هبة شقة في الجبل الأسود: كاتب العدل والضرائب والحصة الواجبة والرجوع في الهبة

كم يكلف عقد هبة شقة من الوالد إلى الولد؟ نصف أتعاب كاتب العدل العادية، مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. ولشقة قيمتها من 80,000 إلى 119,999.99 € يبلغ ذلك 240 € بدلاً من 480 €، ويكلف تسجيل المالك الجديد في السجل العقاري 15 € رسوماً ومقابلاً.

كثيراً ما لا ينتظر الوالدان اللذان يريدان ترك شقة لولدهما الميراث، بل يهبانها في حياتهما. والبحث المحلي يبيّن ما يشغل الناس: إلى جانب "ugovor o poklonu stana" (عقد هبة شقة) تُضاف غالباً "sa roditelja na dijete" (من الوالد إلى الولد) و"primjer" (نموذج) و"cijena" (السعر)، وإلى جانب "opoziv poklona" (الرجوع في الهبة) سؤالا "zbog nezahvalnosti" (بسبب الجحود) و"rok" (المهلة).

يشرح هذا المقال الشكل الذي تُوهب به الشقة، وكم يكلف ذلك لدى كاتب العدل، ومن يدفع أي ضريبة، وكيف تُحتسب الهبة عند وفاة الواهب، ومتى يمكن استرداد الهبة.

هبة الشقة تتم لدى كاتب العدل

بعقد الهبة يلتزم الواهب بأن ينقل إلى الموهوب له ملكية أو حقاً آخر دون مقابل. ويشترط قانون الالتزامات لهبة العقار الشكل المكتوب المصدّق، ويفرض قانون كتّاب العدل تحرير التصرفات التي تنقل ملكية العقار في صورة سند موثق. والتصرف الذي لا يُحرَّر بهذه الصورة لا ينتج أثراً قانونياً. ويجب كذلك أن يكون الوعد بالهبة والهبة المضافة إلى ما بعد الموت في صورة سند موثق.

ولا يهب إلا من يتمتع بالأهلية الكاملة. وإذا كان الواهب عند إبرام العقد عاجزاً عن إدراك معنى تصرفه، جاز له أو لورثته طلب إبطال الهبة خلال سنة من تاريخها.

وكما في الشراء، يصبح الموهوب له مالكاً بالتسجيل في السجل العقاري، ويرسل كاتب العدل نسخة رسمية من العقد إلى السجل العقاري وإلى الإدارة الضريبية. وكيف تسير الإجراءات لدى كاتب العدل خطوة بخطوة شرحناه في مقال عقد البيع أمام كاتب العدل.

كم تكلف الهبة لدى كاتب العدل

تُحتسب أتعاب كاتب العدل على القيمة السوقية للشقة وفق التعرفة نفسها المطبقة على عقد البيع. وفي عقد الهبة بين والد واهب وولد موهوب له تبلغ الأتعاب 50% من الأتعاب العادية.

وتُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى الأتعاب. ولتسجيل المالك الجديد تتقاضى إدارة العقارات رسماً إدارياً قدره 2 € عن الطلب و3 € عن القرار، إضافة إلى مقابل قدره 10 €.

ضريبة نقل الملكية: من يدفع ومن يُعفى

تُعدّ هبة العقار نقلاً للملكية وفق قانون ضريبة نقل ملكية العقار، ويدفع الضريبة الموهوب له. ولا يدفع الضريبة:

• الموهوب له من الطبقة الأولى، أي ولد الواهب؛
• زوج الواهب وشريك الحياة من الجنس نفسه: فالهبة بين الشريكين أثناء الشراكة معفاة منذ قانون شراكة الحياة بين الأشخاص من الجنس نفسه لعام 2020، ومنذ 10 سبتمبر 2026 يذكر قانون ضريبة نقل ملكية العقار الشريك صراحةً أيضاً؛
• الموهوب له من الطبقة الثانية، عن شقة موهوبة واحدة، إذا عاش مع الواهب في أسرة معيشية مشتركة دون انقطاع سنة على الأقل قبل الهبة.

انتبه إلى اتجاه الهبة. فالوالدان معفيان حين يرثان ولدهما، أما حين يهب الولد شقة لأحد والديه، فلا يُعدّ الوالد موهوباً له من الطبقة الأولى، ولا يسري الإعفاء إلا إذا تحقق شرط الأسرة المعيشية المشتركة. أما سائر الموهوب لهم، كالأخ أو الأخت أو ابن الأخ أو الصديق، فيدفعون الضريبة بالنسب نفسها المطبقة على الشراء، على القيمة السوقية للشقة، مع تقديم إقرار خلال 15 يوماً من إبرام العقد. والنسب وأمثلة الحساب في مقال ضريبة نقل ملكية العقار.

ضريبة الأرباح الرأسمالية: الواهب والبيع اللاحق

يعدّ قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين ربحاً رأسمالياً الدخلَ الناتج لا عن بيع العقار فحسب، بل عن نقل ملكيته أيضاً. ولا يخضع الربح الرأسمالي للضريبة إذا وُهب العقار لأقارب الطبقة الأولى، أو إذا كان النقل بين الزوجين أو الشريكين ومرتبطاً بالزواج أو الطلاق أو الميراث، أو إذا كانت الشقة السكن الوحيد والرئيسي للمكلف. أما في الهبة لغيرهم، فتحقق مع مستشار ضريبي مما إذا كانت تنشأ ضريبة على الربح الرأسمالي، ونسبتها 15%.

ويهم ذلك الموهوب له أيضاً: فإذا باع الشقة الموهوبة لاحقاً، يُعتمد سعر الشراء الذي اشترى به الواهب الشقة، معدّلاً بارتفاع أسعار التجزئة. أي أن الهبة لا "تمحو" الربح الذي تكوّن حين كانت الشقة ملكاً للواهب.

ويدفع المالك الجديد ضريبة العقار السنوية من تاريخ الاكتساب، مع تقديم إقرار للبلدية خلال 30 يوماً. وكيف تُحسب شرحناه في مقال ضريبة العقار السنوية.

الهبة والميراث: الحصة الواجبة

الهبة في الحياة لا تخرج من الحساب عند وفاة الواهب. فلحساب الحصة الواجبة تُضاف إلى التركة قيمة جميع الهبات التي قدّمها المورِّث لورثته الشرعيين أياً كان وقتها، والهبات لغيرهم في السنة الأخيرة من حياته. وتُقدَّر الهبة بقيمتها وقت الوفاة، بحسب حالتها وقت الهبة.

وتُحتسب الهبة للوارث الشرعي عادةً من نصيبه في الميراث، ما لم يعلن الواهب خلاف ذلك. وإذا أخلّت الهبة بالحصة الواجبة، فلا يجوز طلب ردها إلا لذوي الحصة الواجبة، خلال ثلاث سنوات من وفاة الواهب. وكيف تجري إجراءات التركة وكم تبلغ الحصة الواجبة يشرحه مقال الميراث.

كيف تحتفظ بحق السكن في الشقة

يجوز للواهب في عقد الهبة أن يحتفظ لنفسه أو لغيره بحق ما، أو أن يُلزم الموهوب له بفعل شيء أو الامتناع عنه. وإذا لم ينفذ الموهوب له هذا الالتزام حتى في مهلة إضافية معقولة، جاز للواهب فسخ العقد والمطالبة برد ما وهبه. ويصح أيضاً شرط رجوع الهبة إلى الواهب إذا توفي الموهوب له قبله.

والحق المحتفظ به على الشقة، كحق الانتفاع، يُسجَّل عبئاً في مستخرج السجل العقاري. وبذلك يراه كل من يفحص الشقة لاحقاً، بمن في ذلك المصرف أو المشتري.

متى يجوز الرجوع في الهبة

ولا يجوز الرجوع بسبب جحود صفح عنه الواهب، وينتقل حق الرجوع بسبب الجحود إلى الورثة. وفي حالة انعدام وسائل العيش يستطيع الموهوب له تفادي الرجوع إذا التزم بأن يقدّم للواهب ما ينقصه، ولا يجوز الرجوع إذا أوقع الواهب نفسه في العوز عمداً أو بإهمال جسيم. ويكون الرجوع في هبة العقار بإعلان مكتوب مصدّق التوقيع، والتنازل المسبق عن حق الرجوع لا قيمة قانونية له.

وإن أردت أن تعرف أيضاً كيف تُباع الشقة بعد أن تصبح لك، فالمسار كله في دليل بيع الشقة، ويمكنك تصفح العروض الحالية في إعلانات العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل تُدفع ضريبة حين يهب الوالد شقة لولده؟ لا يدفع الولد بصفته موهوباً له من الطبقة الأولى ضريبة نقل الملكية، والهبة لأقارب الطبقة الأولى معفاة كذلك من ضريبة الأرباح الرأسمالية.

هل تُدفع ضريبة حين يهب الولد شقة لأحد والديه؟ في هذه الحالة لا يُعدّ الوالد موهوباً له من الطبقة الأولى فيدفع ضريبة نقل الملكية، إلا إذا عاش مع ولده في أسرة معيشية مشتركة دون انقطاع سنة على الأقل قبل الهبة، وذلك عن شقة واحدة.

هل يجوز الرجوع في هبة شقة؟ نعم، بسبب الجحود الجسيم من الموهوب له أو لانعدام وسائل العيش لدى الواهب، وفق الشروط والمهل التي يحددها القانون.

هل يمكنني أن أهب شقتي وأستمر في السكن فيها؟ يمكنك أن تحتفظ لنفسك في العقد بحق، كحق الانتفاع، يُسجَّل عبئاً في مستخرج السجل العقاري.

هل يستطيع أولادي الآخرون الطعن في الهبة؟ إذا أخلّت الهبة بحصتهم الواجبة، جاز لهم طلب ردها خلال ثلاث سنوات من وفاة الواهب.

المصادر

مفهوم الهبة وشكلها والالتزام المقترن بها والرجوع فيها مأخوذة من قانون الالتزامات (المواد من 576 إلى 593)، وشكل السند الموثق من المادة 52 من قانون كتّاب العدل. وتنظم الحصة الواجبة وضم الهبات واحتسابها قانونُ الميراث (المواد 28 و30 و32 و42 و43 و48). وتنظم ضريبة نقل الملكية قانون ضريبة نقل ملكية العقار (المواد 4 و8 و9 و14 و15 و16، مع التعديل في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 132/2026) والمادة 67 من قانون شراكة الحياة بين الأشخاص من الجنس نفسه (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 67/2020)، والأرباح الرأسمالية قانون ضريبة دخل الأشخاص الطبيعيين (المواد 37a و37c و37d و37g). وأتعاب كاتب العدل مأخوذة من تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026، البند التعرفي 1)، ورسوم التسجيل من قائمة الرسوم الإدارية لإدارة العقارات. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية أو ضريبية؛ لهبة محددة استشر كاتب عدل أو محامياً أو مستشاراً ضريبياً.