Kur shisni një banesë, shtëpi ose parcelë në Mal të Zi, paguani tatim mbi fitimin kapital prej 15% mbi fitimin. Baza tatimore është diferenca mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, dhe çmimi i blerjes rregullohet me rritjen e çmimeve me pakicë. Nuk detyrohet tatim nëse prona ishte vendbanimi juaj i vetëm dhe kryesor, dhe tatimi llogaritet në deklaratën vjetore, që paraqitet deri në fund të prillit të vitit pasardhës.
Rregullat vijnë nga Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale. Ky udhëzues shpjegon si llogaritet baza tatimore, kur nuk detyrohet tatim, çfarë vlen për pronën e trashëguar dhe të dhuruar dhe për të huajt, me një shembull të llogaritur.
Sa është tatimi mbi fitimin kapital nga shitja e pronës në Mal të Zi?
| Pyetja | Rregulli |
| Norma | 15% e fitimit kapital, nga 1 janari 2022 (më parë 9%) |
| Çfarë konsiderohet pasuri e paluajtshme | Toka, ndërtesat, njësitë e banimit dhe afariste dhe objekte të tjera |
| Baza tatimore | Çmimi i shitjes minus çmimi i blerjes |
| Çmimi i shitjes | Çmimi në kontratë minus shpenzimet e dokumentuara të rindërtimit dhe shpenzimet e shitjes |
| Çmimi i blerjes | Çmimi me të cilin e fituat pronën, i rregulluar me rritjen e çmimeve me pakicë deri në ditën e shitjes |
| Nëse çmimi i blerjes nuk mund të përcaktohet | Çmimi i blerjes është 80% e çmimit të shitjes |
| Humbja | Një humbje kapitale zbritet nga fitimet kapitale të të njëjtit vit |
Nëse çmimi në kontratë është më i ulët se çmimi i tregut, autoriteti tatimor e cakton çmimin e shitjes. Në një shkëmbim pronash, çmimi i shitjes është çmimi i tregut i pronës së shkëmbyer.
Shtesa komunale mbi tatimin mbi të ardhurat, deri në 13% të tatimit të detyruar dhe deri në 15% në Podgoricë dhe në Cetinë, ngarkohet sipas Ligjit për financimin e vetëqeverisjes vendore mbi tatimin mbi të ardhurat nga puna, nga veprimtaria e pavarur, nga pasuria dhe nga kapitali. Tatimi mbi fitimin kapital nuk është në këtë listë.
Si llogaritet tatimi? Një shembull
Shembulli ynë, pa e rregulluar çmimin e blerjes me rritjen e çmimeve me pakicë:
| Zëri | Shuma |
| Çmimi i shitjes në kontratë | 160.000 € |
| Shpenzimet e dokumentuara të rindërtimit | 7.000 € |
| Shpenzimet e dokumentuara të shitjes | 3.000 € |
| Çmimi i shitjes për qëllime tatimore | 150.000 € |
| Çmimi i blerjes në kontratën e blerjes | 100.000 € |
| Fitimi kapital | 50.000 € |
| Tatimi 15% | 7.500 € |
Nëse çmimi i blerjes nuk do të mund të përcaktohej, ai do të merrej si 80% e 150.000 €, pra 120.000 €, ndaj fitimi do të ishte 30.000 € dhe tatimi 4.500 €. Rregullimi i çmimit të blerjes me rritjen e çmimeve me pakicë e rrit çmimin e blerjes dhe kështu e ul tatimin.
Kur nuk detyrohet tatim mbi fitimin kapital?
Ligji parashikon tri raste në të cilat një fitim kapital nuk tatohet:
- prona ka shërbyer si vendbanimi juaj i vetëm dhe kryesor (vendbanimi i regjistruar); një shtëpi pushimi ose një banesë që vetëm e keni dhënë me qira nuk e plotëson këtë kusht;
- transferimi ishte mes bashkëshortëve ose partnerëve të jetës dhe lidhet drejtpërdrejt me martesën, bashkësinë e jetesës, divorcin, mbarimin e bashkësisë ose trashëgiminë;
- transferimi ishte një dhuratë për trashëgimtarët e radhës së parë.
Si dhurohet një banesë te noteri dhe cilat tatime zbatohen shpjegohet në artikullin tonë për dhurimin e një banese.
Çfarë vlen për pronën e trashëguar dhe të dhuruar?
Trashëgimitë dhe dhuratat nuk trajtohen si të ardhura, ndaj nuk paguani tatim mbi të ardhurat kur trashëgoni një banesë ose e merrni si dhuratë. Kur e shisni më vonë, çmimi i blerjes është çmimi me të cilin i ndjeri ose dhuruesi e kishte fituar banesën. Nëse banesa ishte blerë shumë kohë më parë me një çmim të ulët, fitimi, dhe bashkë me të tatimi, mund të jetë i madh, ndaj ia vlen ta gjeni në kohë kontratën e vjetër të blerjes. Si zhvillohet trashëgimia te noteri shpjegohet në artikullin tonë për procedurën trashëgimore.
Kush deklaron dhe deri kur?
- Afati. Tatimi mbi fitimin kapital llogaritet çdo vit dhe paguhet bashkë me deklaratën tatimore vjetore, që paraqitet deri në fund të prillit të vitit aktual për vitin e kaluar.
- Rezidenti. Një rezident që realizon një fitim kapital duhet të paraqesë deklaratë. Rezident është një person që ka vendbanimin e regjistruar ose qendrën e interesave të biznesit dhe personale në Mal të Zi, ose që qëndron atje më shumë se 183 ditë në vitin tatimor.
- Jorezidenti. Një i huaj që nuk është rezident paguan tatim mbi të ardhurat për të ardhurat e realizuara në Mal të Zi dhe paraqet deklaratë për të ardhurat për të cilat nuk parashikohet tatim në burim, dhe një fitim kapital nga shitja e pronës është pikërisht kjo lloj e ardhure.
- Nëse nuk paraqitet deklaratë. Autoriteti tatimor do të paraqesë një deklaratë sipas detyrës zyrtare në emër të tatimpaguesit që nuk e paraqet në kohë.
- Tatimi i dyfishtë. Një rezident që paguan tatim në një vend tjetër merr një kredi tatimore, deri në shumën e tatimit malazez për të njëjtat të ardhura.
Si përshtatet tatimi mbi fitimin nga prona me marrëveshjet për shmangien e tatimit të dyfishtë dhe çfarë duhet të përgatisë një pronar i huaj para se të dalë nga investimi e përshkruan më hollësisht zyra ligjore RoNa Legal.
Tatimi mbi fitimin kapital dhe tatimi i transferimit: kush paguan çfarë?
| Tatimi | Kush paguan | Mbi çfarë |
| Tatimi mbi fitimin kapital | Shitësi | Mbi diferencën mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes |
| Tatimi mbi transferimin e pronës | Blerësi | Mbi vlerën e tregut të pronës |
Normat dhe afatet e tatimit të transferimit shpjegohen në artikullin tonë për tatimin mbi transferimin e pronës, ndërsa nënshkrimi dhe regjistrimi në artikullin tonë për kontratën e blerjes te noteri.
Një listë kontrolli para se të shisni
| Çfarë të përgatisni | Pse |
| Kontrata e blerjes ose vendimi për tatimin e transferimit | Provë e çmimit të blerjes |
| Faturat e rindërtimit | E ulin çmimin e shitjes |
| Prova e shpenzimeve të shitjes | E ulin çmimin e shitjes |
| Prova e vendbanimit të regjistruar në banesë | Për përjashtimin e banesës kryesore |
| Kontrata e të ndjerit ose e dhuruesit | Çmimi i blerjes për pronën e trashëguar ose të dhuruar |
| Një kujtesë në kalendar për fund të prillit | Afati për paraqitjen dhe pagesën |
Banesa dhe parcela që pronarët i shesin mund t'i gjeni ose t'i shpallni në kategorinë tonë të pasurive të paluajtshme.
Pyetje të shpeshta
Sa është tatimi mbi fitimin kapital nga shitja e një banese në Mal të Zi? 15% e diferencës mes çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes. Norma zbatohet nga 1 janari 2022; më parë ishte 9%.
A paguaj tatim nëse shes banesën ku jetoj? Jo, nëse banesa ishte vendbanimi juaj i vetëm dhe kryesor (vendbanimi i regjistruar). Një shtëpi pushimi dhe një banesë që vetëm e keni dhënë me qira nuk e plotësojnë këtë kusht.
A paguajnë tatim të huajt kur shesin pronë në Mal të Zi? Po. Një jorezident paguan tatim mbi të ardhurat për të ardhurat e realizuara në Mal të Zi dhe paraqet deklaratë, sepse për fitimet kapitale nuk zbatohet tatim në burim.
Po nëse nuk mund ta provoj sa pagova për banesën? Çmimi i blerjes merret atëherë si 80% e çmimit të shitjes, ndaj tatohen 20% e çmimit të shitjes.
A detyrohet tatim për shitjen e një banese të trashëguar? Trashëgimia nuk është e ardhur, por kur e shisni banesën, fitimi llogaritet nga çmimi me të cilin e kishte fituar i ndjeri.
Kur duhet paraqitur deklarata për fitimin kapital? Deri në fund të prillit për vitin e kaluar, dhe tatimi paguhet kur paraqitet deklarata.
Burimet
Fitimet kapitale rregullohen me Ligjin për tatimin mbi të ardhurat personale (Fletorja Zyrtare e Republikës së Malit të Zi 65/2001, 37/2004 dhe 78/2006 dhe Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 dhe 70/2026, nenet 3, 5, 10, 37a deri në 37h, 43, 44 dhe 50a), ndërsa shtesa me Ligjin për financimin e vetëqeverisjes vendore (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 dhe 119/2026, neni 8). Një tekst i konsoliduar deri në 2021 e boton Paragraf, ndërsa norma 15% për fitimet kapitale u fut me ndryshimet 146/2021. Legjislacioni u kontrollua më 24 shtator 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla tatimore apo ligjore; për një shitje konkrete, konsultohuni me një këshilltar tatimor ose me një avokat.