% من الإيجار | 866.25 € |
| الضريبة الإضافية 13% | 112.61 € |
| ضريبة العقار 0.3% | 450.00 € |
| صافي الدخل السنوي | 6,821.14 € |
| العائد الإجمالي | 5.5% |
| العائد الصافي | 4.4% |
الإيجار هنا افتراض: لا ينشر الجبل الأسود سلسلة رسمية للإيجارات حسب المدن، لذا قارن بالإعلانات الحالية في الحي نفسه وبمدة العقد نفسها. وبهذا الدخل الصافي تُسترد التكلفة الكاملة في نحو 23 سنة، من دون احتساب تغيّر الإيجار أو قيمة الشقة.
ما الذي يتغير عند التأجير للسياح؟
يجلب التأجير للسياح التزامات لا يفرضها الإيجار الطويل: يُسجَّل المسكن في السجل السياحي المركزي قبل أول ضيف، ويُسجَّل الضيوف، ويُحصَّل الرسم السياحي ويُدفع. ويجب أن يغطي سعر الليلة أيضاً الأشهر الشاغرة والتنظيف والمستهلكات وعمولة المنصة، فأدخلها ضمن التكاليف السنوية الأخرى واحسب فقط الأشهر التي ستملؤها فعلاً.
الشقة التي تؤجرها ليست مسكنك، لذا فهي في ضريبة العقار مسكن ثانٍ: من 0.3% إلى 1.5% سنوياً من القيمة السوقية التي تقدّرها البلدية، بالنسبة التي تحددها.
الأسئلة الشائعة
- كيف تُفرض الضريبة على دخل الإيجار في الجبل الأسود؟
- بوصفه دخلاً من الممتلكات، بنسبة 15% على الإيجار بعد خصم التكاليف: 30% من دون توثيق في الإيجار الطويل، و50% أو 70% في التأجير للسياح. وتُضاف إلى الضريبة ضريبة إضافية للبلدية حتى 13%، وحتى 15% في بودغوريتسا وتسيتينيي.
- كم أدفع ضريبة على إيجار سنوي قدره 10,000 €؟
- 1,186.50 € في الإيجار الطويل مع ضريبة إضافية 13%، أو 847.50 € في التأجير للسياح مع دفع الرسم السياحي.
- كيف يُحسب عائد الإيجار؟
- العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. أما العائد الصافي فيطرح ضريبة الدخل وضريبة العقار والتكاليف الجارية ويقسم على التكلفة الكاملة، بما فيها ضريبة نقل الملكية والكاتب العدل.
- ما ضريبة العقار على شقة مؤجرة؟
- بوصفها مسكناً ثانياً، من 0.3% إلى 1.5% سنوياً من القيمة السوقية التي تقدّرها البلدية.
- هل يجب التسجيل في ضريبة القيمة المضافة عند تأجير شقة؟
- فقط إذا تجاوز رقم أعمالك 30,000 € في آخر 12 شهراً.
- هل توجد بيانات رسمية عن الإيجارات في الجبل الأسود؟
- لا، لا ينشر الجبل الأسود سلسلة لإيجارات المساكن حسب المدن؛ وكل متوسط مأخوذ من عينات الإعلانات، لذا قارن بالإعلانات الحالية في حيّك.
أدلتنا المفصّلة
- كيف تؤجر شقتك في الجبل الأسود: ضريبة الإيجار والقواعد
- أسعار الإيجار في الجبل الأسود 2026: ماذا تُظهر البيانات فعلاً
- قبل أن تعرض شقتك في بودفا على Airbnb: اللوحة وقاعدة الاثنتي عشرة ساعة و7.5 في المئة
- ضريبة العقار السنوية في الجبل الأسود: النسب والمواعيد وطريقة الحساب
- إنهاء عقد إيجار شقة في الجبل الأسود: مهلة الإخطار والإنهاء دون مهلة والتأمين وإخلاء المستأجر
- هل الاستثمار العقاري في الجبل الأسود فكرة جيدة؟ قراءة صريحة في البيانات
- شراء منزل في الجبل الأسود بقرض عقاري: أسعار الفائدة وشروط الأجانب
حاسبات أخرى
المصادر
- تعديل قانون ضريبة الدخل (ديسمبر 2025)
- قانون تمويل الحكم المحلي
- قانون ضريبة العقار
- قانون ضريبة نقل ملكية العقارات
- تعرفة الكتّاب العدل (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026)
- قانون ضريبة القيمة المضافة (المعدّل في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 94/2024)
رُوجعت النسب والقواعد في سبتمبر 2026. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدّم استشارات ضريبية أو استثمارية؛ تحقّق من حسابك لدى مصلحة الضرائب أو مستشار ضريبي.