A duhet të bëhet te noteri një kontratë e mbajtjes së përjetshme? Po, si akt noterial. Noteri duhet ta lexojë kontratën dhe ta paralajmërojë marrësin e mbajtjes se prona nuk hyn në pasurinë trashëgimore dhe nuk mund të përdoret për të përmbushur trashëgimtarët e domosdoshëm; pa këtë kontrata nuk është e vlefshme.
Kush e paguan tatimin, dhe kur? Dhënësi i mbajtjes, dhe detyrimi lind në ditën e vdekjes së marrësit të mbajtjes; deklarata paraqitet brenda 15 ditëve. Një dhënës mbajtjeje që është trashëgimtar i radhës së parë i marrësit, për shembull një fëmijë ose bashkëshort, nuk paguan tatim transferimi.
Një banesë në këmbim të kujdesit deri në fund të jetës së dikujt rregullohet në Mal të Zi me një kontratë të mbajtjes së përjetshme (ugovor o doživotnom izdržavanju), dhe ajo ngre shumë pyetje. Kërkimet vendase i tregojnë: pas "ugovor o doživotnom izdržavanju" (kontrata e mbajtjes së përjetshme) vijnë "porez" (tatimi), "primer" (shembull), "i nužni deo" (dhe pjesa e domosdoshme), "zakon" (ligji), "cena" (çmimi) dhe "obrazac" (formulari), pas "doživotno izdržavanje" (mbajtja e përjetshme) vijnë "za stan" (për banesë) dhe "u zamenu za stan" (në këmbim të banesës), ndërsa pas "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" vjen "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (sa është tatimi për një kontratë të mbajtjes së përjetshme).
Ky artikull shpjegon çfarë përfshin kontrata, pse nuk është e vlefshme pa akt noterial, kur i kalon banesa dhënësit të mbajtjes, kush e paguan tatimin dhe kur, si zgjidhet kontrata dhe kur mund ta kundërshtojnë trashëgimtarët ligjorë.
Çfarë është kontrata e mbajtjes së përjetshme
Ligji për detyrimet e përkufizon kështu: njëra palë, dhënësi i mbajtjes, merr përsipër ta mbajë palën tjetër ose një person të tretë, marrësin e mbajtjes, deri në vdekje, dhe pala tjetër i jep në këmbim gjithë pasurinë e vet ose një pjesë të saj. Fitimi shtyhet deri në çastin e vdekjes së marrësit të mbajtjes.
- Kontrata mund të përfshijë vetëm sende dhe të drejta që ekzistojnë kur ajo lidhet.
- Përveç rastit kur është rënë dakord ndryshe, mbajtja përfshin veçanërisht banimin, ushqimin, veshjen dhe këpucët, kujdesin në sëmundje dhe në pleqëri, shpenzimet mjekësore dhe pagesat për nevojat e përditshme.
- Mbajtja mund të bihet dakord për dy ose më shumë persona, për shembull për një çift të martuar, dhe secili ka një të drejtë më vete për pagesat dhe shërbimet e rëna dakord.
- Nëse mbajtja është rënë dakord në favor të një personi të tretë, dhënësi i mbajtjes e fiton pronësinë me vdekjen e palës me të cilën e lidhi kontratën, përveç rastit kur kontrata thotë se pronësia kalon me vdekjen e personit të tretë.
Forma: vetëm akt noterial
Sipas Ligjit për noterët, kontratat e mbajtjes së përjetshme bëhen në formën e aktit noterial, dhe një kontratë që nuk është bërë në këtë formë nuk ka efekt ligjor. Ligji për detyrimet shton se noteri duhet t'ua lexojë më parë kontratën palëve dhe veçanërisht ta paralajmërojë marrësin e mbajtjes se prona që përfshihet në kontratë nuk hyn në pasurinë e tij trashëgimore dhe nuk mund të përdoret për të përmbushur trashëgimtarët e domosdoshëm. Noteri vërteton mbi vetë kontratën se kjo është bërë; një kontratë e bërë në kundërshtim me këtë është nule.
Kontrata është nule edhe nëse dhënësi i mbajtjes është një person që kujdeset për marrësin si pjesë e profesionit ose e veprimtarisë së vet, për shembull personeli mjekësor, një spital ose një agjenci, përveç rastit kur organi kompetent i kujdestarisë ka dhënë pëlqimin paraprakisht.
Çfarë ndodh me banesën sa është gjallë marrësi i mbajtjes
Marrësi i mbajtjes mbetet i regjistruar si pronar; dhënësi i mbajtjes e fiton banesën vetëm me vdekjen e marrësit. Dhënësi i mbajtjes mund ta sigurojë të drejtën e vet sipas kontratës me regjistrim në një regjistër publik, që për pasuritë e paluajtshme është kadastra. Kërkesat e marrësit të mbajtjes nuk mund t'i kalohen askujt tjetër.
Si lexohet ajo që është e regjistruar mbi një banesë shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë.
Zgjidhja e kontratës
| Situata | Çfarë lejon ligji |
| Të dyja palët bien dakord | Zgjidhja me marrëveshje, edhe pasi ka nisur përmbushja |
| Jetojnë bashkë dhe marrëdhëniet janë prishur aq shumë sa jetesa e përbashkët është e padurueshme | Secila palë mund t'i kërkojë gjykatës zgjidhjen |
| Njëra palë nuk i përmbush detyrimet e veta | Pala tjetër mund të kërkojë zgjidhjen |
| Rrethanat kanë ndryshuar aq sa përmbushja është bërë shumë më e vështirë | Gjykata mund ta rregullojë ndryshe marrëdhënien, ta zgjidhë kontratën ose ta shndërrojë të drejtën e marrësit në një rentë jetësore |
Në zgjidhjen e kontratës, secila palë ruan të drejtën t'i kërkojë tjetrës kompensimin që i takon sipas rregullave të përgjithshme të së drejtës pasurore.
Nëse dhënësi i mbajtjes vdes i pari
Pas vdekjes së dhënësit të mbajtjes, detyrimet e tij u kalojnë bashkëshortit ose partnerit të jetës të të njëjtit seks dhe pasardhësve të thirrur në trashëgimi, nëse ata pajtohen. Nëse nuk pajtohen, kontrata zgjidhet dhe ata nuk mund të kërkojnë kompensim për mbajtjen e dhënë më parë. Nëse nuk janë në gjendje t'i marrin përsipër detyrimet, mund t'i kërkojnë marrësit të mbajtjes një kompensim, që gjykata e cakton sipas çmuarjes së saj, duke marrë parasysh gjendjen financiare të të dyja palëve.
Trashëgimtarët ligjorë: kur mund ta kundërshtojnë kontratën
Prona sipas kontratës nuk hyn në pasurinë trashëgimore, ndaj trashëgimtarët e domosdoshëm nuk kanë asnjë pretendim mbi të. Megjithatë, trashëgimtarët ligjorë të marrësit të mbajtjes mund t'i kërkojnë gjykatës ta anulojë kontratën nëse, për shkak të sëmundjes ose moshës së marrësit, kontrata nuk përmbante asnjë pasiguri për dhënësin e mbajtjes.
- Afati është një vit nga dita kur mësuan për kontratën, dhe më së voni tri vjet nga vdekja e marrësit të mbajtjes.
- Afati njëvjeçar nuk mund të nisë para vdekjes së marrësit të mbajtjes.
Si ndryshon kjo kontratë nga dhurimi dhe nga trashëgimia:
| Pyetja | Mbajtja e përjetshme | Dhurimi | Trashëgimia |
| Kur kalon pronësia | Me vdekjen e marrësit të mbajtjes | Gjatë jetës, me regjistrimin në kadastër | Me vdekjen e të ndjerit, me regjistrim pas vendimit për trashëgiminë |
| Forma | Akt noterial | Akt noterial | Procedurë trashëgimore te noteri |
| Trashëgimtarët e domosdoshëm | Prona nuk hyn në pasurinë trashëgimore | Dhuratat i shtohen, me kushtet e ligjit, vlerës së pasurisë trashëgimore kur llogaritet pjesa e domosdoshme | Pjesa e domosdoshme llogaritet nga pasuria trashëgimore |
Rregullat për dhurimin trajtohen në artikullin tonë për dhurimin e pronës, ndërsa për trashëgiminë në artikullin tonë për trashëgiminë dhe procedurën trashëgimore.
Tatimi dhe tarifat noteriale
Tatimi i transferimit. Dhënësi i mbajtjes, si fitues i pronës, detyrohet për tatimin, dhe detyrimi tatimor lind në ditën e vdekjes së marrësit të mbajtjes. Dhënësi i mbajtjes e paraqet deklaratën tatimore brenda 15 ditëve nga lindja e detyrimit. Nuk paguan tatim një dhënës mbajtjeje që është trashëgimtar i radhës së parë i marrësit, për shembull një fëmijë ose bashkëshort. Të tjerët paguajnë 3% deri në 150.000 €, pastaj 4.500 € plus 5% mbi shumën që kalon 150.000 €, mbi vlerën e tregut: për një banesë me vlerë 90.000 € kjo bën 2.700 €. Më shumë për llogaritjen gjeni në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës.
Noteri. Tarifa e 2026 nuk ka zë më vete për këtë kontratë, ndaj tarifa për aktin noterial llogaritet sipas numrit të tarifës 1, sipas vlerës së objektit: për një banesë me vlerë 90.000 € ajo është 480 €, plus TVSH.
Një listë e shkurtër kontrolli para nënshkrimit
| Kontrolli | Pse |
| Që forma të jetë akt noterial | Pa të kontrata nuk ka efekt ligjor |
| Çfarë përfshin saktësisht mbajtja | Ligji jep një kornizë, kontrata cakton fushën |
| Cilat prona përfshin kontrata | Vetëm ato që ekzistojnë kur ajo lidhet |
| Regjistrimi i të drejtës së dhënësit të mbajtjes në kadastër | Kështu dhënësi i mbajtjes e siguron të drejtën e vet |
| Kush e vazhdon mbajtjen nëse dhënësi vdes | Bashkëshorti ose partneri dhe pasardhësit, vetëm nëse pajtohen |
| Nëse dhënësi i mbajtjes është trashëgimtar i radhës së parë | Tatimi i transferimit varet nga kjo |
Nëse banesa shitet më pas, procesi trajtohet në udhëzuesin tonë për shitjen e një banese, dhe mund të publikoni një shpallje në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Kur bëhet dhënësi i mbajtjes pronar i banesës? Me vdekjen e marrësit të mbajtjes. Deri atëherë pronar është marrësi i mbajtjes, ndërsa dhënësi mund ta sigurojë të drejtën e vet me regjistrim në kadastër.
A mund ta kundërshtojnë trashëgimtarët një kontratë të mbajtjes së përjetshme? Trashëgimtarët ligjorë mund të kërkojnë anulimin nëse, për shkak të sëmundjes ose moshës së marrësit të mbajtjes, kontrata nuk përmbante asnjë pasiguri për dhënësin. Afati është një vit nga dita kur mësuan për kontratën, dhe më së voni tri vjet nga vdekja e marrësit të mbajtjes.
A mund të zgjidhet kontrata? Po, me marrëveshje, ose nga gjykata nëse palët jetojnë bashkë dhe marrëdhëniet janë të padurueshme, nëse njëra palë nuk i përmbush detyrimet e veta ose nëse rrethanat kanë ndryshuar ndjeshëm.
Po nëse dhënësi i mbajtjes vdes para marrësit? Detyrimet u kalojnë bashkëshortit ose partnerit të dhënësit dhe pasardhësve të thirrur në trashëgimi, nëse pajtohen. Nëse nuk pajtohen, kontrata zgjidhet pa kompensim për mbajtjen e dhënë më parë.
Burimet
Përkufizimi, forma, zgjidhja, të drejtat e trashëgimtarëve dhe vdekja e dhënësit të mbajtjes rregullohen me Ligjin për detyrimet (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 47/2008, nenet 1075 deri në 1086, me ndryshimin e neneve 1085 dhe 1086 në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 123/2024). Akti noterial i detyrueshëm vjen nga neni 52 i Ligjit për noterët, ndërsa llogaritja e pjesës së domosdoshme nga neni 30 i Ligjit për trashëgiminë. Tatimi rregullohet me Ligjin për tatimin mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (nenet 8, 11, 12, 15 dhe 16), ndërsa tarifat noteriale me Tarifën për shpërblimet dhe shpenzimet e noterëve (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 49/2026, numri i tarifës 1). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një kontratë konkrete, konsultohuni me një noter ose me një avokat.