Qual è il prezzo minimo a cui si può vendere un appartamento all'asta? Dal 28 maggio 2026 non sotto l'80% alla prima asta, non sotto il 50% alla seconda e non sotto il 30% del valore stabilito alla terza, salvo che le parti e i creditori ipotecari si accordino su un prezzo inferiore.
Le ricerche locali mostrano cosa si vuole sapere sulle vendite pubbliche: a "javna prodaja nepokretnosti" (vendita pubblica di immobili) segue "sudska javna prodaja nepokretnosti" (vendita pubblica giudiziaria di immobili), a "javna prodaja stanova" (vendita pubblica di appartamenti) segue "prodaja stanova javna dražba" (vendita di appartamenti all'asta pubblica), a "licitacija stanova" (aste di appartamenti) segue "licitacija stanova pod hipotekom" (aste di appartamenti ipotecati), e si cercano anche "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (ufficiali esecutivi vendita di immobili) e "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (ordinanza di vendita di immobili). Le regole le detta la legge sull'esecuzione e sulle garanzie, le cui modifiche di maggio 2026 hanno cambiato il prezzo minimo alle aste.
Questo articolo spiega chi conduce la vendita, come si stabilisce il valore e si pubblica la vendita, quanto è la cauzione, qual è il prezzo minimo a ogni asta, chi non può comprare e cosa riceve l'acquirente insieme all'immobile.
Chi conduce la vendita
L'esecuzione su un immobile si svolge con l'iscrizione in catasto del provvedimento di esecuzione, la determinazione del valore, la vendita e il pagamento dei creditori con il ricavato. Anche se si cerca pure la "vendita pubblica giudiziaria", la legge affida di regola l'esecuzione all'ufficiale esecutivo pubblico (javni izvršitelj), e al tribunale solo quando la legge lo prevede.
Il valore dell'immobile si determina con un provvedimento, pari al prezzo di mercato alla data della stima. L'ufficiale esecutivo può chiedere la stima di un perito autorizzato o la relazione e il parere di un consulente tecnico, e il valore si riduce per i diritti che restano sull'immobile anche dopo la vendita.
Ordinanza di vendita e visite
Stabilito il valore, l'ufficiale esecutivo emette l'ordinanza di vendita (zaključak o prodaji), che fissa modalità e condizioni della vendita, data e luogo della vendita e il periodo in cui l'immobile può essere visitato. L'ordinanza si pubblica sui media, e una parte può, a proprie spese, informarne gli agenti immobiliari. Tra la pubblicazione dell'ordinanza e il giorno della vendita devono trascorrere almeno 15 e al massimo 30 giorni.
Le condizioni di vendita contengono, tra l'altro:
- la descrizione dell'immobile con le pertinenze;
- i diritti dei terzi che la vendita non estingue e le servitù e gli oneri reali che l'acquirente assume;
- il valore di stima;
- il termine entro cui l'acquirente deve versare il prezzo, che non può superare 30 giorni dal giorno della vendita;
- la modalità di vendita e l'importo della cauzione.
L'ufficiale esecutivo consente a chi è interessato all'acquisto di visitare l'immobile in un momento adeguato.
Il prezzo minimo dopo le modifiche del 2026
La vendita avviene con asta pubblica orale o con trattativa diretta, e l'asta si tiene nell'ufficio dell'ufficiale esecutivo, salvo che questi disponga diversamente. Le modifiche pubblicate nella Gazzetta ufficiale del Montenegro 70/2026 sono entrate in vigore il 28 maggio 2026 e hanno cambiato il prezzo minimo:
| Asta | Prima delle modifiche | Dal 28 maggio 2026 |
| Prima | Non sotto il valore stabilito | Non sotto l'80% del valore stabilito |
| Seconda | Non sotto il 50% del valore stabilito | Non sotto il 50% del valore stabilito |
| Terza | Sotto il 50%, ma non sotto il credito del creditore procedente | Non sotto il 30% del valore stabilito |
È stata cancellata anche la regola per cui, se il valore di stima era inferiore al credito e la seconda asta era andata deserta, l'immobile poteva essere venduto senza limite di prezzo con il consenso del creditore procedente e del creditore ipotecario. Le parti e i creditori ipotecari possono ancora accordarsi, con una dichiarazione verbalizzata dall'ufficiale esecutivo, perché l'immobile sia venduto a un prezzo inferiore. Tra due aste devono trascorrere almeno 15 e al massimo 30 giorni. Le modifiche non contengono una norma transitoria specifica per le procedure in corso, quindi per una vendita già fissata chiedete all'ufficiale esecutivo quali regole applica.
La cauzione e lo svolgimento dell'asta
- Cauzione. All'asta possono partecipare solo le persone che hanno versato prima una cauzione pari a un decimo del valore stabilito. Il creditore procedente e il creditore ipotecario ne sono esonerati se i loro crediti raggiungono quell'importo e possono essere pagati con il prezzo.
- Un solo offerente. L'asta si svolge anche con un solo offerente presente, e in tal caso l'ufficiale esecutivo, su proposta delle parti o del creditore ipotecario, può rinviarla al massimo di 15 giorni.
- Svolgimento. L'asta inizia con l'annuncio del prezzo base; quando almeno un partecipante lo accetta, si annuncia un prezzo più alto, e l'asta si chiude quando l'ultimo prezzo annunciato non viene accettato. Con un'ordinanza di aggiudicazione l'immobile va all'offerente che ha offerto il prezzo più alto.
- Diritto di prelazione. Chi ha un diritto di prelazione legale, per esempio un comproprietario, ha la precedenza sul miglior offerente se, subito dopo la chiusura dell'asta, dichiara di comprare alle stesse condizioni. Come funziona questo diritto tra comproprietari lo spiega il nostro articolo su comproprietà e prelazione.
Versamento del prezzo e perdita della cauzione
L'acquirente deve versare il prezzo entro il termine fissato nell'ordinanza di vendita. Se il miglior offerente non lo fa, l'ufficiale esecutivo dichiara la vendita a lui priva di effetti giuridici e invita il secondo offerente a comprare, e dopo le modifiche del 2026 anche il terzo e ogni offerente successivo. È nuova anche la regola per cui l'offerente la cui offerta è stata accettata, ma che non ha versato il prezzo in tempo, non riceve indietro la cauzione. Agli offerenti la cui offerta non è stata accettata la cauzione si restituisce subito dopo la chiusura dell'asta, tranne al secondo e al terzo, ai quali si restituisce quando il prezzo di vendita è stato versato.
Se l'acquirente è un creditore procedente il cui credito può essere pagato con il prezzo, versa solo la differenza tra il prezzo raggiunto e il suo credito.
Chi non può comprare
Non possono essere acquirenti il debitore, un fondatore o una persona autorizzata del debitore, un giudice, l'ufficiale esecutivo e i suoi dipendenti, un'altra persona che partecipa ufficialmente alla vendita, i loro parenti nella cerchia fissata dalla legge, il coniuge, il tutore, l'adottato o l'adottante, né chi per legge non può acquistare quell'immobile.
L'ultima regola conta per gli stranieri: uno straniero non può essere proprietario, per esempio, di terreni agricoli, boschi e terreni boschivi o di immobili nella fascia di un chilometro dal confine terrestre e sulle isole. C'è un'eccezione per terreni agricoli e boschivi fino a 5.000 m² quando si acquista un edificio residenziale che vi sorge. Per le persone fisiche e giuridiche dei Paesi dell'Unione europea queste restrizioni cesseranno il giorno dell'adesione del Montenegro all'Unione europea.
Cosa riceve l'acquirente insieme all'immobile
| Questione | Regola |
| Iscrizione della proprietà | Versato il prezzo, l'ufficiale esecutivo dispone che l'immobile sia consegnato all'acquirente e che la sua proprietà sia iscritta in catasto |
| Ipoteca | L'ipoteca si estingue il giorno della consegna all'acquirente, salvo che acquirente e creditore ipotecario si accordino perché resti, con il prezzo ridotto del debito assunto |
| Servitù | Le servitù prediali restano; restano anche le servitù personali e gli oneri reali iscritti prima dei diritti dei creditori della procedura, gli altri si estinguono |
| Inquilino | La locazione non cessa se il contratto è stato concluso e l'appartamento consegnato all'inquilino prima del provvedimento di esecuzione; l'acquirente subentra nei diritti del locatore |
| Rilascio | Il debitore perde il diritto al possesso e deve consegnare l'immobile; l'ufficiale esecutivo ne ordina il rilascio |
| Contestazione della vendita | La decisione su una richiesta di rimozione delle irregolarità non incide sulla vendita eseguita, ma può fondare un risarcimento |
L'ordinanza di consegna va anche all'autorità fiscale; le regole fiscali generali sull'acquisto le spiega il nostro articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili. Come si cancella un'ipoteca in una vendita ordinaria lo spiega il nostro articolo su vendere casa con ipoteca.
Prima dell'asta: lista rapida
| Verifica | Perché |
| Visura catastale | Ipoteche, servitù, annotazioni e iscrizione del provvedimento di esecuzione |
| Condizioni di vendita | Diritti che restano, termine per il prezzo e importo della cauzione |
| Visita | Stato dell'immobile e chi ci abita |
| Contratto di locazione | Un inquilino può restare anche dopo la vendita |
| Se potete comprare | Restrizioni per gli stranieri e per le persone legate alla procedura |
| Soldi per il prezzo | Il termine è al massimo di 30 giorni, e la cauzione non si restituisce se non pagate |
Come leggere una visura lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale. Gli appartamenti e le case che i proprietari vendono liberamente li trovate nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Chi conduce la vendita pubblica di immobili in Montenegro? L'ufficiale esecutivo pubblico, salvo quando la legge attribuisce la competenza al tribunale. Stabilisce il valore, emette l'ordinanza di vendita e conduce l'asta.
Quanto è la cauzione? Un decimo del valore stabilito dell'immobile. Senza aver versato la cauzione non si può partecipare all'asta.
Cosa succede se non pago il prezzo in tempo? La vendita a voi resta priva di effetti giuridici, la cauzione non si restituisce e l'ufficiale esecutivo invita l'offerente successivo.
L'ipoteca resta sull'appartamento acquistato? No. L'ipoteca si estingue il giorno della consegna all'acquirente, salvo che acquirente e creditore ipotecario si accordino perché resti.
L'inquilino deve andarsene? No, se il contratto di locazione è stato concluso e l'appartamento consegnato all'inquilino prima del provvedimento di esecuzione. L'acquirente subentra allora nei diritti del locatore.
Fonti
La vendita pubblica di immobili è disciplinata dalla legge sull'esecuzione e sulle garanzie (Gazzetta ufficiale del Montenegro 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 e 70/2026, articoli 3 e da 154 a 188), il cui testo consolidato fino alle modifiche del 2026 è pubblicato da Paragraf. Le restrizioni per gli stranieri sono fissate dalla legge sui rapporti di proprietà (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2009 e 29/2025, articolo 415). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; prima di partecipare a un'asta verificate le condizioni di vendita con l'ufficiale esecutivo o rivolgetevi a un avvocato.