מה המחיר הנמוך ביותר שבו אפשר למכור דירה במכירה פומבית? מ-28 במאי 2026, לא פחות מ-80% במכרז הראשון, לא פחות מ-50% בשני ולא פחות מ-30% מהשווי שנקבע בשלישי, אלא אם הצדדים ונושי המשכנתא מסכימים על מחיר נמוך יותר.
החיפושים המקומיים מראים מה אנשים רוצים לדעת על מכירות פומביות: אחרי "javna prodaja nepokretnosti" (מכירה פומבית של מקרקעין) בא "sudska javna prodaja nepokretnosti" (מכירה פומבית של מקרקעין בבית משפט), אחרי "javna prodaja stanova" (מכירה פומבית של דירות) בא "prodaja stanova javna dražba" (מכירת דירות במכרז פומבי), אחרי "licitacija stanova" (מכרזי דירות) בא "licitacija stanova pod hipotekom" (מכרזים על דירות ממושכנות), ואנשים מחפשים גם "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (מוציאים לפועל ציבוריים, מכירת מקרקעין) ו-"zakljucak o prodaji nepokretnosti" (החלטה על מכירת מקרקעין). הכללים נובעים מחוק ההוצאה לפועל והבטוחות, שהתיקונים שלו ממאי 2026 שינו את המחיר הנמוך ביותר במכרזים.
המאמר מסביר מי מנהל את המכירה, איך נקבע השווי ואיך מפורסמת המכירה, כמה הפיקדון, מה המחיר הנמוך ביותר בכל מכרז, מי אינו רשאי לקנות ומה הקונה מקבל יחד עם הנכס.
מי מנהל את המכירה
הוצאה לפועל נגד מקרקעין מתבצעת ברישום צו ההוצאה לפועל בקדסטר, בקביעת השווי, במכירת הנכס ובתשלום לנושים מהתמורה. אף שאנשים מחפשים גם "מכירה פומבית בבית משפט", החוק מטיל ככלל את ביצוע ההוצאה לפועל על המוציא לפועל הציבורי (javni izvršitelj), ועל בית המשפט רק כשהחוק קובע זאת.
שווי הנכס נקבע בהחלטה, לפי מחיר השוק ביום ההערכה. המוציא לפועל רשאי לבקש הערכה של שמאי מורשה או חוות דעת של מומחה, והשווי מופחת בגין זכויות שנשארות על הנכס אחרי המכירה.
ההחלטה על המכירה והביקורים בנכס
אחרי שהשווי נקבע, המוציא לפועל מוציא החלטה על מכירה (zaključak o prodaji), שקובעת את אופן המכירה ותנאיה, את מועד המכירה ומקומה ואת התקופה שבה אפשר לבקר בנכס. ההחלטה מתפרסמת בתקשורת, וצד רשאי, על חשבונו, להודיע עליה למתווכי נדל״ן. בין פרסום ההחלטה ליום המכירה חייבים לעבור לפחות 15 ולכל היותר 30 יום.
תנאי המכירה כוללים, בין היתר:
- תיאור של הנכס ושל מה שמחובר אליו;
- זכויות של צדדים שלישיים שהמכירה אינה מסיימת, וזיקות ההנאה והנטלים הקנייניים שהקונה מקבל על עצמו;
- השווי שנקבע;
- המועד שבו הקונה חייב לשלם את המחיר, שאינו יכול להיות ארוך מ-30 יום מיום המכירה;
- אופן המכירה וגובה הפיקדון.
המוציא לפועל מאפשר לכל מי שמעוניין לקנות לבקר בנכס בזמן מתאים.
המחיר הנמוך ביותר אחרי התיקונים של 2026
המכירה נעשית במכרז פומבי בעל פה או בהסכם ישיר, והמכרז מתקיים במשרד של המוציא לפועל, אלא אם הוא מחליט אחרת. התיקונים שפורסמו בעיתון הרשמי של מונטנגרו 70/2026 נכנסו לתוקף ב-28 במאי 2026 ושינו את המחיר הנמוך ביותר:
| מכרז | לפני התיקונים | מ-28 במאי 2026 |
| ראשון | לא פחות מהשווי שנקבע | לא פחות מ-80% מהשווי שנקבע |
| שני | לא פחות מ-50% מהשווי שנקבע | לא פחות מ-50% מהשווי שנקבע |
| שלישי | פחות מ-50%, אבל לא פחות מהתביעה של הנושה הזוכה | לא פחות מ-30% מהשווי שנקבע |
התיקונים מחקו גם את הכלל שלפיו, כשהשווי שנקבע היה נמוך מהתביעה והמכרז השני נכשל, אפשר היה למכור את הנכס בלי גבול מחיר בהסכמת הנושה הזוכה ונושה המשכנתא. הצדדים ונושי המשכנתא עדיין יכולים להסכים, בהצהרה שהמוציא לפועל רושם, שאפשר למכור את הנכס במחיר נמוך יותר. בין שני מכרזים חייבים לעבור לפחות 15 ולכל היותר 30 יום. התיקונים אינם כוללים הוראת מעבר מיוחדת להליכים שכבר מתנהלים, ולכן במכירה שכבר נקבעה, שאלו את המוציא לפועל אילו כללים חלים.
הפיקדון ואיך מתנהל המכרז
- פיקדון. רק מי ששילם מראש פיקדון של עשירית מהשווי שנקבע רשאי להשתתף במכרז. הנושה הזוכה ונושה המשכנתא פטורים מהפיקדון אם התביעות שלהם מגיעות לגובהו ואפשר לשלם אותן מהמחיר.
- מציע אחד. המכרז מתקיים גם כשנוכח רק מציע אחד, ובמקרה כזה המוציא לפועל רשאי, לבקשת הצדדים או נושה המשכנתא, לדחות אותו בעד 15 יום.
- הליך. המכרז מתחיל בהכרזה על מחיר הפתיחה; כשלפחות משתתף אחד מקבל אותו, מוכרז מחיר גבוה יותר, והמכרז נסגר כשהמחיר האחרון שהוכרז אינו מתקבל. החלטת זכייה מעניקה את הנכס למציע שהציע את המחיר הגבוה ביותר.
- זכות קדימה. מי שיש לו זכות קדימה על פי חוק, למשל בעלים משותף, גובר על המציע הטוב ביותר אם, מיד אחרי סגירת המכרז, הוא מצהיר שיקנה באותם תנאים. איך הזכות הזו פועלת אצל בעלים משותפים מוסבר במאמר שלנו על בעלות משותפת וזכות קדימה.
תשלום המחיר ואובדן הפיקדון
הקונה חייב לשלם את המחיר במועד שנקבע בהחלטה על המכירה. אם המציע הגבוה ביותר אינו עושה זאת, המוציא לפועל מכריז שהמכירה לאותו מציע בטלה ומזמין את המציע השני לקנות, ומאז התיקונים של 2026 גם את השלישי ואת כל מציע נוסף. חדש גם הכלל שמציע שהצעתו התקבלה אבל לא שילם את המחיר בזמן אינו מקבל את הפיקדון בחזרה. מציעים שהצעותיהם לא התקבלו מקבלים את הפיקדונות בחזרה מיד עם סגירת המכרז, למעט המציעים השני והשלישי, שהפיקדונות שלהם מוחזרים אחרי שמחיר המכירה שולם.
אם הקונה הוא נושה זוכה שאפשר לשלם את תביעתו מהמחיר, הוא משלם רק את ההפרש בין המחיר שהושג לבין תביעתו.
מי אינו רשאי לקנות
הקונה אינו יכול להיות החייב, מייסד של החייב או אדם מורשה מטעמו, שופט, המוציא לפועל או עובדיו, אדם אחר שמעורב רשמית במכירה, קרוביהם במעגל שהחוק מגדיר, בן או בת זוג, אפוטרופוס, ילד מאומץ או הורה מאמץ, וגם לא מי שלפי החוק אינו יכול לרכוש את הנכס הזה.
הכלל האחרון חשוב לזרים: אדם זר אינו יכול להחזיק בבעלות, למשל, קרקע חקלאית, יער וקרקע יער, או נכס בטווח של קילומטר אחד מגבול היבשה או באיים. יש חריג לקרקע חקלאית ולקרקע יער של עד 5,000 מ״ר, כשקונים בניין מגורים שעומד עליה. לאנשים ולתאגידים ממדינות האיחוד האירופי ההגבלות האלה יסתיימו ביום שבו מונטנגרו תצטרף לאיחוד האירופי.
מה הקונה מקבל יחד עם הנכס
| שאלה | כלל |
| רישום הבעלות | אחרי תשלום המחיר, המוציא לפועל מורה למסור את הנכס לקונה ולרשום את בעלותו בקדסטר |
| משכנתא | המשכנתא פוקעת ביום המסירה לקונה, אלא אם הקונה ונושה המשכנתא מסכימים שתישאר, והמחיר מופחת בגובה החוב שהקונה קיבל על עצמו |
| זיקות הנאה | זיקות הנאה קנייניות נשארות; גם זיקות הנאה אישיות ונטלים קנייניים שנרשמו לפני הזכויות של הנושים בהליך נשארים, והשאר פוקעים |
| שוכר | השכירות אינה מסתיימת אם החוזה נכרת והדירה נמסרה לשוכר לפני צו ההוצאה לפועל; הקונה נכנס לזכויות המשכיר |
| פינוי | החייב מאבד את הזכות להחזיק בנכס וחייב למסור אותו; המוציא לפועל מורה לפנות אותו |
| התנגדות למכירה | החלטה על בקשה לתיקון פגמים אינה פוגעת במכירה שהושלמה, אבל היא עשויה להיות עילה לפיצויים |
ההוראה על המסירה נשלחת גם לרשות המסים; כללי המס הכלליים בקנייה מוסברים במאמר שלנו על מס העברת המקרקעין. איך מסירים משכנתא במכירה רגילה מוסבר במאמר שלנו על מכירת דירה עם משכנתא.
לפני המכרז: רשימה מהירה
| בדיקה | למה |
| נסח בעלות | משכנתאות, זיקות הנאה, הערות ורישום צו ההוצאה לפועל |
| תנאי המכירה | זכויות שנשארות, המועד לתשלום המחיר וגובה הפיקדון |
| ביקור בנכס | מצב הנכס ומי גר בו |
| חוזה שכירות | שוכר עשוי להישאר אחרי המכירה |
| האם אתם רשאים לקנות | הגבלות על זרים ועל אנשים שקשורים להליך |
| כסף למחיר | המועד הוא לכל היותר 30 יום, והפיקדון אינו מוחזר אם אינכם משלמים |
איך קוראים נסח בעלות מוסבר במאמר שלנו על נסח הבעלות. דירות ובתים שבעלים מוכרים בהסכם פרטי אפשר למצוא בקטגוריית הנדל״ן שלנו.
שאלות נפוצות
מי מנהל את המכירה הפומבית של מקרקעין במונטנגרו? המוציא לפועל הציבורי, למעט מקרים שבהם החוק מקנה סמכות לבית המשפט. הוא קובע את השווי, מוציא את ההחלטה על המכירה ומנהל את המכרז.
כמה הפיקדון? עשירית מהשווי שנקבע לנכס. אי אפשר להשתתף במכרז בלי לשלם את הפיקדון.
מה קורה אם לא משלמים את המחיר בזמן? המכירה לכם בטלה, הפיקדון אינו מוחזר, והמוציא לפועל מזמין את המציע הבא.
האם המשכנתא נשארת על הדירה שקניתי? לא. המשכנתא פוקעת ביום המסירה לקונה, אלא אם הקונה ונושה המשכנתא מסכימים שתישאר.
האם שוכר חייב להתפנות? לא, אם חוזה השכירות נכרת והדירה נמסרה לשוכר לפני צו ההוצאה לפועל. הקונה נכנס אז לזכויות המשכיר.
מקורות
המכירה הפומבית של מקרקעין מוסדרת בחוק ההוצאה לפועל והבטוחות (העיתון הרשמי של מונטנגרו 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 ו-70/2026, סעיפים 3 ו-154 עד 188), שאת הנוסח המשולב שלו עד התיקונים של 2026 מפרסם Paragraf. ההגבלות על זרים קבועות בחוק יחסי הקניין (העיתון הרשמי של מונטנגרו 19/2009 ו-29/2025, סעיף 415). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לפני השתתפות במכרז, בדקו את תנאי המכירה מול המוציא לפועל או היוועצו בעורך דין.