Etažiranje je upis zgrade i njenih posebnih delova (stanova, poslovnih prostorija, garaža, garažnih mesta i podruma) u katastar, tako da svaki posebni deo dobije svog vlasnika u listu nepokretnosti, zajedno sa zajedničkom svojinom na zajedničkim delovima zgrade i na zemljištu. Promenu nastalu gradnjom investitor, odnosno imalac prava, prijavljuje katastru u roku od 30 dana, terenske radove izvodi licencirana geodetska organizacija, katastar overeni elaborat vraća u roku od 30 dana od prijema, a troškove snosi imalac prava.
Pravila daju crnogorski Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti i Pravilnik o izradi i održavanju katastra nepokretnosti. Ovaj vodič objašnjava šta se upisuje, ko se upisuje kao vlasnik, kako teče postupak i šta kupac stana treba da proveri.
Šta se upisuje etažiranjem?
Pravo etažne svojine upisuje se na ime vlasnika posebnih delova zgrade, zajedno sa njihovim pravom zajedničke svojine na zajedničkim delovima zgrade i na zemljištu na kome je zgrada podignuta. Za svaki posebni deo katastar vodi:
| Podatak | Primer |
| Položaj i oblik | Sprat i raspored u zgradi |
| Neto površina | Obračunata po standardu |
| Način korišćenja | Stan, poslovni prostor, garaža |
| Naziv, adresa i spratnost | Ulaz i sprat |
| Sobnost | Broj soba |
| Godina izgradnje i pravni status | Na primer da li postoji upotrebna dozvola |
Objekti i posebni delovi sa imaocima prava upisuju se u V list lista nepokretnosti. Razlika u površini posebnog dela koja nastaje samo zbog upotrebe drugačijeg standarda za računanje površina ne smatra se promenom. Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Ko se upisuje kao vlasnik stana u novoj zgradi?
- Objekat. Kao imalac prava upisuje se graditelj koji je objekat izgradio u skladu sa zakonom, odnosno graditelj kome je izdata građevinska ili upotrebna dozvola. Graditelj objekta koji nije izgrađen u skladu sa zakonom upisuje se uz zabeležbu tereta u G listu.
- Posebni deo. Na posebnom delu objekta kao imalac prava upisuje se investitor, odnosno lice koje podnese ispravu kojom dokazuje pravo svojine ili pravni kontinuitet u odnosu na investitora, na primer ugovor o kupovini stana od investitora.
- Legalizacija. Za objekat izgrađen bez dozvole, radi legalizacije, upis se vrši na osnovu isprave notara sačinjene na osnovu izjave i geodetskog elaborata izvedenog stanja. Od izmena iz decembra 2025. godine objekat mora biti i vidljiv na satelitskom i aerofotogrametrijskom snimku iz jula 2025. godine.
Pravo zajedničke svojine etažnih vlasnika upisuje se na delu urbanističke parcele koji je pripadao investitoru, a investitor uz zahtev za upis zgrade prilaže plansku dokumentaciju sa granicama urbanističke parcele.
Kako teče postupak, korak po korak?
| Korak | Ko | Rok |
| Prijava promene katastru, uz isprave | Investitor, odnosno imalac prava | 30 dana od nastanka promene |
| Terenski radovi i geodetski elaborat | Licencirana geodetska organizacija | 30 dana od prijave; rok se ne primenjuje kad se radovi izvode po ugovoru |
| Kontrola, pregled i overa elaborata | Katastar | Vraća elaborat u roku od 30 dana od prijema |
| Utvrđivanje prava i rešenje o upisu | Katastar | Po okončanju postupka |
Radove zbog gradnje, rekonstrukcije i rušenja objekata može izvoditi samo geodetska organizacija koja ima najmanje jednog zaposlenog geodetske struke sa ovlašćenjem za te poslove. Troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi imalac prava. Od izmena iz 2025. i 2026. godine geodetske organizacije elaborate, a notari i organi zahteve za upis mogu predavati i elektronski, preko e-šaltera katastra.
Šta sadrži geodetski elaborat?
Uz elaborat geodetska organizacija, između ostalog, prilaže:
- licencu za izvođenje geodetskih radova i ovlašćenje geodete koji je vršio merenje;
- uverenje o etaloniranju instrumenta kojim je mereno;
- dokaz o MontePOS nalogu, ako je mereno metodom globalnog pozicioniranja;
- u postupku legalizacije, izvod sa satelitskog snimka iz jula 2025. godine o vidljivosti objekta.
Elaborat predat preko e-šaltera potpisuje se elektronskim potpisom i pečatom.
Šta treba da proveri kupac stana?
| Provera | Zašto |
| Da li je stan upisan kao posebni deo u V listu | Bez toga se stan ne može upisati kao zaseban deo na vaše ime |
| Ko je upisan kao imalac prava | Treba da bude prodavac ili investitor sa kojim ugovarate |
| Zabeležbe u G listu | Npr. objekat bez upotrebne dozvole ili odstupanje od građevinske dozvole |
| Da li se površina iz ugovora poklapa sa katastrom | Razlike mogu biti posledica drugačijeg standarda računanja |
| Da li je zemljište ispod zgrade upisano | Zajednička svojina etažnih vlasnika upisuje se i na zemljištu |
Kod stana u izgradnji rizike ugovora i dozvola opisuje naš tekst o kupovini stana u izgradnji, a oglas sa napomenom da je legalizacija u toku objašnjava naš tekst o legalizaciji bespravnih objekata. Kad zgrada dobije etažne vlasnike, o zajedničkim delovima odlučuje skupština etažnih vlasnika.
Primer: zgrada sa 12 stanova
Investitor je dobio upotrebnu dozvolu za zgradu sa 12 stanova i 12 garažnih mesta:
- u roku od 30 dana od nastanka promene prijavljuje je katastru i angažuje licenciranu geodetsku organizaciju;
- geodetska organizacija snima zgradu i posebne delove i predaje elaborat katastru;
- katastar pregleda i overava elaborat i rešenjem upisuje zgradu i 24 posebna dela na investitora;
- kupci stanova, na osnovu ugovora sa investitorom, upisuju svoje pravo svojine na posebnim delovima.
Kontrolna lista
| Provera | Zašto |
| Upotrebna ili građevinska dozvola | Od nje zavisi upis graditelja bez zabeležbe tereta |
| Prijava promene u roku od 30 dana | Zakonska obaveza investitora, odnosno imaoca prava |
| Licencirana geodetska organizacija | Samo ona sme izvoditi radove zbog gradnje |
| Planska dokumentacija sa granicama parcele | Investitor je prilaže uz zahtev za upis zgrade |
| Rešenje katastra o upisu | Tek njime su posebni delovi upisani |
Često postavljana pitanja
Šta je etažiranje stana? To je upis posebnog dela zgrade, na primer stana ili garaže, u katastar kao zasebne nepokretnosti sa svojim vlasnikom, uz zajedničku svojinu na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu.
Ko plaća etažiranje? Troškove utvrđivanja i provođenja promena u katastru snosi imalac prava, a radove izvodi licencirana geodetska organizacija koju on angažuje.
Koliko traje etažiranje? Promena se prijavljuje u roku od 30 dana. Geodetska organizacija elaborat predaje u roku od 30 dana od prijave, osim kad radi po ugovoru, a katastar ga vraća overen u roku od 30 dana od prijema; zatim sledi rešenje o upisu.
Ko se upisuje kao vlasnik stana u novoj zgradi? Na posebnom delu upisuje se investitor, odnosno lice koje podnese ispravu kojom dokazuje pravo svojine ili pravni kontinuitet u odnosu na investitora.
Mogu li kupiti stan koji nije etažiran? Stan koji nije upisan kao posebni deo ne može se upisati kao zaseban deo na vaše ime dok se ne upiše u katastar, pa to proverite u listu nepokretnosti pre potpisivanja.
Da li razlika u kvadraturi znači grešku u katastru? Ne uvek. Razlika u površini posebnog dela nastala samo upotrebom drugačijeg standarda za računanje površina ne smatra se promenom.
Izvori
Etažiranje uređuje crnogorski Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 64 do 66, 77 i 137 do 143; prečišćeni tekst do 2021. objavljuje Paragraf), a sadržaj elaborata i e-šalter Pravilnik o izradi i održavanju katastra nepokretnosti (Službeni list CG 18/2023, 29/2023 i 10/2026, članovi 80 i 80a). Propisi su provereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan upis obratite se katastru, geodetskoj organizaciji ili advokatu.