Mi az etažiranje, és hogyan jegyzik be egy új épület lakásait Montenegróban? Az etažiranje az épület és különálló egységei (lakások, üzlethelyiségek, garázsok, parkolóhelyek és pincék) kataszteri bejegyzése, amellyel minden egység saját tulajdonost kap a tulajdoni lapon. A beruházó a változást 30 napon belül jelenti be, a terepi munkát engedéllyel rendelkező földmérő cég végzi, a kataszter 30 napon belül záradékolva visszaküldi a munkarészt, a költségeket pedig a jogosult viseli.
A különálló egységek tulajdonosai mellett a bejegyzés az épület közös részein és a földön fennálló közös tulajdonukat is rögzíti. A szabályok az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvényből és az ingatlan-kataszter létrehozásáról és vezetéséről szóló szabályzatból származnak. Ez az útmutató elmagyarázza, mit jegyeznek be, ki lesz a bejegyzett tulajdonos, hogyan zajlik az eljárás, és mit ellenőrizzen egy lakásvevő.
Mit jegyeznek be az etažiranje során?
A társasházi tulajdont (etažna svojina) az épület különálló egységeinek tulajdonosai nevére jegyzik be, az épület közös részein és azon a földön fennálló közös tulajdonukkal együtt, amelyen az épület áll. Minden különálló egységről a kataszter a következőket rögzíti:
| Adat | Példa |
| Fekvés és alak | Emelet és elrendezés az épületben |
| Nettó alapterület | Szabvány szerint számítva |
| Rendeltetés | Lakás, üzlethelyiség, garázs |
| Név, cím és emelet | Bejárat és emelet |
| Szobák száma | Szobák |
| Az építés éve és jogi helyzete | Például hogy van-e használatbavételi engedély |
Az épületeket és a különálló egységeket jogosultjaikkal együtt a tulajdoni lap „V” lapjára jegyzik be. Egy különálló egység területének olyan eltérése, amely csak a területszámítás eltérő szabványának alkalmazásából ered, nem számít változásnak. Hogy hogyan olvassa el a lapot, azt a tulajdoni lapról szóló cikkünk magyarázza el.
Ki lesz egy új épületben lévő lakás bejegyzett tulajdonosa?
- Épület. Jogosultként azt az építtetőt jegyzik be, aki az épületet jogszerűen építette, vagy akinek építési vagy használatbavételi engedélyt adtak ki. A nem jogszerűen épült épület építtetőjét a „G” lapon teherfeljegyzéssel jegyzik be.
- Különálló egység. A különálló egység jogosultjaként a beruházót jegyzik be, vagy azt a személyt, aki a beruházótól származó tulajdonjogát vagy jogutódlását igazoló okiratot nyújt be, például a lakás beruházótól való megvásárlásáról szóló szerződést.
- Legalizáció. Az engedély nélkül épült épületnél a legalizációhoz a bejegyzés nyilatkozat alapján készült közjegyzői okirat és a megvalósult állapot földmérési felmérése alapján történik. A 2025. decemberi módosítások óta az épületnek a 2025. júliusi műholdas és légi felvételen is láthatónak kell lennie.
Az egységtulajdonosok közös tulajdonát az építési telek azon részére jegyzik be, amely a beruházóé volt, és a beruházó az épület bejegyzése iránti kérelemmel együtt benyújtja az építési telek határait tartalmazó tervdokumentációt.
Hogyan zajlik az eljárás lépésről lépésre?
| Lépés | Ki | Határidő |
| A változás bejelentése a kataszternek, dokumentumokkal | A beruházó vagy a jogosult | A változástól számított 30 nap |
| Terepi munka és földmérési munkarész | Engedéllyel rendelkező földmérő cég | A bejelentéstől számított 30 nap; nem vonatkozik rá, ha a munkát szerződés alapján végzik |
| A munkarész ellenőrzése, felülvizsgálata és záradékolása | A kataszter | A kézhezvételtől számított 30 napon belül visszaküldi |
| A jogok megállapítása és a bejegyzési határozat | A kataszter | Az eljárás lezárásakor |
Az épületek építéséből, átépítéséből vagy lebontásából eredő munkát csak olyan földmérő cég végezheti, amely legalább egy, erre a munkára feljogosított földmérő szakembert alkalmaz. A változások megállapításának és átvezetésének költségeit a jogosult viseli. A 2025-ös és 2026-os módosítások óta a földmérő cégek a munkarészeket, a közjegyzők és a közhatóságok pedig a bejegyzési kérelmeket elektronikusan, a kataszter e-ügyfélkapuján keresztül is benyújthatják. A különálló egységek bejegyzését a RoNa Legal ügyvédi iroda elemzi részletesebben.
Mit tartalmaz a földmérési munkarész?
A munkarésszel együtt a földmérő cég többek között benyújtja:
- földmérési munkára szóló engedélyét és a mérést végző földmérő felhatalmazását;
- a használt műszer kalibrálási tanúsítványát;
- a MontePOS-fiók igazolását, ha a méréshez műholdas helymeghatározást használtak;
- legalizációnál a 2025. júliusi műholdfelvétel kivonatát arról, hogy az épület látható-e.
Az e-ügyfélkapun benyújtott munkarészt elektronikus aláírással és bélyegzővel látják el.
Mit ellenőrizzen egy lakásvevő?
| Ellenőrzés | Miért |
| Be van-e jegyezve a lakás különálló egységként a „V” lapon | Enélkül a lakás nem jegyezhető be különálló egységként az Ön nevére |
| Ki van bejegyezve jogosultként | Az eladónak vagy annak a beruházónak kell lennie, akivel szerződik |
| Feljegyzések a „G” lapon | Például használatbavételi engedély nélküli vagy az építési engedélytől eltérő épület |
| Egyezik-e a szerződésben szereplő terület a kataszterrel | Az eltérések eltérő számítási szabványból is eredhetnek |
| Be van-e jegyezve az épület alatti föld | Az egységtulajdonosok közös tulajdona a földre is kiterjed |
Épülő lakásnál a szerződési és engedélyezési kockázatokat az épülő lakás vásárlásáról szóló cikkünk, a legalizáció folyamatban létét jelző hirdetést pedig a legalizacija u toku kifejezésről szóló cikkünk magyarázza el. Amint az épületnek egységtulajdonosai vannak, a közös részekről a tulajdonosok közgyűlése dönt.
Példa: egy 12 lakásos épület
Egy beruházó használatbavételi engedélyt kapott egy 12 lakásos és 12 parkolóhelyes épületre:
- a változástól számított 30 napon belül bejelenti azt a kataszternek, és megbíz egy engedéllyel rendelkező földmérő céget;
- a földmérő cég felméri az épületet és a különálló egységeket, és benyújtja a munkarészt a kataszternek;
- a kataszter felülvizsgálja és záradékolja a munkarészt, és határozattal bejegyzi az épületet és 24 különálló egységet a beruházó nevére;
- a lakások vevői a beruházóval kötött szerződéseik alapján bejegyeztetik tulajdonjogukat a különálló egységekre.
Ellenőrzőlista
| Ellenőrzés | Miért |
| Használatbavételi vagy építési engedély | Ettől függ, hogy az építtetőt teherfeljegyzés nélkül jegyzik-e be |
| A változás bejelentése 30 napon belül | A beruházó vagy a jogosult törvényi kötelezettsége |
| Engedéllyel rendelkező földmérő cég | Csak ilyen cég végezhet építésből eredő munkát |
| Tervdokumentáció a telekhatárokkal | A beruházó az épület bejegyzése iránti kérelemmel nyújtja be |
| Kataszteri bejegyzési határozat | Csak ekkor jegyzik be a különálló egységeket |
Gyakran ismételt kérdések
Mi egy lakás etažiranjéja? Egy épület különálló egységének, például egy lakásnak vagy garázsnak a kataszteri bejegyzése önálló, saját tulajdonossal rendelkező ingatlanként, az épület közös részein és a földön fennálló közös tulajdonnal együtt.
Ki fizeti az etažiranjét? A változások megállapításának és átvezetésének költségeit a jogosult viseli, a munkát pedig az általa megbízott, engedéllyel rendelkező földmérő cég végzi.
Mennyi ideig tart az etažiranje? A változást 30 napon belül kell bejelenteni. A földmérő cég a bejelentéstől számított 30 napon belül nyújtja be a munkarészt, hacsak nem szerződés alapján dolgozik, a kataszter pedig a kézhezvételtől számított 30 napon belül záradékolva visszaküldi; ezt követi a bejegyzési határozat.
Ki lesz egy új épületben lévő lakás bejegyzett tulajdonosa? A különálló egységre a beruházót jegyzik be, vagy azt a személyt, aki a beruházótól származó tulajdonjogát vagy jogutódlását igazoló okiratot nyújt be.
Vehetek-e olyan lakást, amelyen nem végezték el az etažiranjét? A különálló egységként be nem jegyzett lakás addig nem jegyezhető be különálló egységként az Ön nevére, amíg be nem jegyzik a kataszterbe, ezért aláírás előtt ellenőrizze a tulajdoni lapot.
Kataszteri hibát jelent-e az alapterület eltérése? Nem mindig. Egy különálló egység területének olyan eltérése, amely csak a területszámítás eltérő szabványából ered, nem számít változásnak.
Források
Az etažiranjét az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvény (a Montenegrói Köztársaság Hivatalos Közlönye 29/2007, valamint Montenegró Hivatalos Közlönye 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 és 160/2025, 64–66., 77. és 137–143. cikk; a 2021-ig egységes szerkezetbe foglalt szöveget a Paragraf teszi közzé), a munkarész tartalmát és az e-ügyfélkaput pedig az ingatlan-kataszter létrehozásáról és vezetéséről szóló szabályzat (Montenegró Hivatalos Közlönye 18/2023, 29/2023 és 10/2026, 80. és 80a. cikk) szabályozza. A szabályokat 2026. szeptember 24-én ellenőriztük. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét bejegyzéssel kapcsolatban forduljon a kataszterhez, földmérő céghez vagy ügyvédhez.