عقد الإعالة مدى الحياة في الجبل الأسود: السند الموثق ومتى تنتقل الشقة والضريبة والفسخ وحقوق الورثة

هل يجب إبرام عقد الإعالة مدى الحياة لدى كاتب العدل؟ نعم، في صورة سند موثق. على كاتب العدل أن يقرأ العقد وينبه المُعال إلى أن المال لا يدخل في التركة ولا يمكن أن يُستوفى منه حق أصحاب الحصص الواجبة، ومن دون ذلك لا يصح العقد.

تُنظَّم الشقة مقابل الرعاية حتى نهاية العمر في الجبل الأسود بعقد الإعالة مدى الحياة (ugovor o doživotnom izdržavanju)، والأسئلة حوله كثيرة. والبحث المحلي يكشفها: مع "ugovor o doživotnom izdržavanju" (عقد الإعالة مدى الحياة) يبحث الناس عن "porez" (الضريبة) و"primer" (مثال) و"i nužni deo" (والحصة الواجبة) و"zakon" (القانون) و"cena" (السعر) و"obrazac" (نموذج)، ومع "doživotno izdržavanje" (الإعالة مدى الحياة) عن "za stan" (مقابل شقة) و"u zamenu za stan" (بدلاً من شقة)، ومع "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" عن "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (كم الضريبة على هذا العقد).

يشرح هذا المقال ما يشمله العقد، ولماذا لا يصح من دون سند موثق، ومتى تنتقل الشقة إلى المُعيل، ومن يدفع الضريبة ومتى، وكيف يُفسخ العقد، ومتى يستطيع الورثة القانونيون الطعن فيه.

ما هو عقد الإعالة مدى الحياة

يعرّفه قانون الالتزامات على النحو التالي: يلتزم طرف، هو المُعيل، بإعالة الطرف الآخر أو شخص ثالث، هو المُعال، حتى وفاته، ويعطيه الطرف الآخر مقابل ذلك كل أمواله أو جزءاً منها. ويكون الاكتساب مؤجلاً إلى لحظة وفاة المُعال.

• لا يشمل العقد إلا الأشياء والحقوق الموجودة وقت إبرامه.
• ما لم يُتفق على غير ذلك، تشمل الإعالة خصوصاً السكن والطعام والملبس والأحذية والرعاية في المرض والشيخوخة ونفقات العلاج والمصاريف اللازمة للحاجات اليومية.
• يجوز الاتفاق على الإعالة لشخصين أو أكثر، مثل زوجين، ويكون لكل منهما حق مستقل في الأداءات المتفق عليها.
• إذا اتُّفق على الإعالة لمصلحة شخص ثالث، يكتسب المُعيل الملكية بوفاة المتعاقد معه، ما لم ينص العقد على أن الملكية تنتقل بوفاة الشخص الثالث.

الشكل: السند الموثق وحده

بموجب قانون كتّاب العدل تُحرَّر عقود الإعالة مدى الحياة في صورة سند موثق، والعقد الذي لا يُحرَّر في هذه الصورة لا ينتج أثراً قانونياً. ويضيف قانون الالتزامات أن على كاتب العدل قبل ذلك أن يقرأ العقد على الطرفين وأن ينبه المُعال خصوصاً إلى أن المال محل العقد لا يدخل في تركته وأنه لا يمكن أن يُستوفى منه حق الورثة أصحاب الحصص الواجبة. ويؤكد كاتب العدل على العقد نفسه أنه فعل ذلك، والعقد المحرَّر خلافاً لذلك باطل.

ويكون العقد باطلاً كذلك إذا كان المُعيل شخصاً يرعى المُعال في إطار مهنته أو نشاطه، مثل الطاقم الطبي أو مستشفى أو وكالة، ما لم تُؤخذ مسبقاً موافقة جهة الوصاية المختصة.

ماذا يحدث للشقة ما دام المُعال حياً

يبقى المُعال مسجلاً مالكاً، ولا يكتسب المُعيل الشقة إلا بوفاته. ويستطيع المُعيل أن يضمن حقه بموجب العقد بقيده في سجل عام، وهذا السجل للعقارات هو السجل العقاري. ولا يجوز تحويل حقوق المُعال إلى غيره.

وكيف يُقرأ ما هو مقيد على الشقة يشرحه مقالنا عن مستخرج السجل العقاري.

فسخ العقد

وعند الفسخ يحتفظ كل طرف بحق مطالبة الآخر بالتعويض المستحق له وفق القواعد العامة لقانون الأموال.

إذا توفي المُعيل أولاً

بعد وفاة المُعيل تنتقل التزاماته إلى زوجه أو شريك حياته من الجنس نفسه وإلى فروعه المدعوين إلى الإرث، إذا وافقوا. فإن لم يوافقوا فُسخ العقد، ولا يحق لهم المطالبة بتعويض عن الإعالة المقدمة سابقاً. وإذا لم يكونوا قادرين على تحمل الالتزامات، جاز لهم مطالبة المُعال بتعويض تقدره المحكمة بسلطتها التقديرية، مراعية الحالة المالية للطرفين.

الورثة القانونيون: متى يستطيعون الطعن في العقد

المال محل العقد لا يدخل في التركة، لذلك لا حق فيه للورثة أصحاب الحصص الواجبة. غير أن الورثة القانونيين للمُعال يستطيعون أن يطلبوا من المحكمة إبطال العقد إذا لم يكن العقد، بسبب مرض المُعال أو سنه، ينطوي على أي احتمال بالنسبة إلى المُعيل.

• المهلة سنة واحدة من العلم بالعقد، وعلى الأكثر ثلاث سنوات من وفاة المُعال.
• لا يمكن أن تبدأ مهلة السنة قبل وفاة المُعال.

فيما يختلف هذا العقد عن الهبة والإرث:

وقواعد الهبة يشرحها مقالنا عن هبة الشقة، وقواعد الإرث مقالنا عن الإرث.

الضريبة وكاتب العدل

ضريبة نقل الملكية. المكلف هو المُعيل بصفته مكتسب العقار، وينشأ الدين الضريبي يوم وفاة المُعال. ويقدم المُعيل الإقرار الضريبي خلال 15 يوماً من نشوء الدين. ولا يدفع الضريبة المُعيل الذي هو وارث من الدرجة الأولى للمُعال، مثل الابن أو الزوج. أما غيرهم فيدفعون على القيمة السوقية 3% حتى 150,000 €، ثم 4,500 € + 5% على ما يزيد على 150,000 €: لشقة قيمتها 90,000 € يكون المبلغ 2,700 €. والمزيد عن الحساب في مقالنا عن ضريبة نقل ملكية العقار.

كاتب العدل. لا تتضمن تعرفة 2026 بنداً خاصاً بهذا العقد، لذلك تُحسب أتعاب السند الموثق وفق البند التعرفي 1 بحسب قيمة المحل: لشقة قيمتها 90,000 € تبلغ 480 €، مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة.

قائمة مختصرة قبل التوقيع

وإذا بيعت الشقة لاحقاً، يشرح دليل بيع الشقة الإجراءات، ويمكنك نشر إعلانك في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

متى يصبح المُعيل مالكاً للشقة؟ بوفاة المُعال. وحتى ذلك الحين يبقى المُعال هو المالك، ويستطيع المُعيل أن يضمن حقه بالقيد في السجل العقاري.

من يدفع الضريبة ومتى؟ المُعيل، وينشأ الدين يوم وفاة المُعال، ويُقدَّم الإقرار خلال 15 يوماً. والمُعيل الذي هو وارث من الدرجة الأولى للمُعال، مثل الابن أو الزوج، لا يدفع ضريبة نقل الملكية.

هل يستطيع الورثة الطعن في عقد الإعالة مدى الحياة؟ للورثة القانونيين أن يطلبوا الإبطال إذا لم يكن العقد، بسبب مرض المُعال أو سنه، ينطوي على أي احتمال بالنسبة إلى المُعيل. والمهلة سنة من العلم بالعقد، وعلى الأكثر ثلاث سنوات من وفاة المُعال.

هل يمكن فسخ العقد؟ نعم، بالتراضي، أو من المحكمة إذا كان الطرفان يعيشان معاً والعلاقة لا تُحتمل، أو إذا لم ينفذ أحدهما التزاماته، أو إذا تغيرت الظروف تغيراً جوهرياً.

ماذا لو توفي المُعيل قبل المُعال؟ تنتقل الالتزامات إلى زوجه أو شريكه وإلى فروعه المدعوين إلى الإرث إذا وافقوا. فإن لم يوافقوا فُسخ العقد من دون تعويض عن الإعالة المقدمة سابقاً.

المصادر

ينظم التعريف والشكل والفسخ وحقوق الورثة ووفاة المُعيل قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008، المواد من 1075 إلى 1086، مع تعديل المادتين 1085 و1086 في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 123/2024). والشكل الإلزامي للسند الموثق من المادة 52 من قانون كتّاب العدل، وحساب الحصة الواجبة من المادة 30 من قانون الإرث. وتنظم الضريبة قانون ضريبة نقل ملكية العقار (المواد 8 و11 و12 و15 و16)، وأتعاب كاتب العدل تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026، البند التعرفي 1). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقد محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.