Hogyan vehet lakást végrehajtási árverésen Montenegróban? Az értékesítést a végrehajtó (javni izvršitelj) vezeti: megállapítja az értéket, közzéteszi az értékesítési végzést, és szóbeli nyilvános árverést tart. Részt venni csak a megállapított érték egytizedének megfelelő biztosíték befizetése után lehet. 2026. május 28. óta a legalacsonyabb ár az első árverésen a megállapított érték 80%-a, a másodikon 50%-a, a harmadikon 30%-a.
A helyi keresések megmutatják, mit szeretnének az emberek tudni a nyilvános értékesítésről: a „javna prodaja nepokretnosti” (ingatlan nyilvános értékesítése) után a „sudska javna prodaja nepokretnosti” (ingatlan bírósági nyilvános értékesítése) következik, a „javna prodaja stanova” (lakások nyilvános értékesítése) után a „prodaja stanova javna dražba” (lakások értékesítése nyilvános árverésen), a „licitacija stanova” (lakásárverés) után a „licitacija stanova pod hipotekom” (jelzáloggal terhelt lakások árverése), és az emberek a „javni izvršitelji prodaja nepokretnosti” (végrehajtók, ingatlanértékesítés) és a „zakljucak o prodaji nepokretnosti” (ingatlan értékesítési végzése) kifejezésekre is keresnek. A szabályok a végrehajtásról és biztosításról szóló törvényből származnak, amelynek 2026. májusi módosításai megváltoztatták az árveréseken elérhető legalacsonyabb árat.
Ez a cikk elmagyarázza, ki vezeti az értékesítést, hogyan állapítják meg az értéket és hirdetik meg az értékesítést, mennyi a biztosíték, mekkora a legalacsonyabb ár az egyes árveréseken, ki nem vásárolhat, és mit kap a vevő az ingatlannal.
Ki vezeti az értékesítést
Az ingatlanra vezetett végrehajtás a végrehajtási végzés kataszteri bejegyzésével, az érték megállapításával, az ingatlan értékesítésével és a hitelezőknek a vételárból történő kielégítésével történik. Bár az emberek „bírósági nyilvános értékesítésre” is keresnek, a törvény a végrehajtás foganatosítását főszabályként a végrehajtóra (javni izvršitelj) bízza, a bíróságra pedig csak ott, ahol a törvény így rendelkezik.
Az ingatlan értékét végzéssel, az értékelés napján fennálló piaci áron állapítják meg. A végrehajtó engedéllyel rendelkező értékbecslőtől értékbecslést vagy szakértői véleményt kérhet, az értéket pedig csökkentik azokkal a jogokkal, amelyek az értékesítés után is megmaradnak az ingatlanon.
Az értékesítési végzés és a megtekintés
Az érték megállapítása után a végrehajtó értékesítési végzést (zaključak o prodaji) hoz, amely meghatározza az értékesítés módját és feltételeit, idejét és helyét, valamint azt az időszakot, amely alatt az ingatlan megtekinthető. A végzést a sajtóban közzéteszik, és a fél saját költségére ingatlanközvetítőket is értesíthet róla. A végzés közzététele és az értékesítés napja között legalább 15, legfeljebb 30 napnak kell eltelnie.
Az értékesítési feltételek többek között tartalmazzák:
- az ingatlan és tartozékainak leírását;
- harmadik személyeknek azokat a jogait, amelyeket az értékesítés nem szüntet meg, valamint a vevő által átvállalt szolgalmakat és telki terheket;
- a becsült értéket;
- azt a határidőt, ameddig a vevőnek meg kell fizetnie a vételárat, és amely nem lehet hosszabb az értékesítés napjától számított 30 napnál;
- az értékesítés módját és a biztosíték összegét.
A végrehajtó megfelelő időpontban lehetővé teszi minden vásárlási szándékú érdeklődőnek az ingatlan megtekintését.
A legalacsonyabb ár a 2026-os módosítások után
Az értékesítés szóbeli nyilvános árverésen vagy közvetlen megállapodással történik, az árverést pedig a végrehajtó irodájában tartják, hacsak a végrehajtó másként nem dönt. A Montenegró Hivatalos Közlönye 70/2026 számában közzétett módosítások 2026. május 28-án léptek hatályba, és megváltoztatták a legalacsonyabb árat:
| Árverés | A módosítások előtt | 2026. május 28-tól |
| Első | Nem a megállapított érték alatt | Nem a megállapított érték 80%-a alatt |
| Második | Nem a megállapított érték 50%-a alatt | Nem a megállapított érték 50%-a alatt |
| Harmadik | 50% alatt, de nem a végrehajtást kérő követelése alatt | Nem a megállapított érték 30%-a alatt |
A módosítások törölték azt a szabályt is, amely szerint, ha a becsült érték alacsonyabb volt a követelésnél, és a második árverés eredménytelen maradt, az ingatlant a végrehajtást kérő és a jelzálogjogosult hozzájárulásával árkorlát nélkül is el lehetett adni. A felek és a jelzálogjogosultak továbbra is megállapodhatnak a végrehajtó által jegyzőkönyvbe vett nyilatkozattal abban, hogy az ingatlan alacsonyabb áron is eladható. Két árverés között legalább 15, legfeljebb 30 napnak kell eltelnie. A módosítások nem tartalmaznak külön átmeneti szabályt a már folyamatban lévő eljárásokra, ezért egy már kitűzött értékesítésnél kérdezze meg a végrehajtót, mely szabályok alkalmazandók.
A biztosíték és az árverés menete
- Biztosíték. Az árverésen csak az vehet részt, aki előzetesen befizette a megállapított érték egytizedének megfelelő biztosítékot. A végrehajtást kérő és a jelzálogjogosult mentesül a biztosíték alól, ha követelésük eléri annak összegét, és a vételárból kielégíthetők.
- Egy ajánlattevő. Az árverést akkor is megtartják, ha csak egy ajánlattevő van jelen, ilyenkor pedig a végrehajtó a felek vagy a jelzálogjogosult javaslatára legfeljebb 15 nappal elhalaszthatja.
- Menet. Az árverés a kikiáltási ár bejelentésével kezdődik; ha legalább egy résztvevő elfogadja, magasabb árat jelentenek be, az árverés pedig akkor zárul, amikor az utoljára bejelentett árat nem fogadják el. A leütési végzés annak az ajánlattevőnek ítéli az ingatlant, aki a legmagasabb árat ajánlotta.
- Elővásárlási jog. A törvényes elővásárlási joggal rendelkező személy, például egy tulajdonostárs, megelőzi a legjobb ajánlattevőt, ha közvetlenül az árverés lezárása után kijelenti, hogy ugyanolyan feltételekkel vásárol. Hogy ez a jog hogyan működik a tulajdonostársaknál, azt a közös tulajdonról és az elővásárlási jogról szóló cikkünk magyarázza el.
A vételár megfizetése és a biztosíték elvesztése
A vevőnek az értékesítési végzésben meghatározott határidőn belül kell megfizetnie a vételárat. Ha a legmagasabb ajánlatot tevő ezt elmulasztja, a végrehajtó a neki történő értékesítést hatálytalannak nyilvánítja, és a második ajánlattevőt hívja fel a vásárlásra, a 2026-os módosítások óta pedig a harmadikat és minden további ajánlattevőt is. Szintén új az a szabály, hogy az az ajánlattevő, akinek ajánlatát elfogadták, de a vételárat nem fizette meg időben, nem kapja vissza a biztosítékot. Azok az ajánlattevők, akiknek ajánlatát nem fogadták el, az árverés lezárása után azonnal visszakapják a biztosítékot, kivéve a második és a harmadik ajánlattevőt, akiknek a biztosítékát a vételár megfizetése után adják vissza.
Ha a vevő olyan végrehajtást kérő, akinek a követelése a vételárból kielégíthető, csak az elért ár és a követelése közötti különbözetet fizeti meg.
Ki nem vásárolhat
Vevő nem lehet az adós, az adós alapítója vagy meghatalmazott képviselője, bíró, a végrehajtó vagy munkatársai, más, az értékesítésben hivatalosan részt vevő személy, a törvényben meghatározott körbe tartozó rokonaik, házastársuk, gyámjuk, örökbe fogadott gyermekük vagy örökbe fogadó szülőjük, sem az, aki a törvény szerint az adott ingatlant nem szerezheti meg.
Az utolsó szabály a külföldiek számára fontos: külföldi személy nem lehet tulajdonosa például mezőgazdasági földnek, erdőnek és erdőterületnek, sem a szárazföldi határtól egy kilométeren belül vagy szigeten lévő ingatlannak. Kivétel van az 5000 m²-ig terjedő mezőgazdasági és erdőterületre, ha az azon álló lakóépületet vásárolják meg. Az Európai Unió országaiból származó természetes és jogi személyek számára ezek a korlátozások Montenegró európai uniós csatlakozásának napján megszűnnek.
Mit kap a vevő az ingatlannal
| Kérdés | Szabály |
| A tulajdonjog bejegyzése | A vételár megfizetése után a végrehajtó elrendeli az ingatlan átadását a vevőnek és tulajdonjogának kataszteri bejegyzését |
| Jelzálog | A jelzálog a vevőnek való átadás napján megszűnik, kivéve ha a vevő és a jelzálogjogosult megállapodik abban, hogy megmarad, és a vételárat az átvállalt tartozással csökkentik |
| Szolgalmak | A telki szolgalmak megmaradnak; a személyes szolgalmak és a telki terhek is megmaradnak, ha az eljárásban részt vevő hitelezők jogai előtt jegyezték be őket, a többi megszűnik |
| Bérlő | A bérlet nem szűnik meg, ha a szerződést a végrehajtási végzés előtt kötötték meg, és a lakást a bérlőnek átadták; a vevő átveszi a bérbeadó jogait |
| Kiköltözés | Az adós elveszíti a birtoklás jogát, és köteles átadni az ingatlant; a végrehajtó elrendeli a kiürítését |
| Kifogás az értékesítés ellen | A szabálytalanságok orvoslására irányuló kérelemről hozott döntés nem érinti a lezárt értékesítést, de kártérítés alapja lehet |
Az átadásról szóló végzést az adóhatóságnak is megküldik; a vásárlásra vonatkozó általános adószabályokat az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk magyarázza el. Hogy rendes eladásnál hogyan törlik a jelzálogot, azt a jelzáloggal terhelt lakás eladásáról szóló cikkünk ismerteti.
Az árverés előtt: rövid lista
| Ellenőrzés | Miért |
| Tulajdoni lap | Jelzálogok, szolgalmak, feljegyzések és a végrehajtási végzés bejegyzése |
| Értékesítési feltételek | A megmaradó jogok, a vételár határideje és a biztosíték összege |
| Megtekintés | Az ingatlan állapota és az, hogy ki lakik benne |
| Bérleti szerződés | A bérlő az értékesítés után is maradhat |
| Vásárolhat-e | A külföldiekre és az eljárással kapcsolatban álló személyekre vonatkozó korlátozások |
| Pénz a vételárra | A határidő legfeljebb 30 nap, és ha nem fizet, a biztosítékot nem kapja vissza |
Hogy hogyan olvassa el a tulajdoni lapot, azt a tulajdoni lapról szóló cikkünk magyarázza el. A tulajdonosok által magánúton eladott lakásokat és házakat az ingatlan kategóriában találhatja meg.
Gyakran ismételt kérdések
Ki vezeti az ingatlanok nyilvános értékesítését Montenegróban? A végrehajtó, kivéve ahol a törvény a bíróság hatáskörébe utalja. Ő állapítja meg az értéket, hozza meg az értékesítési végzést, és vezeti az árverést.
Mekkora a legalacsonyabb ár, amelyen egy lakás árverésen eladható?
- május 28-tól az első árverésen nem a megállapított érték 80%-a, a másodikon nem 50%-a, a harmadikon nem 30%-a alatt, hacsak a felek és a jelzálogjogosultak nem állapodnak meg alacsonyabb árban.
Mennyi a biztosíték? Az ingatlan megállapított értékének egytizede. A biztosíték befizetése nélkül nem vehet részt az árverésen.
Mi történik, ha nem fizetem meg időben a vételárat? Az Önnek történő értékesítésnek nincs joghatása, a biztosítékot nem kapja vissza, és a végrehajtó a következő ajánlattevőt hívja fel.
Megmarad-e a jelzálog a megvett lakáson? Nem. A jelzálog a vevőnek való átadás napján megszűnik, kivéve ha a vevő és a jelzálogjogosult megállapodik abban, hogy megmarad.
Ki kell-e költöznie a bérlőnek? Nem, ha a bérleti szerződést a végrehajtási végzés előtt kötötték meg, és a lakást a bérlőnek átadták. A vevő ekkor átveszi a bérbeadó jogait.
Források
Az ingatlanok nyilvános értékesítését a végrehajtásról és biztosításról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 és 70/2026, 3. és 154–188. cikk) szabályozza, amelynek a 2026-os módosításokig egységes szerkezetbe foglalt szövegét a Paragraf teszi közzé. A külföldiekre vonatkozó korlátozásokat a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 19/2009 és 29/2025, 415. cikk) határozza meg. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; árverésen való részvétel előtt ellenőrizze az értékesítési feltételeket a végrehajtónál, vagy forduljon ügyvédhez.