Jak działa umowa o dożywotnie utrzymanie w Czarnogórze? Dawca utrzymania opiekuje się osobą utrzymywaną do jej śmierci, a w zamian nabywa jej mieszkanie, ale dopiero w chwili jej śmierci. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego, a obowiązek podatkowy powstaje w dniu śmierci; dawca, który jest spadkobiercą pierwszego stopnia, podatku nie płaci. Spadkobiercy ustawowi mogą w określonych przypadkach żądać unieważnienia w ciągu roku.
Mieszkanie w zamian za opiekę do końca życia reguluje się w Czarnogórze umową o dożywotnie utrzymanie (ugovor o doživotnom izdržavanju), a ta rodzi wiele pytań. Pokazują je lokalne wyszukiwania: po „ugovor o doživotnom izdržavanju” (umowa o dożywotnie utrzymanie) pojawia się „porez” (podatek), „primer” (przykład), „i nužni deo” (i zachowek), „zakon” (ustawa), „cena” (cena) i „obrazac” (wzór), po „doživotno izdržavanje” (dożywotnie utrzymanie) „za stan” (za mieszkanie) i „u zamenu za stan” (w zamian za mieszkanie), a po „ugovor o doživotnom izdržavanju porez” pytanie „koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju” (ile wynosi podatek od umowy o dożywotnie utrzymanie).
Ten artykuł wyjaśnia, co obejmuje umowa, dlaczego bez aktu notarialnego nie jest ważna, kiedy mieszkanie przechodzi na dawcę utrzymania, kto i kiedy płaci podatek, jak rozwiązuje się umowę i kiedy spadkobiercy ustawowi mogą ją zakwestionować.
Czym jest umowa o dożywotnie utrzymanie
Ustawa o zobowiązaniach definiuje ją tak: jedna strona, dawca utrzymania, zobowiązuje się utrzymywać drugą stronę albo osobę trzecią, osobę utrzymywaną, do jej śmierci, a druga strona przekazuje mu w zamian całość lub część swojego majątku. Nabycie jest odroczone do chwili śmierci osoby utrzymywanej.
- Umowa może obejmować tylko rzeczy i prawa, które istnieją w chwili jej zawarcia.
- Jeśli nie uzgodniono inaczej, utrzymanie obejmuje w szczególności mieszkanie, wyżywienie, odzież i obuwie, opiekę w chorobie i starości, koszty leczenia i świadczenia na codzienne potrzeby.
- Utrzymanie można uzgodnić dla dwóch lub więcej osób, na przykład małżonków, a każda z nich ma osobne prawo do uzgodnionych świadczeń i usług.
- Jeśli utrzymanie uzgodniono na rzecz osoby trzeciej, dawca nabywa własność po śmierci swojego kontrahenta, chyba że umowa stanowi, że własność przechodzi po śmierci osoby trzeciej.
Forma: tylko akt notarialny
Zgodnie z ustawą o notariacie umowy o dożywotnie utrzymanie zawiera się w formie aktu notarialnego, a umowa zawarta bez tej formy nie wywołuje skutków prawnych. Ustawa o zobowiązaniach dodaje, że notariusz musi najpierw odczytać umowę stronom i w szczególności uprzedzić osobę utrzymywaną, że majątek objęty umową nie wchodzi do jej spadku i nie może służyć zaspokojeniu spadkobierców koniecznych. Notariusz potwierdza na samej umowie, że to zrobił; umowa zawarta z naruszeniem tego obowiązku jest nieważna.
Umowa jest też nieważna, jeśli dawcą utrzymania jest osoba, która opiekuje się osobą utrzymywaną w ramach swojego zawodu lub działalności, na przykład personel medyczny, szpital albo agencja, chyba że właściwy organ opiekuńczy wyraził wcześniej zgodę.
Co dzieje się z mieszkaniem za życia osoby utrzymywanej
Osoba utrzymywana pozostaje wpisana jako właściciel; dawca utrzymania nabywa mieszkanie dopiero po jej śmierci. Dawca może zabezpieczyć swoje prawo z umowy wpisem do rejestru publicznego, którym przy nieruchomościach jest kataster. Roszczeń osoby utrzymywanej nie można przenieść na nikogo innego.
Jak czytać to, co jest wpisane na mieszkaniu, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
Rozwiązanie umowy
| Sytuacja | Na co pozwala ustawa |
| Obie strony się zgadzają | Rozwiązanie za porozumieniem, także po rozpoczęciu wykonywania umowy |
| Mieszkają razem, a stosunki tak się popsuły, że wspólne życie jest nie do zniesienia | Każda strona może żądać rozwiązania przez sąd |
| Jedna strona nie wykonuje swoich obowiązków | Druga strona może żądać rozwiązania |
| Okoliczności zmieniły się tak, że wykonanie stało się znacznie trudniejsze | Sąd może na nowo ułożyć stosunek, rozwiązać umowę albo zamienić prawo osoby utrzymywanej na dożywotnią rentę |
Przy rozwiązaniu każda ze stron zachowuje prawo do żądania od drugiej rozliczenia należnego według ogólnych zasad prawa majątkowego.
Jeśli dawca utrzymania umrze pierwszy
Po śmierci dawcy utrzymania jego obowiązki przechodzą na jego małżonka albo partnera w związku osób tej samej płci i na zstępnych powołanych do dziedziczenia, jeśli się na to zgodzą. Jeśli się nie zgodzą, umowa ulega rozwiązaniu i nie mogą żądać zwrotu kosztów wcześniej udzielonego utrzymania. Jeśli nie są w stanie przejąć obowiązków, mogą żądać od osoby utrzymywanej rekompensaty, którą sąd ustala według swojej oceny, biorąc pod uwagę sytuację majątkową obu stron.
Spadkobiercy ustawowi: kiedy mogą zakwestionować umowę
Majątek objęty umową nie wchodzi do spadku, więc spadkobiercy konieczni nie mają do niego roszczenia. Spadkobiercy ustawowi osoby utrzymywanej mogą jednak żądać od sądu unieważnienia umowy, jeśli z powodu choroby albo wieku osoby utrzymywanej umowa nie wiązała się dla dawcy utrzymania z żadną niepewnością.
- Termin wynosi rok od dowiedzenia się o umowie, a najpóźniej trzy lata od śmierci osoby utrzymywanej.
- Roczny termin nie może zacząć biec przed śmiercią osoby utrzymywanej.
Czym ta umowa różni się od darowizny i spadku:
| Pytanie | Dożywotnie utrzymanie | Darowizna | Spadek |
| Kiedy przechodzi własność | Z chwilą śmierci osoby utrzymywanej | Za życia, z chwilą wpisu do katastru | Z chwilą śmierci spadkodawcy, z wpisem po postanowieniu o dziedziczeniu |
| Forma | Akt notarialny | Akt notarialny | Postępowanie spadkowe u notariusza |
| Spadkobiercy konieczni | Majątek nie wchodzi do spadku | Darowizny dolicza się, na warunkach ustawowych, do wartości spadku przy obliczaniu zachowku | Zachowek oblicza się od spadku |
Zasady dotyczące darowizn omawiamy w artykule o darowiźnie mieszkania, a dziedziczenia w artykule o dziedziczeniu i postępowaniu spadkowym.
Podatek i opłaty notarialne
Podatek od przeniesienia własności. Podatnikiem jest dawca utrzymania jako nabywca majątku, a obowiązek podatkowy powstaje w dniu śmierci osoby utrzymywanej. Dawca składa deklarację w ciągu 15 dni od powstania obowiązku. Podatku nie płaci dawca, który jest spadkobiercą pierwszego stopnia osoby utrzymywanej, na przykład dziecko albo małżonek. Pozostali płacą 3% do 150 000 €, potem 4 500 € + 5% od nadwyżki ponad 150 000 €, od wartości rynkowej: przy mieszkaniu wartym 90 000 € to 2 700 €. Więcej o obliczaniu jest w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Notariusz. Taryfa z 2026 roku nie ma osobnej pozycji dla tej umowy, więc wynagrodzenie za akt notarialny oblicza się według pozycji taryfy 1, zależnie od wartości przedmiotu: przy mieszkaniu wartym 90 000 € to 480 €, plus VAT.
Krótka lista kontrolna przed podpisaniem
| Kontrola | Dlaczego |
| Czy forma to akt notarialny | Bez niej umowa nie wywołuje skutków prawnych |
| Co dokładnie obejmuje utrzymanie | Ustawa daje ramy, zakres ustala umowa |
| Które nieruchomości obejmuje umowa | Tylko te, które istnieją w chwili jej zawarcia |
| Wpis prawa dawcy utrzymania do katastru | W ten sposób dawca zabezpiecza swoje prawo |
| Kto kontynuuje utrzymanie, jeśli dawca umrze | Małżonek lub partner i zstępni, tylko jeśli się zgodzą |
| Czy dawca jest spadkobiercą pierwszego stopnia | Od tego zależy podatek od przeniesienia własności |
Jeśli mieszkanie zostanie potem sprzedane, proces opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania, a ogłoszenie możesz dodać w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowę o dożywotnie utrzymanie trzeba zawrzeć u notariusza? Tak, w formie aktu notarialnego. Notariusz musi odczytać umowę i uprzedzić osobę utrzymywaną, że majątek nie wchodzi do spadku i nie może służyć zaspokojeniu spadkobierców koniecznych; bez tego umowa nie jest ważna.
Kiedy dawca utrzymania zostaje właścicielem mieszkania? Z chwilą śmierci osoby utrzymywanej. Do tego czasu właścicielem jest osoba utrzymywana, a dawca może zabezpieczyć swoje prawo wpisem do katastru.
Kto i kiedy płaci podatek? Dawca utrzymania, a obowiązek powstaje w dniu śmierci osoby utrzymywanej; deklarację składa się w ciągu 15 dni. Dawca, który jest spadkobiercą pierwszego stopnia osoby utrzymywanej, na przykład dziecko albo małżonek, nie płaci podatku od przeniesienia własności.
Czy spadkobiercy mogą zakwestionować umowę o dożywotnie utrzymanie? Spadkobiercy ustawowi mogą żądać unieważnienia, jeśli z powodu choroby albo wieku osoby utrzymywanej umowa nie wiązała się dla dawcy z żadną niepewnością. Termin wynosi rok od dowiedzenia się o umowie, a najpóźniej trzy lata od śmierci osoby utrzymywanej.
Czy umowę można rozwiązać? Tak, za porozumieniem albo przez sąd, jeśli strony mieszkają razem, a stosunki są nie do zniesienia, jeśli jedna strona nie wykonuje swoich obowiązków albo jeśli okoliczności istotnie się zmieniły.
Co jeśli dawca utrzymania umrze przed osobą utrzymywaną? Obowiązki przechodzą na małżonka lub partnera dawcy i na zstępnych powołanych do dziedziczenia, jeśli się na to zgodzą. Jeśli nie, umowa ulega rozwiązaniu bez zwrotu kosztów wcześniej udzielonego utrzymania.
Źródła
Definicję, formę, rozwiązanie, prawa spadkobierców i śmierć dawcy utrzymania reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, art. 1075–1086, ze zmianą art. 1085 i 1086 w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 123/2024). Obowiązkowy akt notarialny wynika z art. 52 ustawy o notariacie, a obliczanie zachowku z art. 30 ustawy o dziedziczeniu. Podatek reguluje ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (art. 8, 11, 12, 15 i 16), a wynagrodzenia notariuszy taryfa wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026, pozycja taryfy 1). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.