Cili është çmimi më i ulët me të cilin mund të shitet një banesë në ankand? Nga 28 maji 2026, jo më pak se 80% në ankandin e parë, jo më pak se 50% në të dytin dhe jo më pak se 30% e vlerës së përcaktuar në të tretin, përveç rastit kur palët dhe kreditorët hipotekorë bien dakord për një çmim më të ulët.
Kërkimet vendase tregojnë çfarë duan të dinë njerëzit për shitjet publike: pas "javna prodaja nepokretnosti" (shitja publike e pasurive të paluajtshme) vjen "sudska javna prodaja nepokretnosti" (shitja publike gjyqësore e pasurive të paluajtshme), pas "javna prodaja stanova" (shitja publike e banesave) vjen "prodaja stanova javna dražba" (shitja e banesave në ankand publik), pas "licitacija stanova" (ankandet e banesave) vjen "licitacija stanova pod hipotekom" (ankandet e banesave me hipotekë), ndërsa njerëzit kërkojnë edhe "javni izvršitelji prodaja nepokretnosti" (përmbaruesit publikë dhe shitja e pasurive të paluajtshme) dhe "zakljucak o prodaji nepokretnosti" (konkluzioni për shitjen e pasurisë së paluajtshme). Rregullat vijnë nga Ligji për përmbarimin dhe sigurimin, ndryshimet e të cilit të majit 2026 e ndryshuan çmimin më të ulët në ankande.
Ky artikull shpjegon kush e zhvillon shitjen, si caktohet vlera dhe si shpallet shitja, sa është depozita, cili është çmimi më i ulët në secilin ankand, kush nuk mund të blejë dhe çfarë merr blerësi bashkë me pronën.
Kush e zhvillon shitjen
Përmbarimi ndaj pasurive të paluajtshme kryhet me regjistrimin e urdhrit përmbarimor në kadastër, me caktimin e vlerës, me shitjen e pronës dhe me pagimin e kreditorëve nga të ardhurat. Edhe pse njerëzit kërkojnë edhe "shitje publike gjyqësore", ligji ia ngarkon si rregull zbatimin e përmbarimit përmbaruesit publik (javni izvršitelj), ndërsa gjykatës vetëm kur ligji e parashikon.
Vlera e pronës caktohet me vendim, sipas çmimit të tregut në ditën e vlerësimit. Përmbaruesi mund të kërkojë vlerësim nga një vlerësues i licencuar ose konstatimin dhe mendimin e një eksperti, dhe vlera ulet për të drejtat që mbeten mbi pronën pas shitjes.
Konkluzioni për shitje dhe vizitat
Pasi caktohet vlera, përmbaruesi nxjerr një konkluzion për shitje (zaključak o prodaji), që përcakton mënyrën dhe kushtet e shitjes, kohën dhe vendin e shitjes dhe periudhën gjatë së cilës prona mund të shihet. Konkluzioni botohet në media, dhe një palë mund, me shpenzimet e veta, t'i njoftojë për të agjentët e pasurive të paluajtshme. Mes botimit të konkluzionit dhe ditës së shitjes duhet të kalojnë të paktën 15 dhe më së shumti 30 ditë.
Kushtet e shitjes përfshijnë, ndër të tjera:
- përshkrimin e pronës dhe të përkatësive të saj;
- të drejtat e palëve të treta që shitja nuk i shuan, si dhe servitutet dhe barrët sendore që blerësi i merr përsipër;
- vlerën e vlerësuar;
- afatin brenda të cilit blerësi duhet ta paguajë çmimin, që nuk mund të jetë më i gjatë se 30 ditë nga dita e shitjes;
- mënyrën e shitjes dhe shumën e depozitës.
Përmbaruesi i lejon çdo të interesuari për blerje ta shohë pronën në një kohë të përshtatshme.
Çmimi më i ulët pas ndryshimeve të 2026
Shitja bëhet me ankand publik gojor ose me marrëveshje të drejtpërdrejtë, dhe ankandi mbahet në zyrën e përmbaruesit, përveç rastit kur ai vendos ndryshe. Ndryshimet e botuara në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi 70/2026 hynë në fuqi më 28 maj 2026 dhe e ndryshuan çmimin më të ulët:
| Ankandi | Para ndryshimeve | Nga 28 maji 2026 |
| I pari | Jo më pak se vlera e përcaktuar | Jo më pak se 80% e vlerës së përcaktuar |
| I dyti | Jo më pak se 50% e vlerës së përcaktuar | Jo më pak se 50% e vlerës së përcaktuar |
| I treti | Nën 50%, por jo më pak se kërkesa e kreditorit përmbarues | Jo më pak se 30% e vlerës së përcaktuar |
Ndryshimet e fshinë edhe rregullin sipas të cilit, kur vlera e vlerësuar ishte më e ulët se kërkesa dhe ankandi i dytë kishte dështuar, prona mund të shitej pa kufi çmimi me pëlqimin e kreditorit përmbarues dhe të kreditorit hipotekor. Palët dhe kreditorët hipotekorë mund të bien ende dakord, me një deklaratë që e regjistron përmbaruesi, që prona të shitet me një çmim më të ulët. Mes dy ankandeve duhet të kalojnë të paktën 15 dhe më së shumti 30 ditë. Ndryshimet nuk përmbajnë dispozitë të posaçme kalimtare për procedurat që janë në vazhdim, ndaj për një shitje që është caktuar tashmë, pyesni përmbaruesin se cilat rregulla zbatohen.
Depozita dhe si zhvillohet ankandi
- Depozita. Në ankand mund të marrin pjesë vetëm ata që kanë paguar paraprakisht një depozitë prej një të dhjetës së vlerës së përcaktuar. Kreditori përmbarues dhe kreditori hipotekor përjashtohen nga depozita nëse kërkesat e tyre arrijnë shumën e saj dhe mund të paguhen nga çmimi.
- Një ofertues. Ankandi mbahet edhe kur është i pranishëm vetëm një ofertues, dhe në këtë rast përmbaruesi mund, me propozimin e palëve ose të kreditorit hipotekor, ta shtyjë deri në 15 ditë.
- Procedura. Ankandi nis me shpalljen e çmimit fillestar; kur të paktën një pjesëmarrës e pranon, shpallet një çmim më i lartë, dhe ankandi mbyllet kur çmimi i fundit i shpallur nuk pranohet. Me një konkluzion për dhënien, prona i jepet ofertuesit që ofroi çmimin më të lartë.
- E drejta e parablerjes. Një person me të drejtë parablerjeje me ligj, për shembull një bashkëpronar, ka përparësi ndaj ofertuesit më të mirë nëse, menjëherë pas mbylljes së ankandit, deklaron se do të blejë me të njëjtat kushte. Si funksionon kjo e drejtë për bashkëpronarët shpjegohet në artikullin tonë për bashkëpronësinë dhe të drejtën e parablerjes.
Pagesa e çmimit dhe humbja e depozitës
Blerësi duhet ta paguajë çmimin brenda afatit të caktuar në konkluzionin për shitje. Nëse ofertuesi më i lartë nuk e bën këtë, përmbaruesi e shpall shitjen ndaj atij ofertuesi pa efekt dhe e fton ofertuesin e dytë të blejë, dhe që nga ndryshimet e 2026 edhe të tretin dhe çdo ofertues pasues. E re është edhe rregulla që një ofertues, oferta e të cilit u pranua, por që nuk e pagoi çmimin në kohë, nuk e merr depozitën mbrapsht. Ofertuesit, ofertat e të cilëve nuk u pranuan, i marrin depozitat mbrapsht sapo mbyllet ankandi, përveç ofertuesit të dytë dhe të tretë, depozitat e të cilëve kthehen pasi të jetë paguar çmimi i shitjes.
Nëse blerësi është një kreditor përmbarues, kërkesa e të cilit mund të paguhet nga çmimi, ai paguan vetëm diferencën mes çmimit të arritur dhe kërkesës së tij.
Kush nuk mund të blejë
Blerës nuk mund të jetë debitori, një themelues ose një person i autorizuar i debitorit, një gjyqtar, përmbaruesi ose punonjësit e tij, një person tjetër i përfshirë zyrtarisht në shitje, të afërmit e tyre në rrethin e përcaktuar me ligj, bashkëshorti, kujdestari, fëmija i birësuar ose prindi birësues, as dikush që sipas ligjit nuk mund ta fitojë atë pronë.
Rregulli i fundit ka rëndësi për të huajt: një person i huaj nuk mund të ketë në pronësi, për shembull, tokë bujqësore, pyje dhe tokë pyjore, ose pronë brenda një kilometri nga kufiri tokësor ose në ishuj. Ka një përjashtim për tokën bujqësore dhe pyjore deri në 5.000 m² kur blihet një ndërtesë banimi që qëndron mbi të. Për personat fizikë dhe juridikë nga vendet e Bashkimit Evropian këto kufizime do të pushojnë në ditën kur Mali i Zi të anëtarësohet në Bashkimin Evropian.
Çfarë merr blerësi bashkë me pronën
| Pyetja | Rregulli |
| Regjistrimi i pronësisë | Pasi paguhet çmimi, përmbaruesi urdhëron që prona t'i dorëzohet blerësit dhe që pronësia e tij të regjistrohet në kadastër |
| Hipoteka | Hipoteka shuhet në ditën e dorëzimit te blerësi, përveç rastit kur blerësi dhe kreditori hipotekor bien dakord që ajo të mbetet, me çmimin të ulur me borxhin e marrë përsipër |
| Servitutet | Servitutet sendore mbeten; edhe servitutet personale dhe barrët sendore të regjistruara para të drejtave të kreditorëve në procedurë mbeten, ndërsa të tjerat shuhen |
| Qiramarrësi | Qiraja nuk mbaron nëse kontrata u lidh dhe banesa iu dorëzua qiramarrësit para urdhrit përmbarimor; blerësi merr përsipër të drejtat e qiradhënësit |
| Largimi | Debitori e humb të drejtën e posedimit dhe duhet ta dorëzojë pronën; përmbaruesi urdhëron lirimin e saj |
| Kundërshtimi i shitjes | Një vendim për një kërkesë për ndreqjen e parregullsive nuk e prek një shitje të përfunduar, por mund të jetë bazë për dëmshpërblim |
Urdhri për dorëzim i dërgohet edhe autoritetit tatimor; rregullat e përgjithshme tatimore për blerjen shpjegohen në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës. Si hiqet një hipotekë në një shitje të zakonshme shpjegohet në artikullin tonë për shitjen e një banese me hipotekë.
Para ankandit: një listë e shpejtë
| Kontrolli | Pse |
| Ekstrakti i pronësisë | Hipotekat, servitutet, shënimet dhe regjistrimi i urdhrit përmbarimor |
| Kushtet e shitjes | Të drejtat që mbeten, afati për çmimin dhe shuma e depozitës |
| Vizita | Gjendja e pronës dhe kush jeton atje |
| Kontrata e qirasë | Një qiramarrës mund të mbetet pas shitjes |
| Nëse mund të blini | Kufizimet për të huajt dhe për personat e lidhur me procedurën |
| Paratë për çmimin | Afati është më së shumti 30 ditë, dhe depozita nuk kthehet nëse nuk paguani |
Si lexohet një ekstrakt pronësie shpjegohet në artikullin tonë për ekstraktin e pronësisë. Banesa dhe shtëpi që pronarët i shesin me marrëveshje private gjeni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Kush e zhvillon shitjen publike të pasurive të paluajtshme në Mal të Zi? Përmbaruesi publik, përveç rasteve kur ligji i jep kompetencë gjykatës. Ai cakton vlerën, nxjerr konkluzionin për shitje dhe e drejton ankandin.
Sa është depozita? Një e dhjeta e vlerës së përcaktuar të pronës. Pa paguar depozitën nuk mund të merrni pjesë në ankand.
Çfarë ndodh nëse nuk e paguaj çmimin në kohë? Shitja ndaj jush nuk ka efekt juridik, depozita nuk kthehet, dhe përmbaruesi fton ofertuesin e radhës.
A mbetet hipoteka mbi banesën që bleva? Jo. Hipoteka shuhet në ditën e dorëzimit te blerësi, përveç rastit kur blerësi dhe kreditori hipotekor bien dakord që ajo të mbetet.
A duhet të largohet një qiramarrës? Jo, nëse kontrata e qirasë u lidh dhe banesa iu dorëzua qiramarrësit para urdhrit përmbarimor. Blerësi atëherë merr përsipër të drejtat e qiradhënësit.
Burimet
Shitja publike e pasurive të paluajtshme rregullohet me Ligjin për përmbarimin dhe sigurimin (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 36/2011, 28/2014, 20/2015, 22/2017, 76/2017, 25/2019 dhe 70/2026, nenet 3 dhe 154 deri në 188), tekstin e konsoliduar të të cilit deri te ndryshimet e 2026 e boton Paragraf. Kufizimet për të huajt përcaktohen me Ligjin për marrëdhëniet pronësore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 19/2009 dhe 29/2025, neni 415). Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore; para se të merrni pjesë në një ankand, kontrollojini kushtet e shitjes me përmbaruesin ose konsultohuni me një avokat.