Može li se prodati stan pod hipotekom? Može. Hipoteka ne zabranjuje prodaju, ali ide za stanom, pa se dug mora zatvoriti iz cijene i hipoteka izbrisati. Pročitajte i ugovor o kreditu: ako traži saglasnost banke za prodaju, pribavite je pisano prije predugovora.
Mnogi stanovi na prodaju još se otplaćuju. Prodavac želi da kredit zatvori novcem od prodaje, a kupac ne želi da plati stan na kojem stoji tuđi dug. Pretraga pokazuje obje strane problema: uz "prodaja stana pod hipotekom" idu "iskustva", "forum" i "banke", a uz "brisanje hipoteke" najčešće "iz katastra", "koliko traje", "nakon otplate kredita" i "notar". Kupci traže "kako kupiti stan pod hipotekom" i "kupovina stana pod hipotekom na kredit".
Ovaj tekst objašnjava šta zakon kaže o hipoteci kad stan mijenja vlasnika, kojim redom ide novac da niko ne ostane izložen, koliko banka ima vremena da potvrdi da je dug plaćen i šta se promijenilo kod prijevremene otplate stambenog kredita.
Hipoteka ide za stanom, ne za vlasnikom
Hipoteka nastaje upisom u katastar nepokretnosti i daje povjeriocu, najčešće banci, pravo da se naplati iz vrijednosti stana prije drugih povjerilaca, bez obzira na promjenu vlasnika. To je suština za kupca: ako kupi stan sa upisanom hipotekom, a dug prodavca ostane neplaćen, banka se i dalje može naplatiti iz tog stana.
Hipoteka se vidi u listu nepokretnosti, u dijelu o teretima, sa povjeriocem i iznosom potraživanja. Zakon propisuje i da se evidencija upisanih hipoteka objavljuje na internet stranici organa nadležnog za njihov upis. Šta još čitati u listu nepokretnosti, opisali smo u tekstu o provjerama prije kupovine.
Zato prodaja stana pod hipotekom nije zabranjena, ali se mora organizovati tako da se dug zatvori, a hipoteka izbriše, prije nego što kupac ostane bez novca i bez čistog stana.
Redosljed: kako novac ide da niko ne rizikuje
| Korak | Ko | Šta se dešava |
| 1 | Prodavac | Traži od banke pisani obračun duga za prijevremenu otplatu na određeni dan |
| 2 | Obje strane | Kod notara zaključuju predugovor u kojem piše da se dio cijene plaća direktno banci |
| 3 | Kupac | Plaća taj dio banci ili preko posebnog računa notara, a ostatak prodavcu |
| 4 | Banka | U roku od osam dana nakon što je dug plaćen izdaje potvrdu o prestanku hipoteke |
| 5 | Prodavac kao hipotekarni dužnik | Podnosi zahtjev za brisanje hipoteke na osnovu potvrde |
| 6 | Kupac | Provjerava novi list nepokretnosti: vlasnik je on, hipoteke nema |
Kreditor je dužan da, kad primi zahtjev za prijevremenu otplatu, bez odlaganja dostavi informacije potrebne za tu odluku, na papiru ili drugom trajnom mediju. Obračun na određeni datum je važan jer se kamata računa do dana uplate.
Plaćanje preko posebnog računa notara znači da novac stiže tek kad se ispune ugovoreni uslovi. Po notarskoj tarifi naknada iznosi 0,3% od iznosa, a najmanje 150 €, za svakih započetih šest mjeseci. Kako izgleda sam ugovor i šta još košta kod notara, objasnili smo u tekstu o kupoprodajnom ugovoru kod notara, a o kapari i predugovoru u tekstu o kapari za stan.
Prijevremena otplata stambenog kredita bez naknade
Po Zakonu o potrošačkim kreditima iz 2025. godine potrošač može u bilo kom trenutku djelimično ili u potpunosti prijevremeno otplatiti kredit i ima pravo na smanjenje ukupnih troškova za kamatu i troškove preostalog perioda. Kod običnog potrošačkog kredita sa fiksnom kamatom banka može tražiti naknadu do 1% prijevremeno otplaćenog iznosa, odnosno do 0,5% ako do kraja kredita ostaje najviše 12 mjeseci, i to samo ako prijevremene otplate u 12 mjeseci prelaze 10.000 €.
Kod stambenog kredita ta naknada ne pripada banci. Stambeni kredit je, po zakonu, potrošački kredit obezbijeđen hipotekom na nepokretnosti ili kredit čiji je cilj sticanje nepokretnosti. Zakon se primjenjuje od kraja 2025. godine, a pravilo o stambenom kreditu izričito važi i za ugovore zaključene prije nego što je zakon stupio na snagu u februaru 2025. Ako vam banka ipak obračuna naknadu za prijevremenu otplatu stambenog kredita, tražite pisano obrazloženje.
To se odnosi na fizička lica koja kredit koriste van svoje poslovne djelatnosti. Kredit firme ili preduzetnika za poslovne svrhe nije potrošački kredit.
Brisanje hipoteke: potvrda za osam dana
Kad je dug plaćen zajedno sa kamatom i sporednim potraživanjima, hipoteka prestaje brisanjem iz katastra. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima banci daje jasan rok:
- U roku od osam dana od prestanka hipoteke banka sačinjava i dostavlja dužniku potvrdu o prestanku hipoteke.
- Na osnovu te potvrde hipotekarni dužnik podnosi zahtjev za brisanje hipoteke organu nadležnom za upis.
- Ako banka ne dostavi potvrdu u roku, dužnik može tražiti od suda da utvrdi da je dug plaćen i naloži brisanje, a banka odgovara za štetu koja zbog toga nastane.
Ako se saglasnost za brisanje daje kao jednostrana izjava kod notara, notarska naknada za takvu izjavu po tarifi iznosi 60 €. Zakon ne propisuje u ovom članu koliko traje sam upis brisanja u katastru, pa rezultat provjerite u listu nepokretnosti prije nego što isplatite ostatak cijene.
Kupovina stana pod hipotekom na kredit
Ako kupac kupuje na kredit, i njegova banka upisuje hipoteku na isti stan. Kad na jednoj nepokretnosti postoji više hipoteka, prvenstvo se određuje prema trenutku podnošenja zahtjeva za upis, a povjerioci se naplaćuju tim redom. Zato je za kupčevu banku važno da stara hipoteka bude izbrisana, a za kupca da redosljed uplata i upisa bude zapisan u ugovoru. Kako funkcioniše stambeni kredit, pisali smo u tekstu o stambenim kreditima i kamatama.
Ako kupac umjesto plaćanja preuzme dug prodavca, preuzeti dug ulazi u osnovicu poreza na promet, jer se sve što kupac da za sticanje stana smatra naknadom. Kako se taj porez računa, objašnjava tekst o porezu na promet nepokretnosti.
Šta kupac mora provjeriti
| Provjera | Gdje | Zašto |
| Upisane hipoteke, povjerilac i iznos | List nepokretnosti | Da znate koliko duga treba zatvoriti |
| Pisani obračun banke na dan uplate | Banka prodavca | Da uplata pokrije cijeli dug sa kamatom |
| Klauzula o plaćanju banci | Predugovor i ugovor kod notara | Da dio cijene ne ode prodavcu prije zatvaranja kredita |
| Potvrda o prestanku hipoteke | Banka prodavca, u roku od osam dana | Osnov za brisanje |
| Novi list nepokretnosti | Katastar | Dokaz da je hipoteka izbrisana |
Ako prodajete stan i tek pripremate oglas, cijeli postupak od cijene do primopredaje opisuje vodič za prodaju stana. Oglas možete objaviti u kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Da li je sigurno kupiti stan pod hipotekom? Jeste, ako dio cijene ide direktno banci ili preko računa notara, ako imate pisani obračun duga i ako ostatak plaćate tek kad vidite da je hipoteka izbrisana ili da je zahtjev za brisanje podnijet.
Ko briše hipoteku nakon otplate kredita? Banka u roku od osam dana izdaje potvrdu o prestanku hipoteke, a na osnovu nje dužnik podnosi zahtjev za brisanje iz katastra. Ako banka kasni, dužnik može tražiti od suda da naloži brisanje.
Naplaćuje li banka prijevremenu otplatu stambenog kredita? Po Zakonu o potrošačkim kreditima, kod stambenog kredita banka nema pravo na naknadu za prijevremenu otplatu. Pravilo izričito važi i za ugovore zaključene prije februara 2025.
Koliko traje brisanje hipoteke? Banka ima osam dana za potvrdu. Koliko potom traje upis brisanja u katastru, zakon u tom članu ne određuje, pa ga pratite kroz list nepokretnosti.
Mogu li kupiti stan pod hipotekom na kredit? Možete, ali i vaša banka upisuje hipoteku, a prvenstvo zavisi od trenutka podnošenja zahtjeva za upis. Zato stara hipoteka mora biti izbrisana, a redosljed uplata zapisan u ugovoru.
Izvori
Pravila o hipoteci, prvenstvu i prestanku hipoteke su iz Zakona o svojinsko-pravnim odnosima (članovi 308, 318, 324 i 350). Prijevremenu otplatu uređuje Zakon o potrošačkim kreditima (Službeni list CG 15/2025, članovi 2, 47 i 83), a osnovicu poreza na promet član 9 Zakona o porezu na promet nepokretnosti. Notarske naknade su iz Tarife o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026, tarifni brojevi 1 i 15). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne ni finansijske savjete; za konkretan ugovor konsultujte notara, banku ili advokata.