За якою мінімальною ціною квартиру можна продати на торгах? З 28 травня 2026 року ціна не може опускатися нижче 80% встановленої вартості на перших торгах, нижче 50% на других і нижче 30% на третіх, якщо сторони і заставодержателі не домовляться про нижчу ціну.
Місцеві пошукові запити показують, що хочуть знати про публічні продажі: до "javna prodaja nepokretnosti" (публічний продаж нерухомості) додають "sudska javna prodaja nepokretnosti" (судовий публічний продаж нерухомості), до "javna prodaja stanova" (публічний продаж квартир) додають "prodaja stanova javna dražba" (продаж квартир на публічному аукціоні), до "licitacija stanova" (торги квартирами) додають "licitacija stanova pod hipotekom" (торги квартирами в іпотеці), а ще шукають "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (публічні виконавці продаж нерухомості) і "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (постанова про продаж нерухомості). Правила встановлює Закон про виконання і забезпечення, зміни до якого в травні 2026 року змінили мінімальну ціну на торгах.
Стаття пояснює, хто проводить продаж, як встановлюють вартість і оголошують продаж, який гарантійний внесок потрібен, яка мінімальна ціна діє на кожних торгах, хто не може стати покупцем і що покупець отримує разом із нерухомістю.
Хто проводить продаж
Стягнення на нерухомість проводять через запис рішення про виконання до кадастру, встановлення вартості, продаж і задоволення кредиторів із виручених коштів. Хоча шукають і "судовий публічний продаж", за загальним правилом закон доручає виконання публічному виконавцю (javni izvršitelj), а суду доручає його лише тоді, коли це прямо передбачено законом.
Вартість нерухомості встановлюють рішенням, і вона відповідає ринковій ціні на день оцінки. Публічний виконавець може запросити оцінку в уповноваженого оцінювача або висновок експерта, а вартість зменшують з урахуванням прав, які зберігаються на нерухомості і після продажу.
Постанова про продаж і огляд
Після встановлення вартості публічний виконавець виносить постанову про продаж (zaključak o prodaji), яка визначає спосіб і умови продажу, час і місце продажу і період, коли нерухомість можна оглянути. Постанову публікують у ЗМІ, а сторона може за власний рахунок повідомити про неї рієлторів. Між публікацією постанови і днем продажу має минути не менше 15 і не більше 30 днів.
Умови продажу містять, зокрема:
- опис нерухомості з приналежностями;
- права третіх осіб, які продаж не припиняє, і сервітути та речові обтяження, які переходять до покупця;
- оціночну вартість;
- строк, протягом якого покупець має внести ціну; він не може перевищувати 30 днів від дня продажу;
- спосіб продажу і розмір гарантійного внеску.
Публічний виконавець дозволяє тим, хто хоче купити нерухомість, оглянути її у слушний час.
Мінімальна ціна після змін 2026 року
Продаж відбувається через усні публічні торги або за прямим договором, а торги проходять у конторі публічного виконавця, якщо він не вирішив інакше. Зміни, опубліковані в Офіційному віснику Чорногорії 70/2026, набрали чинності 28 травня 2026 року і змінили мінімальну ціну:
| Торги | До змін | З 28 травня 2026 року |
| Перші | Не нижче встановленої вартості | Не нижче 80% встановленої вартості |
| Другі | Не нижче 50% встановленої вартості | Не нижче 50% встановленої вартості |
| Треті | Нижче 50%, але не нижче вимоги стягувача | Не нижче 30% встановленої вартості |
Зміни також скасували правило, за яким нерухомість, якщо її оціночна вартість була нижчою за вимогу, а другі торги не відбулися, можна було продати без обмеження ціни за згодою стягувача і заставодержателя. Сторони і заставодержателі, як і раніше, можуть домовитися заявою, внесеною до протоколу в публічного виконавця, що нерухомість продадуть за нижчою ціною. Між двома торгами має минути не менше 15 і не більше 30 днів. Зміни не містять окремої перехідної норми для проваджень, які вже тривають, тому щодо вже призначеного продажу уточніть у публічного виконавця, які правила він застосовує.
Гарантійний внесок і хід торгів
- Гарантійний внесок. У торгах можуть брати участь лише особи, які заздалегідь внесли внесок у розмірі десятої частини встановленої вартості. Стягувач і заставодержатель звільняються від внеску, якщо їхні вимоги досягають його суми і можуть бути задоволені з ціни.
- Один учасник. Торги проводять і тоді, коли присутній лише один учасник; у такому разі публічний виконавець за пропозицією сторін або заставодержателя може відкласти їх не більше ніж на 15 днів.
- Хід торгів. Торги починаються з оголошення початкової ціни; коли хоча б один учасник її приймає, оголошують вищу, а торги завершуються, коли останню оголошену ціну ніхто не приймає. Постановою про присудження нерухомість отримує учасник, який запропонував найвищу ціну.
- Переважне право купівлі. Особа із законним переважним правом купівлі, наприклад співвласник, отримує пріоритет перед найкращим учасником, якщо одразу після завершення торгів заявляє, що купує на тих самих умовах. Як це право працює у співвласників, пояснює наша стаття про спільну часткову власність і переважне право.
Внесення ціни і втрата внеску
Покупець зобов'язаний внести ціну в строк, зазначений у постанові про продаж. Якщо учасник із найбільшою пропозицією цього не робить, публічний виконавець оголошує продаж йому таким, що не має правової дії, і запрошує купити другого учасника, а після змін 2026 року запрошує також третього і кожного наступного. Новим стало й правило, за яким учаснику, чию пропозицію прийняли, але який не вніс ціну вчасно, внесок не повертають. Учасникам, чиї пропозиції не прийняли, внесок повертають одразу після завершення торгів, крім другого і третього учасника: їм його повертають, коли ціну продажу внесено.
Якщо покупцем стає стягувач, чия вимога може бути задоволена з ціни, він вносить лише різницю між досягнутою ціною і своєю вимогою.
Хто не може стати покупцем
Покупцем не можуть стати боржник, засновник або уповноважена особа боржника, суддя, публічний виконавець і його працівники, інша особа, яка офіційно бере участь у продажу, їхні родичі в колі, визначеному законом, подружжя, опікун, усиновлений або усиновлювач, а також особа, яка за законом не може набути цю нерухомість.
Останнє правило важливе для іноземців: іноземна особа не може мати у власності, наприклад, сільськогосподарські землі, ліс і лісові землі або нерухомість у смузі одного кілометра від сухопутного кордону і на островах. Виняток діє для сільськогосподарських і лісових земель площею до 5000 м², якщо купують житловий будинок, що на них стоїть. Для фізичних і юридичних осіб із країн Європейського Союзу ці обмеження припиняться в день вступу Чорногорії до Європейського Союзу.
Що покупець отримує разом із нерухомістю
| Питання | Правило |
| Реєстрація власності | Після внесення ціни публічний виконавець постановляє передати нерухомість покупцеві і записати його право власності до кадастру |
| Іпотека | Застава припиняється в день передачі покупцеві, якщо покупець і заставодержатель не домовляться її зберегти зі зменшенням ціни на суму прийнятого боргу |
| Сервітути | Земельні сервітути зберігаються; особисті сервітути і речові обтяження, записані до прав кредиторів у провадженні, теж зберігаються, решта припиняється |
| Орендар | Оренда не припиняється, якщо договір уклали і квартиру передали орендареві до рішення про виконання; покупець стає на місце орендодавця |
| Виселення | Боржник втрачає право володіння і має передати нерухомість; публічний виконавець розпоряджається про звільнення |
| Заперечення проти продажу | Рішення щодо вимоги про усунення порушень не впливає на проведений продаж, але може стати підставою для відшкодування шкоди |
Постанову про передачу надсилають і до податкового органу; загальні податкові правила під час купівлі пояснює наша стаття про податок на передачу нерухомості. Як знімають іпотеку під час звичайного продажу, пояснює наша стаття про продаж квартири в іпотеці.
Перед торгами: короткий список
| Перевірка | Навіщо |
| Витяг із кадастру | Іпотеки, сервітути, позначки і запис рішення про виконання |
| Умови продажу | Які права зберігаються, строк внесення ціни і розмір внеску |
| Огляд | Стан нерухомості і хто в ній живе |
| Договір оренди | Орендар може залишитися і після продажу |
| Чи можете ви купити | Обмеження для іноземців і для осіб, пов'язаних із провадженням |
| Гроші на ціну | Строк не перевищує 30 днів, а внесок не повернуть, якщо ви не заплатите |
Як читати витяг, пояснює наша стаття про витяг із кадастру. Квартири і будинки, які власники продають за вільною домовленістю, можна знайти в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Хто проводить публічний продаж нерухомості в Чорногорії? Його проводить публічний виконавець, крім випадків, коли закон віддає компетенцію суду. Він встановлює вартість, виносить постанову про продаж і веде торги.
Який гарантійний внесок потрібен? Внесок становить десяту частину встановленої вартості нерухомості. Без внесеного внеску брати участь у торгах не можна.
Що буде, якщо я не внесу ціну вчасно? Продаж вам не матиме правової дії, внесок не повернуть, а публічний виконавець запросить наступного учасника.
Чи зберігається іпотека на купленій квартирі? Ні. Застава припиняється в день передачі покупцеві, якщо покупець і заставодержатель не домовляться її зберегти.
Чи має орендар виїхати? Ні, якщо договір оренди уклали і квартиру передали орендареві до рішення про виконання. Покупець тоді стає на місце орендодавця.
Джерела
Публічний продаж нерухомості регулює Закон про виконання і забезпечення (Офіційний вісник Чорногорії 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 і 70/2026, статті 3 і з 154 по 188), зведений текст якого до змін 2026 року публікує Paragraf. Обмеження для іноземців встановлює Закон про майново-правові відносини (Офіційний вісник Чорногорії 19/2009 і 29/2025, стаття 415). Fijaka працює як платформа оголошень і не надає юридичних консультацій; перед участю в торгах уточніть умови продажу в публічного виконавця або зверніться до адвоката.