Porez na kapitalni dobitak od prodaje stana u Crnoj Gori: 15% na zaradu, izuzeci i rok za prijavu

Kad prodate stan, kuću ili plac u Crnoj Gori, na zaradu od prodaje plaćate porez na kapitalni dobitak od 15%. Osnovica je razlika između prodajne i nabavne cijene, a nabavna cijena se usklađuje sa rastom cijena na malo. Porez se ne plaća ako vam je nepokretnost bila jedino i glavno mjesto stanovanja, a obračunava se u godišnjoj prijavi koja se podnosi do kraja aprila naredne godine.

Pravila daje Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica. Ovaj vodič objašnjava kako se računa osnovica, kada se porez ne plaća, šta važi za naslijeđen i poklonjen stan i za strance, uz primjer obračuna.

Koliki je porez na kapitalni dobitak od prodaje nepokretnosti?

Ako je ugovorena cijena niža od tržišne, prodajnu cijenu utvrđuje poreski organ. Kod razmjene nepokretnosti prodajnom cijenom smatra se tržišna cijena nepokretnosti koja se razmjenjuje.

Opštinski prirez porezu na dohodak, do 13% poreske obaveze, a u Podgorici i na Cetinju do 15%, plaća se prema Zakonu o finansiranju lokalne samouprave na porez na lična primanja, samostalnu djelatnost, prihode od imovine i prihode od kapitala. Porez na kapitalni dobitak se u toj listi ne navodi.

Kako se računa porez: primjer

Naš primjer, bez usklađivanja nabavne cijene sa rastom cijena na malo:

Da nabavna cijena nije mogla biti utvrđena, nabavnom cijenom bi se smatralo 80% od 150.000 €, odnosno 120.000 €, pa bi dobitak bio 30.000 €, a porez 4.500 €. Usklađivanje nabavne cijene sa rastom cijena na malo povećava nabavnu cijenu i time smanjuje porez.

Kada se porez na kapitalni dobitak ne plaća?

Zakon propisuje tri slučaja u kojima se kapitalni dobitak ne oporezuje:

• nepokretnost vam je služila kao jedino i glavno mjesto stanovanja (prebivalište); stan za odmor ili stan koji ste samo izdavali ne ispunjava taj uslov;
• prenos je izvršen između bračnih drugova, odnosno životnih partnera, i direktno je povezan sa brakom, životnim partnerstvom, razvodom, prestankom partnerstva ili nasljeđem;
• prenos je izvršen poklonom srodnicima prvog nasljednog reda.

Kako se stan poklanja kod notara i koji porezi tada važe, objašnjava naš tekst o ugovoru o poklonu stana.

Šta važi za naslijeđen i poklonjen stan?

Nasljeđe i poklon se ne smatraju dohotkom, pa porez na dohodak ne plaćate kad stan naslijedite ili dobijete na poklon. Kad takav stan kasnije prodate, nabavnom cijenom smatra se cijena po kojoj je ostavilac, odnosno poklonodavac stekao stan. Ako je stan davno kupljen po niskoj cijeni, dobitak, a time i porez, može biti veliki, pa je dobro na vrijeme pribaviti stari kupoprodajni ugovor. Tok nasljeđivanja kod notara objašnjava naš tekst o ostavinskom postupku.

Ko podnosi prijavu i do kada?

• Rok. Porez na kapitalni dobitak obračunava se godišnje i plaća istovremeno sa podnošenjem godišnje poreske prijave, koja se podnosi do kraja aprila tekuće godine za prethodnu godinu.
• Rezident. Rezident koji ostvari kapitalni dobitak dužan je da podnese prijavu. Rezident je lice koje u Crnoj Gori ima prebivalište ili centar poslovnih i životnih interesa, ili u njoj boravi više od 183 dana u poreskoj godini.
• Nerezident. Stranac koji nije rezident plaća porez na dohodak ostvaren u Crnoj Gori i podnosi prijavu za prihode za koje nije propisan porez po odbitku, a kapitalni dobitak od prodaje nepokretnosti je upravo takav prihod.
• Ako prijava izostane. Poreski organ će po službenoj dužnosti podnijeti prijavu u ime obveznika koji je ne podnese u roku.
• Dvostruko oporezivanje. Rezidentu koji plati porez u drugoj državi priznaje se poreski kredit, najviše do iznosa crnogorskog poreza na isti dohodak.

Kako se po istim pravilima o kapitalnom dobitku oporezuje prodaja udjela u d.o.o., objašnjava advokatska kancelarija RoNa Legal.

Kapitalni dobitak i porez na promet: ko šta plaća?

Stope i rok za porez na promet objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti, a tok potpisivanja i upisa tekst o kupoprodajnom ugovoru kod notara.

Kratka lista prije prodaje

Stanove i placeve koje vlasnici prodaju možete pronaći ili oglasiti u našoj kategoriji nekretnina.

Često postavljana pitanja

Koliki je porez na kapitalni dobitak od prodaje stana u Crnoj Gori? 15% od razlike između prodajne i nabavne cijene. Stopa važi od 1. januara 2022., a ranije je iznosila 9%.

Da li plaćam porez ako prodam stan u kome živim? Ne, ako vam je stan bio jedino i glavno mjesto stanovanja (prebivalište). Stan za odmor i stan koji ste samo izdavali ne ispunjavaju taj uslov.

Da li stranci plaćaju porez na prodaju nepokretnosti u Crnoj Gori? Da. Nerezident plaća porez na dohodak ostvaren u Crnoj Gori i podnosi prijavu, jer se na kapitalni dobitak ne plaća porez po odbitku.

Šta ako ne mogu dokazati za koliko je stan kupljen? Tada se nabavnom cijenom smatra 80% prodajne cijene, pa se oporezuje 20% prodajne cijene.

Da li se plaća porez na prodaju naslijeđenog stana? Nasljeđe nije dohodak, ali kad stan prodate, dobitak se računa prema cijeni po kojoj ga je stekao ostavilac.

Do kada se podnosi prijava za kapitalni dobitak? Do kraja aprila za prethodnu godinu, a porez se plaća istovremeno sa podnošenjem prijave.

Izvori

Kapitalni dobitak uređuje Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica (Službeni list RCG 65/2001, 37/2004 i 78/2006 i Službeni list CG 86/2009, 14/2012, 6/2013, 62/2013, 60/2014, 79/2015, 83/2016, 67/2019, 59/2021, 146/2021, 152/2022, 88/2024, 133/2025, 160/2025 i 70/2026, članovi 3, 5, 10, 37a do 37h, 43, 44 i 50a), a prirez Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Službeni list CG 3/2019, 86/2022, 5/2024, 92/2025, 149/2025 i 119/2026, član 8). Prečišćeni tekst do 2021. objavljuje Paragraf, a stopu od 15% za kapitalne dobitke uvele su izmjene iz 146/2021. Propisi su provjereni 24. septembra 2026. Fijaka je oglasni prostor i ne daje poreske ni pravne savjete; za konkretnu prodaju obratite se poreskom savjetniku ili advokatu.