Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej w Czarnogórze? Sprzedaż prowadzi komornik, który ustala wartość według ceny rynkowej i ogłasza postanowienie o sprzedaży. W licytacji może wziąć udział tylko ten, kto wpłacił rękojmię w wysokości jednej dziesiątej ustalonej wartości. Od 28 maja 2026 roku cena nie może być niższa niż 80% wartości na pierwszej licytacji, 50% na drugiej i 30% na trzeciej.
Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzie chcą wiedzieć o sprzedaży publicznej: po „javna prodaja nepokretnosti” (publiczna sprzedaż nieruchomości) pojawia się „sudska javna prodaja nepokretnosti” (sądowa publiczna sprzedaż nieruchomości), po „javna prodaja stanova” (publiczna sprzedaż mieszkań) „prodaja stanova javna dražba” (sprzedaż mieszkań na licytacji publicznej), po „licitacija stanova” (licytacja mieszkań) „licitacija stanova pod hipotekom” (licytacja mieszkań z hipoteką), a ludzie szukają też „javni izvršitelji prodaja nepokretnosti” (komornicy sprzedaż nieruchomości) i „zakljucak o prodaji nepokretnosti” (postanowienie o sprzedaży nieruchomości). Zasady wynikają z ustawy o egzekucji i zabezpieczeniu, której nowelizacja z maja 2026 roku zmieniła najniższą cenę na licytacjach.
Ten artykuł wyjaśnia, kto prowadzi sprzedaż, jak ustala się wartość i ogłasza sprzedaż, ile wynosi rękojmia, jaka jest najniższa cena na każdej licytacji, kto nie może kupić i co kupujący otrzymuje razem z nieruchomością.
Kto prowadzi sprzedaż
Egzekucję z nieruchomości prowadzi się przez wpis postanowienia o egzekucji do katastru, ustalenie wartości, sprzedaż nieruchomości i zaspokojenie wierzycieli z uzyskanej kwoty. Choć ludzie szukają też „sądowej sprzedaży publicznej”, ustawa co do zasady powierza prowadzenie egzekucji komornikowi (javni izvršitelj), a sądowi tylko tam, gdzie tak stanowi ustawa.
Wartość nieruchomości ustala się postanowieniem, według ceny rynkowej w dniu wyceny. Komornik może zlecić wycenę licencjonowanemu rzeczoznawcy albo zażądać opinii biegłego, a wartość obniża się o prawa, które pozostają na nieruchomości po sprzedaży.
Postanowienie o sprzedaży i oględziny
Po ustaleniu wartości komornik wydaje postanowienie o sprzedaży (zaključak o prodaji), które określa sposób i warunki sprzedaży, czas i miejsce sprzedaży oraz okres, w którym można obejrzeć nieruchomość. Postanowienie publikuje się w mediach, a strona może na własny koszt powiadomić o nim pośredników w obrocie nieruchomościami. Między publikacją postanowienia a dniem sprzedaży musi upłynąć co najmniej 15 i najwyżej 30 dni.
Warunki sprzedaży obejmują między innymi:
- opis nieruchomości i jej przynależności;
- prawa osób trzecich, których sprzedaż nie znosi, oraz służebności i ciężary realne, które przejmuje kupujący;
- ustaloną wartość;
- termin zapłaty ceny przez kupującego, który nie może być dłuższy niż 30 dni od dnia sprzedaży;
- sposób sprzedaży i wysokość rękojmi.
Komornik umożliwia każdemu zainteresowanemu zakupem obejrzenie nieruchomości w odpowiednim czasie.
Najniższa cena po nowelizacji z 2026 roku
Sprzedaż odbywa się na ustnej licytacji publicznej albo w drodze bezpośredniego porozumienia, a licytacja odbywa się w biurze komornika, chyba że postanowi on inaczej. Nowelizacja opublikowana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 70/2026 weszła w życie 28 maja 2026 roku i zmieniła najniższą cenę:
| Licytacja | Przed nowelizacją | Od 28 maja 2026 roku |
| Pierwsza | Nie niżej niż ustalona wartość | Nie niżej niż 80% ustalonej wartości |
| Druga | Nie niżej niż 50% ustalonej wartości | Nie niżej niż 50% ustalonej wartości |
| Trzecia | Poniżej 50%, ale nie niżej niż wierzytelność wierzyciela egzekwującego | Nie niżej niż 30% ustalonej wartości |
Nowelizacja usunęła też zasadę, zgodnie z którą, gdy ustalona wartość była niższa od wierzytelności, a druga licytacja się nie powiodła, nieruchomość można było sprzedać bez limitu ceny za zgodą wierzyciela egzekwującego i wierzyciela hipotecznego. Strony i wierzyciele hipoteczni mogą nadal uzgodnić, oświadczeniem zaprotokołowanym przez komornika, że nieruchomość można sprzedać po niższej cenie. Między dwiema licytacjami musi upłynąć co najmniej 15 i najwyżej 30 dni. Nowelizacja nie zawiera szczególnego przepisu przejściowego dla toczących się postępowań, więc przy sprzedaży już wyznaczonej zapytaj komornika, które zasady się stosuje.
Rękojmia i przebieg licytacji
- Rękojmia. W licytacji mogą brać udział tylko osoby, które wcześniej wpłaciły rękojmię (wadium) w wysokości jednej dziesiątej ustalonej wartości. Wierzyciel egzekwujący i wierzyciel hipoteczny są zwolnieni z rękojmi, jeśli ich wierzytelności osiągają jej wysokość i mogą zostać zaspokojone z ceny.
- Jeden licytant. Licytacja odbywa się także wtedy, gdy obecny jest tylko jeden licytant, a w takim przypadku komornik może, na wniosek stron albo wierzyciela hipotecznego, odroczyć ją o najwyżej 15 dni.
- Przebieg. Licytacja zaczyna się od ogłoszenia ceny wywoławczej; gdy co najmniej jeden uczestnik ją przyjmie, ogłasza się wyższą cenę, a licytacja kończy się, gdy ostatnia ogłoszona cena nie zostanie przyjęta. Postanowieniem o przybiciu nieruchomość przyznaje się licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.
- Prawo pierwokupu. Osoba z ustawowym prawem pierwokupu, na przykład współwłaściciel, ma pierwszeństwo przed najlepszym licytantem, jeśli bezpośrednio po zamknięciu licytacji oświadczy, że kupi na tych samych warunkach. Jak to prawo działa przy współwłasności, wyjaśniamy w artykule o współwłasności i prawie pierwokupu.
Zapłata ceny i utrata rękojmi
Kupujący musi zapłacić cenę w terminie określonym w postanowieniu o sprzedaży. Jeśli najwyższy licytant tego nie zrobi, komornik uznaje sprzedaż temu licytantowi za bezskuteczną i wzywa do zakupu drugiego licytanta, a od nowelizacji z 2026 roku także trzeciego i każdego kolejnego. Nowa jest też zasada, że licytant, którego oferta została przyjęta, ale który nie zapłacił ceny w terminie, nie odzyskuje rękojmi. Licytanci, których oferty nie zostały przyjęte, odzyskują rękojmię zaraz po zamknięciu licytacji, z wyjątkiem drugiego i trzeciego licytanta, którym rękojmię zwraca się po zapłacie ceny sprzedaży.
Jeśli kupującym jest wierzyciel egzekwujący, którego wierzytelność może zostać zaspokojona z ceny, płaci on tylko różnicę między uzyskaną ceną a swoją wierzytelnością.
Kto nie może kupić
Kupującym nie może być dłużnik, założyciel albo osoba upoważniona dłużnika, sędzia, komornik ani jego pracownicy, inna osoba urzędowo uczestnicząca w sprzedaży, ich krewni w kręgu określonym ustawą, małżonek, opiekun, przysposobiony albo przysposabiający, ani nikt, kto z mocy ustawy nie może nabyć tej nieruchomości.
Ostatnia zasada ma znaczenie dla cudzoziemców: osoba zagraniczna nie może być właścicielem na przykład gruntów rolnych, lasów i gruntów leśnych ani nieruchomości w pasie jednego kilometra od granicy lądowej lub na wyspach. Wyjątek dotyczy gruntów rolnych i leśnych do 5 000 m², gdy kupuje się stojący na nich budynek mieszkalny. Dla osób fizycznych i prawnych z państw Unii Europejskiej te ograniczenia ustaną w dniu przystąpienia Czarnogóry do Unii Europejskiej.
Co kupujący otrzymuje razem z nieruchomością
| Pytanie | Zasada |
| Wpis własności | Po zapłacie ceny komornik zarządza wydanie nieruchomości kupującemu i wpis jego własności do katastru |
| Hipoteka | Hipoteka wygasa w dniu wydania nieruchomości kupującemu, chyba że kupujący i wierzyciel hipoteczny uzgodnią, że pozostaje, a cenę obniża się o przejęty dług |
| Służebności | Służebności gruntowe pozostają; służebności osobiste i ciężary realne wpisane przed prawami wierzycieli w postępowaniu także pozostają, a pozostałe wygasają |
| Najemca | Najem nie ustaje, jeśli umowę zawarto, a mieszkanie wydano najemcy przed postanowieniem o egzekucji; kupujący przejmuje prawa wynajmującego |
| Wyprowadzka | Dłużnik traci prawo do posiadania i musi wydać nieruchomość; komornik zarządza jej opróżnienie |
| Sprzeciw wobec sprzedaży | Rozstrzygnięcie wniosku o usunięcie nieprawidłowości nie wpływa na dokonaną sprzedaż, ale może być podstawą odszkodowania |
Postanowienie o wydaniu przesyła się też organowi podatkowemu; ogólne zasady podatkowe przy zakupie wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Jak usuwa się hipotekę przy zwykłej sprzedaży, wyjaśniamy w artykule o sprzedaży mieszkania z hipoteką.
Przed licytacją: krótka lista
| Kontrola | Dlaczego |
| Wypis z katastru | Hipoteki, służebności, adnotacje i wpis postanowienia o egzekucji |
| Warunki sprzedaży | Prawa, które pozostają, termin zapłaty ceny i wysokość rękojmi |
| Oględziny | Stan nieruchomości i kto w niej mieszka |
| Umowa najmu | Najemca może pozostać po sprzedaży |
| Czy możesz kupić | Ograniczenia dla cudzoziemców i osób związanych z postępowaniem |
| Pieniądze na cenę | Termin wynosi najwyżej 30 dni, a rękojmi nie zwraca się, jeśli nie zapłacisz |
Jak czytać wypis z katastru, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru. Mieszkania i domy, które właściciele sprzedają w drodze prywatnej umowy, znajdziesz w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Kto prowadzi publiczną sprzedaż nieruchomości w Czarnogórze? Komornik, z wyjątkiem przypadków, w których ustawa powierza to sądowi. Komornik ustala wartość, wydaje postanowienie o sprzedaży i prowadzi licytację.
Jaka jest najniższa cena, za jaką można sprzedać mieszkanie na licytacji? Od 28 maja 2026 roku nie niżej niż 80% na pierwszej licytacji, nie niżej niż 50% na drugiej i nie niżej niż 30% ustalonej wartości na trzeciej, chyba że strony i wierzyciele hipoteczni uzgodnią niższą cenę.
Ile wynosi rękojmia? Jedną dziesiątą ustalonej wartości nieruchomości. Bez wpłaty rękojmi nie można wziąć udziału w licytacji.
Co się stanie, jeśli nie zapłacę ceny w terminie? Sprzedaż na twoją rzecz nie wywołuje skutków prawnych, rękojmi się nie zwraca, a komornik wzywa kolejnego licytanta.
Czy hipoteka pozostaje na kupionym mieszkaniu? Nie. Hipoteka wygasa w dniu wydania nieruchomości kupującemu, chyba że kupujący i wierzyciel hipoteczny uzgodnią, że pozostaje.
Czy najemca musi się wyprowadzić? Nie, jeśli umowę najmu zawarto, a mieszkanie wydano najemcy przed postanowieniem o egzekucji. Kupujący przejmuje wtedy prawa wynajmującego.
Źródła
Publiczną sprzedaż nieruchomości reguluje ustawa o egzekucji i zabezpieczeniu (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 i 70/2026, art. 3 i 154–188), której tekst jednolity do nowelizacji z 2026 roku publikuje Paragraf. Ograniczenia dla cudzoziemców określa ustawa o stosunkach własnościowych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2009 i 29/2025, art. 415). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; przed udziałem w licytacji sprawdź warunki sprzedaży u komornika albo skonsultuj się z adwokatem.