Hoe koop je in Montenegro een flat op een executieveiling? De openbare executeur stelt de waarde vast en publiceert een verkoopbesluit; je doet mee na betaling van een waarborgsom van een tiende van die waarde. Sinds 28 mei 2026 is de laagste prijs 80% bij de eerste, 50% bij de tweede en 30% bij de derde veiling. Betaal je de prijs niet binnen de termijn, dan verlies je de waarborgsom.
Lokale zoekopdrachten laten zien wat mensen willen weten over openbare verkopen: op “javna prodaja nepokretnosti” (openbare verkoop van onroerend goed) volgt “sudska javna prodaja nepokretnosti” (gerechtelijke openbare verkoop van onroerend goed), op “javna prodaja stanova” (openbare verkoop van flats) “prodaja stanova javna dražba” (verkoop van flats op een openbare veiling), op “licitacija stanova” (veilingen van flats) “licitacija stanova pod hipotekom” (veilingen van flats met hypotheek), en mensen zoeken ook naar “javni izvršitelji prodaja nepokretnosti” (openbare executeurs verkoop van onroerend goed) en “zakljucak o prodaji nepokretnosti” (verkoopbesluit voor onroerend goed). De regels komen uit de wet op de executie en zekerheidstelling, waarvan de wijzigingen van mei 2026 de laagste prijs op veilingen hebben veranderd. Deze gids is handig als je in Montenegro een flat of huis op een veiling wilt kopen.
Dit artikel legt uit wie de verkoop leidt, hoe de waarde wordt vastgesteld en de verkoop wordt aangekondigd, hoe hoog de waarborgsom is, wat de laagste prijs bij elke veiling is, wie niet mag kopen en wat de koper met het vastgoed krijgt.
Wie de verkoop leidt
Executie op onroerend goed gebeurt door het executiebesluit in het kadaster in te schrijven, de waarde vast te stellen, het vastgoed te verkopen en de schuldeisers uit de opbrengst te betalen. Hoewel mensen ook zoeken naar een “gerechtelijke openbare verkoop”, maakt de wet als regel de openbare executeur (javni izvršitelj) verantwoordelijk voor de uitvoering van de executie, en de rechter alleen waar de wet dat bepaalt.
De waarde van het vastgoed wordt bij besluit vastgesteld, tegen de marktprijs op de dag van de waardering. De openbare executeur kan om een taxatie door een erkende taxateur vragen of om de bevindingen en het advies van een deskundige, en de waarde wordt verlaagd voor rechten die na de verkoop op het vastgoed blijven rusten.
Het verkoopbesluit en bezichtigingen
Zodra de waarde is vastgesteld, geeft de openbare executeur een verkoopbesluit (zaključak o prodaji) af, dat de wijze en de voorwaarden van de verkoop vastlegt, de tijd en plaats van de verkoop en de periode waarin het vastgoed kan worden bezichtigd. Het besluit wordt in de media gepubliceerd, en een partij kan op eigen kosten makelaars ervan op de hoogte brengen. Tussen de publicatie van het besluit en de dag van de verkoop moeten minstens 15 en hoogstens 30 dagen liggen.
De verkoopvoorwaarden bevatten onder meer:
- een beschrijving van het vastgoed en de bijbehoren;
- rechten van derden die door de verkoop niet tenietgaan, en de erfdienstbaarheden en zakelijke lasten die de koper overneemt;
- de getaxeerde waarde;
- de termijn waarbinnen de koper de prijs moet betalen, die niet langer mag zijn dan 30 dagen na de dag van de verkoop;
- de wijze van verkoop en de hoogte van de waarborgsom.
De openbare executeur laat iedereen die wil kopen het vastgoed op een geschikt moment bezichtigen.
De laagste prijs na de wijzigingen van 2026
De verkoop gebeurt door een mondelinge openbare veiling of door onderhandse overeenkomst, en de veiling wordt gehouden op het kantoor van de openbare executeur, tenzij die anders beslist. De wijzigingen gepubliceerd in Staatsblad van Montenegro 70/2026 zijn op 28 mei 2026 in werking getreden en hebben de laagste prijs veranderd:
| Veiling | Vóór de wijzigingen | Vanaf 28 mei 2026 |
| Eerste | Niet onder de vastgestelde waarde | Niet onder 80% van de vastgestelde waarde |
| Tweede | Niet onder 50% van de vastgestelde waarde | Niet onder 50% van de vastgestelde waarde |
| Derde | Onder 50%, maar niet onder de vordering van de executerende schuldeiser | Niet onder 30% van de vastgestelde waarde |
De wijzigingen schrapten ook de regel waardoor, als de getaxeerde waarde lager was dan de vordering en de tweede veiling was mislukt, het vastgoed zonder prijsgrens kon worden verkocht met toestemming van de executerende schuldeiser en de hypotheekhouder. De partijen en hypotheekhouders kunnen nog steeds, met een verklaring die de openbare executeur vastlegt, afspreken dat het vastgoed tegen een lagere prijs mag worden verkocht. Tussen twee veilingen moeten minstens 15 en hoogstens 30 dagen liggen. De wijzigingen bevatten geen specifieke overgangsregel voor lopende procedures, dus vraag bij een verkoop die al is gepland de openbare executeur welke regels gelden.
De waarborgsom en het verloop van de veiling
- Waarborgsom. Alleen wie vooraf een waarborgsom van een tiende van de vastgestelde waarde heeft betaald, mag aan de veiling deelnemen. De executerende schuldeiser en de hypotheekhouder zijn vrijgesteld van de waarborgsom als hun vorderingen het bedrag ervan bereiken en uit de prijs kunnen worden betaald.
- Eén bieder. De veiling gaat ook door als er maar één bieder aanwezig is, en in dat geval kan de openbare executeur haar op voorstel van de partijen of de hypotheekhouder hoogstens 15 dagen uitstellen.
- Verloop. De veiling begint met de aankondiging van de startprijs; zodra minstens één deelnemer die accepteert, wordt een hogere prijs aangekondigd, en de veiling sluit als de laatst aangekondigde prijs niet wordt geaccepteerd. Met een toewijzingsbesluit gaat het vastgoed naar de bieder die de hoogste prijs bood.
- Voorkooprecht. Wie een wettelijk voorkooprecht heeft, bijvoorbeeld een mede-eigenaar, gaat voor de beste bieder als die direct na het sluiten van de veiling verklaart op dezelfde voorwaarden te kopen. Hoe dat recht voor mede-eigenaren werkt, leggen we uit in ons artikel over mede-eigendom en het voorkooprecht.
De prijs betalen en de waarborgsom verliezen
De koper moet de prijs betalen binnen de termijn uit het verkoopbesluit. Doet de hoogste bieder dat niet, dan verklaart de openbare executeur de verkoop aan die bieder zonder gevolg en nodigt de tweede bieder uit om te kopen, en sinds de wijzigingen van 2026 ook de derde en elke volgende bieder. Nieuw is ook de regel dat een bieder van wie het bod is aanvaard maar die de prijs niet op tijd betaalt, de waarborgsom niet terugkrijgt. Bieders van wie het bod niet is aanvaard, krijgen hun waarborgsom terug zodra de veiling sluit, behalve de tweede en derde bieder, wier waarborgsommen worden teruggegeven als de verkoopprijs is betaald.
Is de koper een executerende schuldeiser van wie de vordering uit de prijs kan worden betaald, dan betaalt die alleen het verschil tussen de behaalde prijs en de eigen vordering.
Wie niet mag kopen
Koper kan niet zijn: de schuldenaar, een oprichter of gemachtigde van de schuldenaar, een rechter, de openbare executeur of diens personeel, een andere persoon die ambtshalve bij de verkoop betrokken is, hun verwanten binnen de kring die de wet bepaalt, echtgenoot, voogd, geadopteerd kind of adoptieouder, en evenmin iemand die het vastgoed volgens de wet niet mag verwerven.
De laatste regel telt voor buitenlanders: een buitenlandse persoon kan bijvoorbeeld geen eigenaar zijn van landbouwgrond, bos en bosgrond, of van vastgoed binnen een kilometer van de landgrens of op eilanden. Er is een uitzondering voor landbouw- en bosgrond tot 5.000 m² als een woongebouw dat erop staat wordt gekocht. Voor natuurlijke personen en rechtspersonen uit landen van de Europese Unie vervallen deze beperkingen op de dag dat Montenegro toetreedt tot de Europese Unie.
Wat de koper met het vastgoed krijgt
| Vraag | Regel |
| Inschrijving van het eigendom | Zodra de prijs is betaald, beveelt de openbare executeur het vastgoed aan de koper over te dragen en het eigendom van de koper in het kadaster in te schrijven |
| Hypotheek | De hypotheek gaat teniet op de dag van overdracht aan de koper, tenzij de koper en de hypotheekhouder afspreken dat ze blijft, met de prijs verminderd met de overgenomen schuld |
| Erfdienstbaarheden | Zakelijke erfdienstbaarheden blijven; persoonlijke erfdienstbaarheden en zakelijke lasten die vóór de rechten van de schuldeisers in de procedure zijn ingeschreven, blijven ook, en de rest gaat teniet |
| Huurder | De huur eindigt niet als het contract is gesloten en de flat aan de huurder is overgedragen vóór het executiebesluit; de koper neemt de rechten van de verhuurder over |
| Vertrek | De schuldenaar verliest het recht op bezit en moet het vastgoed overdragen; de openbare executeur beveelt de ontruiming |
| Bezwaar tegen de verkoop | Een beslissing op een verzoek om onregelmatigheden te herstellen raakt een afgeronde verkoop niet, maar kan grond zijn voor schadevergoeding |
Het overdrachtsbesluit wordt ook naar de belastingdienst gestuurd; de algemene belastingregels bij een aankoop leggen we uit in ons artikel over de overdrachtsbelasting op vastgoed. Hoe een hypotheek bij een gewone verkoop wordt geschrapt, leggen we uit in ons artikel over een flat met een hypotheek verkopen.
Vóór de veiling: een korte lijst
| Controle | Waarom |
| Kadastraal uittreksel | Hypotheken, erfdienstbaarheden, aantekeningen en inschrijving van het executiebesluit |
| Verkoopvoorwaarden | Rechten die blijven, de termijn voor de prijs en de hoogte van de waarborgsom |
| Bezichtiging | De staat van het vastgoed en wie er woont |
| Huurcontract | Een huurder kan na de verkoop blijven |
| Of je mag kopen | Beperkingen voor buitenlanders en voor personen die bij de procedure betrokken zijn |
| Geld voor de prijs | De termijn is hoogstens 30 dagen, en de waarborgsom wordt niet teruggegeven als je niet betaalt |
Hoe je een kadastraal uittreksel leest, leggen we uit in ons artikel over het kadastraal uittreksel. Flats en huizen die eigenaren onderhands verkopen, vind je in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Wie leidt de openbare verkoop van onroerend goed in Montenegro? De openbare executeur, behalve waar de wet de rechter bevoegd maakt. De executeur stelt de waarde vast, geeft het verkoopbesluit af en leidt de veiling.
Wat is de laagste prijs waarvoor een flat op een veiling kan worden verkocht? Vanaf 28 mei 2026 niet onder 80% bij de eerste veiling, niet onder 50% bij de tweede en niet onder 30% van de vastgestelde waarde bij de derde, tenzij de partijen en hypotheekhouders een lagere prijs afspreken.
Hoe hoog is de waarborgsom? Een tiende van de vastgestelde waarde van het vastgoed. Zonder betaling van de waarborgsom kun je niet aan de veiling deelnemen.
Wat gebeurt er als ik de prijs niet op tijd betaal? De verkoop aan jou heeft geen rechtsgevolg, de waarborgsom wordt niet teruggegeven, en de openbare executeur nodigt de volgende bieder uit.
Blijft de hypotheek op de gekochte flat rusten? Nee. De hypotheek gaat teniet op de dag van overdracht aan de koper, tenzij de koper en de hypotheekhouder afspreken dat ze blijft.
Moet een huurder vertrekken? Nee, als het huurcontract is gesloten en de flat aan de huurder is overgedragen vóór het executiebesluit. De koper neemt dan de rechten van de verhuurder over.
Bronnen
De openbare verkoop van onroerend goed wordt geregeld door de wet op de executie en zekerheidstelling (Staatsblad van Montenegro 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 en 70/2026, artikelen 3 en 154 tot en met 188), waarvan de geconsolideerde tekst tot de wijzigingen van 2026 wordt gepubliceerd door Paragraf. De beperkingen voor buitenlanders staan in de wet op de eigendomsverhoudingen (Staatsblad van Montenegro 19/2009 en 29/2025, artikel 415). Alle gelinkte pagina’s in deze sectie zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; controleer vóór deelname aan een veiling de verkoopvoorwaarden bij de openbare executeur of raadpleeg een advocaat.