Etažiranje është regjistrimi i një ndërtese dhe i njësive të saj të veçanta (banesa, lokale afariste, garazhe, vende parkimi dhe bodrume) në kadastër, në mënyrë që secila njësi e veçantë të ketë pronarin e vet në ekstraktin e pronësisë, bashkë me pronësinë e përbashkët të pjesëve të përbashkëta të ndërtesës dhe të tokës. Investitori ose titullari i së drejtës ia njofton kadastrës një ndryshim të shkaktuar nga ndërtimi brenda 30 ditëve, punën në terren e kryen një firmë gjeodezike e licencuar, kadastra e kthen elaboratin e vërtetuar brenda 30 ditëve nga marrja, dhe shpenzimet i mban titullari i së drejtës.
Rregullat vijnë nga Ligji për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme dhe nga Rregullorja për krijimin dhe mirëmbajtjen e kadastrës së pasurive të paluajtshme. Ky udhëzues shpjegon çfarë regjistrohet, kush regjistrohet si pronar, si zhvillohet procedura dhe çfarë duhet të kontrollojë blerësi i një banese.
Çfarë regjistron etažiranje?
Pronësia etazhore (etažna svojina) regjistrohet në emrin e pronarëve të njësive të veçanta të ndërtesës, bashkë me pronësinë e tyre të përbashkët të pjesëve të përbashkëta të ndërtesës dhe të tokës mbi të cilën ndodhet ndërtesa. Për secilën njësi të veçantë kadastra shënon:
| Të dhënat | Shembull |
| Pozicioni dhe forma | Kati dhe planimetria në ndërtesë |
| Sipërfaqja neto e dyshemesë | E llogaritur sipas një standardi |
| Përdorimi | Banesë, lokal afarist, garazh |
| Emri, adresa dhe kati | Hyrja dhe kati |
| Numri i dhomave | Dhomat |
| Viti i ndërtimit dhe statusi juridik | Për shembull nëse ka leje përdorimi |
Ndërtesat dhe njësitë e veçanta, bashkë me titullarët e të drejtave mbi to, regjistrohen në fletën V të ekstraktit të pronësisë. Një ndryshim në sipërfaqen e një njësie të veçantë që vjen vetëm nga përdorimi i një standardi tjetër për llogaritjen e sipërfaqeve nuk konsiderohet ndryshim. Si lexohet ekstrakti shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë.
Kush regjistrohet si pronar i një banese në një ndërtesë të re?
- Ndërtesa. Si titullar i së drejtës regjistrohet ndërtuesi që e ndërtoi ndërtesën në mënyrë të ligjshme, ose ndërtuesi të cilit iu lëshua leja e ndërtimit ose leja e përdorimit. Ndërtuesi i një ndërtese që nuk është ndërtuar në mënyrë të ligjshme regjistrohet me një shënim barre në fletën G.
- Njësia e veçantë. Si titullar i së drejtës mbi një njësi të veçantë regjistrohet investitori, ose personi që paraqet një dokument që provon pronësinë ose vazhdimësinë juridike nga investitori, për shembull një kontratë për blerjen e banesës nga investitori.
- Legalizimi. Për një ndërtesë të ndërtuar pa leje, për legalizim, regjistrimi bëhet në bazë të një dokumenti noterial të hartuar sipas një deklarate dhe të një elaborati gjeodezik të gjendjes së ndërtuar. Që nga ndryshimet e dhjetorit 2025, ndërtesa duhet të duket edhe në imazhin satelitor dhe ajror të korrikut 2025.
Pronësia e përbashkët e pronarëve të njësive regjistrohet mbi pjesën e parcelës urbanistike që i përkiste investitorit, dhe investitori e dorëzon dokumentacionin planifikues me kufijtë e parcelës urbanistike bashkë me kërkesën për regjistrimin e ndërtesës.
Si zhvillohet procedura, hap pas hapi?
| Hapi | Kush | Afati |
| Njoftimi i ndryshimit në kadastër, me dokumente | Investitori ose titullari i së drejtës | 30 ditë nga ndryshimi |
| Puna në terren dhe elaborati gjeodezik | Një firmë gjeodezike e licencuar | 30 ditë nga njoftimi; afati nuk vlen kur puna kryhet me kontratë |
| Kontrolli, shqyrtimi dhe vërtetimi i elaboratit | Kadastra | E kthen elaboratin brenda 30 ditëve nga marrja |
| Përcaktimi i të drejtave dhe vendimi i regjistrimit | Kadastra | Kur përfundon procedura |
Punët e shkaktuara nga ndërtimi, rindërtimi ose prishja e ndërtesave mund t'i kryejë vetëm një firmë gjeodezike që punëson të paktën një profesionist gjeodez të autorizuar për atë punë. Shpenzimet e përcaktimit dhe të zbatimit të ndryshimeve i mban titullari i së drejtës. Që nga ndryshimet e 2025 dhe 2026, firmat gjeodezike mund t'i dorëzojnë elaboratet, ndërsa noterët dhe organet publike kërkesat për regjistrim, në mënyrë elektronike përmes sportelit elektronik të kadastrës. Zyra ligjore RoNa Legal e analizon më hollësisht regjistrimin e njësive të veçanta.
Çfarë përmban elaborati gjeodezik?
Bashkë me elaboratin, firma gjeodezike dorëzon, ndër të tjera:
- licencën e saj për punë gjeodezike dhe autorizimin e gjeodetit që kreu matjet;
- certifikatën e kalibrimit të instrumentit të përdorur;
- provën e një llogarie MontePOS, nëse matjet u kryen me pozicionim satelitor;
- në legalizim, një ekstrakt nga imazhi satelitor i korrikut 2025 që tregon nëse ndërtesa duket në të.
Një elaborat i dorëzuar përmes sportelit elektronik nënshkruhet me nënshkrim elektronik dhe vulë.
Çfarë duhet të kontrollojë blerësi i një banese?
| Kontrolli | Pse |
| Nëse banesa është e regjistruar si njësi e veçantë në fletën V | Pa këtë banesa nuk mund të regjistrohet si njësi e veçantë në emrin tuaj |
| Kush është regjistruar si titullar i së drejtës | Duhet të jetë shitësi ose investitori me të cilin lidhni kontratën |
| Shënimet në fletën G | Për shembull një ndërtesë pa leje përdorimi ose që devijon nga leja e ndërtimit |
| Nëse sipërfaqja në kontratë përputhet me kadastrën | Ndryshimet mund të vijnë nga një standard tjetër llogaritjeje |
| Nëse toka nën ndërtesë është e regjistruar | Pronësia e përbashkët e pronarëve të njësive përfshin edhe tokën |
Për një banesë ende në ndërtim, rreziqet e kontratës dhe të lejeve përshkruhen në artikullin tonë për blerjen e pronës në plan, ndërsa një shpallje që thotë se legalizimi është në proces shpjegohet në artikullin tonë për legalizacija u toku. Kur ndërtesa ka pronarë njësish, për pjesët e përbashkëta vendos kuvendi i pronarëve.
Shembull: një ndërtesë me 12 banesa
Një investitor ka marrë leje përdorimi për një ndërtesë me 12 banesa dhe 12 vende parkimi:
- brenda 30 ditëve nga ndryshimi ia njofton atë kadastrës dhe angazhon një firmë gjeodezike të licencuar;
- firma gjeodezike mat ndërtesën dhe njësitë e veçanta dhe ia dorëzon elaboratin kadastrës;
- kadastra e shqyrton dhe e vërteton elaboratin dhe me vendim regjistron ndërtesën dhe 24 njësi të veçanta në emrin e investitorit;
- blerësit e banesave e regjistrojnë pronësinë e tyre mbi njësitë e veçanta në bazë të kontratave të tyre me investitorin.
Lista e kontrollit
| Kontrolli | Pse |
| Leja e përdorimit ose leja e ndërtimit | Përcakton nëse ndërtuesi regjistrohet pa shënim barre |
| Ndryshimi i njoftuar brenda 30 ditëve | Një detyrim ligjor i investitorit ose i titullarit të së drejtës |
| Firmë gjeodezike e licencuar | Vetëm një firmë e tillë mund të kryejë punët e shkaktuara nga ndërtimi |
| Dokumentacioni planifikues me kufijtë e parcelës | Investitori e dorëzon me kërkesën për regjistrimin e ndërtesës |
| Vendimi i regjistrimit i kadastrës | Vetëm atëherë njësitë e veçanta janë të regjistruara |
Pyetje të shpeshta
Çfarë është etažiranje e një banese? Është regjistrimi i një njësie të veçantë të ndërtesës, si një banesë ose një garazh, në kadastër si pronë më vete me pronarin e vet, bashkë me pronësinë e përbashkët të pjesëve të përbashkëta të ndërtesës dhe të tokës.
Kush paguan për etažiranje? Shpenzimet e përcaktimit dhe të zbatimit të ndryshimeve në kadastër i mban titullari i së drejtës, ndërsa punën e kryen një firmë gjeodezike e licencuar që e angazhon titullari.
Sa zgjat etažiranje? Ndryshimi njoftohet brenda 30 ditëve. Firma gjeodezike e dorëzon elaboratin brenda 30 ditëve nga njoftimi, përveç rastit kur punon me kontratë, dhe kadastra e kthen të vërtetuar brenda 30 ditëve nga marrja; pastaj vjen vendimi i regjistrimit.
Kush regjistrohet si pronar i një banese në një ndërtesë të re? Mbi njësinë e veçantë regjistrohet investitori, ose personi që paraqet një dokument që provon pronësinë ose vazhdimësinë juridike nga investitori.
A mund të blej një banesë që nuk ka kaluar etažiranje? Banesa nuk mund të regjistrohet si njësi e veçantë në emrin tuaj derisa të regjistrohet në kadastër si njësi e veçantë, ndaj kontrolloni ekstraktin e pronësisë para nënshkrimit.
A do të thotë një ndryshim në sipërfaqe se kadastra ka gabuar? Jo gjithmonë. Një ndryshim në sipërfaqen e një njësie të veçantë që vjen vetëm nga një standard tjetër për llogaritjen e sipërfaqeve nuk konsiderohet ndryshim.
Burimet
Etažiranje rregullohet me Ligjin për matjen shtetërore dhe kadastrën e pasurive të paluajtshme (Fletorja Zyrtare e Republikës së Malit të Zi 29/2007 dhe Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 32/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 dhe 160/2025, nenet 64 deri në 66, 77 dhe 137 deri në 143; tekstin e konsoliduar deri në 2021 e boton Paragraf), ndërsa përmbajtja e elaboratit dhe sporteli elektronik me Rregulloren për krijimin dhe mirëmbajtjen e kadastrës së pasurive të paluajtshme (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 18/2023, 29/2023 dhe 10/2026, nenet 80 dhe 80a). Rregullat u kontrolluan më 24 shtator 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; për një regjistrim konkret, kontaktoni kadastrën, një firmë gjeodezike ose një avokat.