Czym jest etažiranje w Czarnogórze? To wpis budynku i jego wyodrębnionych lokali (mieszkań, lokali użytkowych, garaży, miejsc parkingowych i piwnic) do katastru, tak aby każdy lokal miał w wypisie własnego właściciela, wraz ze współwłasnością części wspólnych budynku i gruntu. Inwestor zgłasza zmianę w ciągu 30 dni, pomiar wykonuje licencjonowana firma geodezyjna, a kataster zwraca uwierzytelniony pomiar w ciągu 30 dni. Koszty ponosi uprawniony.
Zasady wynikają z ustawy o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości oraz z rozporządzenia o zakładaniu i prowadzeniu katastru nieruchomości. Ten poradnik wyjaśnia, co się wpisuje, kto zostaje wpisany jako właściciel, jak przebiega procedura i co powinien sprawdzić kupujący mieszkanie.
Co wpisuje się przy etažiranju?
Własność lokali (etažna svojina) wpisuje się na nazwiska właścicieli wyodrębnionych lokali budynku, wraz z ich współwłasnością części wspólnych budynku i gruntu, na którym budynek stoi. Dla każdego wyodrębnionego lokalu kataster ewidencjonuje:
| Dane | Przykład |
| Położenie i kształt | Piętro i układ w budynku |
| Powierzchnia netto | Obliczona według normy |
| Przeznaczenie | Mieszkanie, lokal użytkowy, garaż |
| Nazwa, adres i piętro | Wejście i piętro |
| Liczba pomieszczeń | Pokoje |
| Rok budowy i status prawny | Na przykład czy jest pozwolenie na użytkowanie |
Budynki i wyodrębnione lokale wraz z uprawnionymi wpisuje się do działu V wypisu z katastru. Różnica w powierzchni wyodrębnionego lokalu wynikająca wyłącznie z zastosowania innej normy obliczania powierzchni nie jest uważana za zmianę. Jak czytać wypis, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
Kto zostaje wpisany jako właściciel mieszkania w nowym budynku?
- Budynek. Jako uprawnionego wpisuje się wykonawcę, który zbudował budynek zgodnie z prawem, albo wykonawcę, któremu wydano pozwolenie na budowę lub pozwolenie na użytkowanie. Wykonawcę budynku niezbudowanego zgodnie z prawem wpisuje się z adnotacją o obciążeniu w dziale G.
- Wyodrębniony lokal. Jako uprawnionego do wyodrębnionego lokalu wpisuje się inwestora albo osobę, która przedstawi dokument potwierdzający własność lub ciągłość prawną od inwestora, na przykład umowę kupna mieszkania od inwestora.
- Legalizacja. Przy budynku zbudowanym bez pozwolenia, w celu legalizacji, wpisu dokonuje się na podstawie aktu notarialnego sporządzonego na podstawie oświadczenia i geodezyjnego pomiaru stanu faktycznego. Od nowelizacji z grudnia 2025 roku budynek musi też być widoczny na zdjęciu satelitarnym i lotniczym z lipca 2025 roku.
Współwłasność właścicieli lokali wpisuje się na część działki urbanistycznej, która należała do inwestora, a inwestor składa dokumentację planistyczną z granicami działki urbanistycznej razem z wnioskiem o wpis budynku.
Jak przebiega procedura krok po kroku?
| Krok | Kto | Termin |
| Zgłoszenie zmiany do katastru, z dokumentami | Inwestor albo uprawniony | 30 dni od zmiany |
| Prace terenowe i pomiar geodezyjny | Licencjonowana firma geodezyjna | 30 dni od zgłoszenia; termin nie obowiązuje, gdy prace wykonuje się na podstawie umowy |
| Sprawdzenie, weryfikacja i uwierzytelnienie pomiaru | Kataster | Zwraca pomiar w ciągu 30 dni od otrzymania |
| Ustalenie praw i decyzja o wpisie | Kataster | Po zakończeniu postępowania |
Prace wynikające z budowy, przebudowy albo rozbiórki budynków może wykonywać tylko firma geodezyjna zatrudniająca co najmniej jednego specjalistę geodetę uprawnionego do tych prac. Koszty ustalenia i wprowadzenia zmian ponosi uprawniony. Od nowelizacji z 2025 i 2026 roku firmy geodezyjne mogą składać pomiary, a notariusze i organy publiczne wnioski o wpis elektronicznie przez e-okienko katastru. Wpis wyodrębnionych lokali szerzej analizuje kancelaria RoNa Legal.
Co zawiera pomiar geodezyjny?
Razem z pomiarem firma geodezyjna składa między innymi:
- swoją licencję na prace geodezyjne i upoważnienie geodety, który wykonał pomiar;
- świadectwo wzorcowania użytego instrumentu;
- dowód posiadania konta MontePOS, jeśli pomiar wykorzystywał pozycjonowanie satelitarne;
- przy legalizacji wyciąg ze zdjęcia satelitarnego z lipca 2025 roku o tym, czy budynek jest widoczny.
Pomiar składany przez e-okienko podpisuje się podpisem elektronicznym i pieczęcią.
Co powinien sprawdzić kupujący mieszkanie?
| Kontrola | Dlaczego |
| Czy mieszkanie jest wpisane jako wyodrębniony lokal w dziale V | Bez tego nie można wpisać mieszkania jako wyodrębnionego lokalu na twoje nazwisko |
| Kto jest wpisany jako uprawniony | Powinien to być sprzedający albo inwestor, z którym zawierasz umowę |
| Adnotacje w dziale G | Na przykład budynek bez pozwolenia na użytkowanie albo odbiegający od pozwolenia na budowę |
| Czy powierzchnia w umowie zgadza się z katastrem | Różnice mogą wynikać z innej normy obliczania |
| Czy grunt pod budynkiem jest wpisany | Współwłasność właścicieli lokali obejmuje też grunt |
Przy mieszkaniu w budowie ryzyka związane z umową i pozwoleniami opisujemy w artykule o zakupie mieszkania w budowie, a ogłoszenie z informacją, że trwa legalizacja, wyjaśniamy w artykule o „legalizacija u toku”. Gdy budynek ma już właścicieli lokali, o częściach wspólnych decyduje zgromadzenie właścicieli.
Przykład: budynek z 12 mieszkaniami
Inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku z 12 mieszkaniami i 12 miejscami parkingowymi:
- w ciągu 30 dni od zmiany zgłasza ją do katastru i zleca pracę licencjonowanej firmie geodezyjnej;
- firma geodezyjna mierzy budynek i wyodrębnione lokale i składa pomiar w katastrze;
- kataster weryfikuje i uwierzytelnia pomiar i decyzją wpisuje budynek i 24 wyodrębnione lokale na nazwisko inwestora;
- nabywcy mieszkań wpisują swoją własność wyodrębnionych lokali na podstawie umów z inwestorem.
Lista kontrolna
| Kontrola | Dlaczego |
| Pozwolenie na użytkowanie albo na budowę | Decyduje, czy wykonawcę wpisuje się bez adnotacji o obciążeniu |
| Zmiana zgłoszona w ciągu 30 dni | Ustawowy obowiązek inwestora albo uprawnionego |
| Licencjonowana firma geodezyjna | Tylko taka firma może wykonywać prace wynikające z budowy |
| Dokumentacja planistyczna z granicami działki | Inwestor składa ją z wnioskiem o wpis budynku |
| Decyzja katastru o wpisie | Dopiero wtedy wyodrębnione lokale są wpisane |
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest etažiranje mieszkania? To wpis wyodrębnionej części budynku, takiej jak mieszkanie albo garaż, do katastru jako odrębnej nieruchomości z własnym właścicielem, wraz ze współwłasnością części wspólnych budynku i gruntu.
Kto płaci za etažiranje? Koszty ustalenia i wprowadzenia zmian w katastrze ponosi uprawniony, a prace wykonuje licencjonowana firma geodezyjna, którą on zatrudnia.
Jak długo trwa etažiranje? Zmianę zgłasza się w ciągu 30 dni. Firma geodezyjna składa pomiar w ciągu 30 dni od zgłoszenia, chyba że pracuje na podstawie umowy, a kataster zwraca go uwierzytelniony w ciągu 30 dni od otrzymania; potem następuje decyzja o wpisie.
Kto zostaje wpisany jako właściciel mieszkania w nowym budynku? Na wyodrębniony lokal wpisuje się inwestora albo osobę, która przedstawi dokument potwierdzający własność lub ciągłość prawną od inwestora.
Czy mogę kupić mieszkanie, które nie przeszło etažiranja? Mieszkania, które nie jest wpisane jako wyodrębniony lokal, nie można wpisać jako wyodrębnionego lokalu na twoje nazwisko, dopóki nie zostanie ujawnione w katastrze, więc przed podpisaniem sprawdź wypis z katastru.
Czy różnica w powierzchni oznacza błąd w katastrze? Nie zawsze. Różnica w powierzchni wyodrębnionego lokalu wynikająca wyłącznie z innej normy obliczania powierzchni nie jest uważana za zmianę.
Źródła
Etažiranje reguluje ustawa o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości (Dziennik Urzędowy Republiki Czarnogóry 29/2007 i Dziennik Urzędowy Czarnogóry 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, art. 64–66, 77 i 137–143; tekst jednolity do 2021 roku publikuje Paragraf), a treść pomiaru i e-okienko rozporządzenie o zakładaniu i prowadzeniu katastru nieruchomości (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 18/2023, 29/2023 i 10/2026, art. 80 i 80a). Zasady sprawdzono 24 września 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego wpisu skontaktuj się z katastrem, firmą geodezyjną albo adwokatem.