بيع شقة مرهونة في الجبل الأسود: ترتيب الدفعات وشطب الرهن وما يجب على المشتري التحقق منه

هل يمكن بيع شقة مرهونة؟ نعم. الرهن لا يمنع البيع، لكنه يتبع الشقة، لذا يجب إغلاق الدين من الثمن وشطب الرهن. واقرأ عقد القرض أيضاً: إن كان يشترط موافقة المصرف على البيع، فاحصل عليها كتابةً قبل العقد الابتدائي.

كثير من الشقق المعروضة للبيع لم يُسدَّد ثمنها بعد. يريد البائع إغلاق القرض بمال البيع، ولا يريد المشتري أن يدفع ثمن شقة يثقلها دين شخص آخر. والبحث المحلي يكشف وجهي المشكلة: إلى جانب "prodaja stana pod hipotekom" (بيع شقة مرهونة) تُضاف "iskustva" (تجارب) و"forum" و"banke" (المصارف)، وإلى جانب "brisanje hipoteke" (شطب الرهن) تُضاف غالباً "iz katastra" (من السجل العقاري) و"koliko traje" (كم يستغرق) و"nakon otplate kredita" (بعد سداد القرض) و"notar". أما المشترون فيبحثون عن "kako kupiti stan pod hipotekom" (كيف أشتري شقة مرهونة) و"kupovina stana pod hipotekom na kredit" (شراء شقة مرهونة بقرض).

يشرح هذا المقال ما يقوله القانون عن الرهن حين تنتقل ملكية الشقة، وبأي ترتيب يجب أن يتحرك المال كي لا يبقى أحد مكشوفاً، وكم يملك المصرف من الوقت لتأكيد سداد الدين، وما الذي تغيّر في السداد المبكر للقرض السكني.

الرهن يتبع الشقة لا المالك

ينشأ الرهن بالتسجيل في السجل العقاري، ويمنح الدائن، وهو غالباً مصرف، حق استيفاء دينه من قيمة الشقة قبل الدائنين الآخرين، بصرف النظر عن تغيّر المالك. وهذا جوهر الأمر للمشتري: إذا اشترى شقة عليها رهن مسجل وبقي دين البائع غير مسدد، يستطيع المصرف أن يستوفي دينه من تلك الشقة.

يظهر الرهن في مستخرج السجل العقاري، في القسم الخاص بالأعباء، مع اسم الدائن ومبلغ المطالبة. ويفرض القانون أيضاً نشر سجل الرهون المسجلة على الموقع الإلكتروني للجهة المختصة بتسجيلها. وما الذي تقرؤه أيضاً في مستخرج السجل العقاري شرحناه في مقال الفحوص قبل الشراء.

إذن فبيع شقة مرهونة ليس ممنوعاً، لكن يجب تنظيمه بحيث يُغلق الدين ويُشطب الرهن قبل أن يجد المشتري نفسه بلا مال وبلا شقة خالية من الأعباء.

الترتيب: كيف يتحرك المال كي لا يخاطر أحد

عند تلقي طلب السداد المبكر، يلتزم المُقرض بأن يقدّم دون تأخير المعلومات اللازمة لهذا القرار، على الورق أو على وسيط دائم آخر. والكشف بتاريخ محدد مهم لأن الفائدة تُحتسب حتى يوم الدفع.

والدفع عبر الحساب الخاص لكاتب العدل يعني أن المال لا يصل إلا بعد تحقق الشروط المتفق عليها. ووفق تعرفة كتّاب العدل تبلغ الأتعاب 0.3% من المبلغ، بحد أدنى 150 €، عن كل ستة أشهر بدأت. أما شكل العقد نفسه وما يتقاضاه كاتب العدل أيضاً فشرحناه في مقال عقد البيع أمام كاتب العدل، والعربون والعقد الابتدائي في مقال العربون.

السداد المبكر للقرض السكني دون رسوم

وفق قانون القروض الاستهلاكية لعام 2025، يحق للمستهلك في أي وقت أن يسدد القرض مبكراً كلياً أو جزئياً، وأن يحصل على تخفيض التكلفة الإجمالية بقدر الفوائد والتكاليف عن المدة المتبقية. وفي القرض الاستهلاكي العادي بفائدة ثابتة يجوز للمصرف أن يطلب تعويضاً يصل إلى 1% من المبلغ المسدد مبكراً، أو إلى 0.5% إذا بقي على نهاية القرض 12 شهراً أو أقل، وذلك فقط إذا تجاوزت المبالغ المسددة مبكراً خلال 12 شهراً 10,000 €.

أما في القرض السكني فلا يستحق المصرف هذا التعويض. والقرض السكني وفق القانون هو قرض استهلاكي مضمون برهن على عقار، أو قرض غرضه اكتساب عقار. ويُطبق القانون منذ نهاية 2025، والقاعدة الخاصة بالقرض السكني تشمل صراحةً أيضاً العقود المبرمة قبل دخول القانون حيز النفاذ في فبراير 2025. وإن احتسب المصرف مع ذلك رسوماً على السداد المبكر لقرض سكني، فاطلب تبريراً مكتوباً.

ويسري ذلك على الأشخاص الطبيعيين الذين يستخدمون القرض خارج نشاطهم المهني. أما قرض الشركة أو صاحب المنشأة الفردية لأغراض تجارية فليس قرضاً استهلاكياً.

شطب الرهن: تأكيد خلال ثمانية أيام

حين يُسدَّد الدين مع الفوائد والمطالبات التبعية، ينقضي الرهن بشطبه من السجل العقاري. ويمنح قانون علاقات الملكية المصرف مهلة واضحة:

• خلال ثمانية أيام من انقضاء الرهن يحرر المصرف تأكيداً بانقضاء الرهن ويسلّمه إلى المدين.
• استناداً إلى هذا التأكيد يقدّم المدين الراهن طلب شطب الرهن إلى الجهة المختصة بالتسجيل.
• إذا لم يسلّم المصرف التأكيد في المهلة، يمكن للمدين أن يطلب من المحكمة إثبات سداد الدين والأمر بالشطب، ويكون المصرف مسؤولاً عن الضرر الناتج عن ذلك.

وإذا أُعطيت الموافقة على الشطب في صورة إقرار من طرف واحد لدى كاتب العدل، فأتعاب كاتب العدل عن هذا الإقرار وفق التعرفة 60 €. ولا تحدد هذه المادة من القانون المدة التي يستغرقها الشطب نفسه في السجل العقاري، لذا تحقق من النتيجة في مستخرج السجل العقاري قبل دفع باقي الثمن.

شراء شقة مرهونة بقرض

إذا كان المشتري يشتري بقرض، فمصرفه أيضاً يسجل رهناً على الشقة نفسها. وحين توجد عدة رهون على عقار واحد، تتحدد الأولوية وفق لحظة تقديم طلب التسجيل، ويستوفي الدائنون حقوقهم بهذا الترتيب. لذلك يهم مصرفَ المشتري أن يُشطب الرهن القديم، ويهم المشتري أن يُكتب ترتيب الدفعات والتسجيلات في العقد. وكيف يعمل القرض السكني شرحناه في مقال القروض العقارية وأسعار الفائدة.

وإذا تحمّل المشتري دين البائع بدلاً من الدفع، دخل الدين المتحمَّل في وعاء ضريبة نقل الملكية، لأن كل ما يقدمه المشتري لاكتساب الشقة يُعدّ مقابلاً. وكيف تُحسب هذه الضريبة يشرحه مقال ضريبة نقل ملكية العقار.

ما يجب على المشتري التحقق منه

وإن كنت تبيع شقة وما زلت تُعدّ الإعلان، فالمسار كله من السعر إلى التسليم في دليل بيع الشقة. ويمكنك نشر إعلانك في فئة العقارات.

الأسئلة الشائعة

هل شراء شقة مرهونة آمن؟ نعم، إذا ذهب جزء من الثمن مباشرة إلى المصرف أو عبر حساب كاتب العدل، وإذا كان لديك كشف مكتوب بالدين، وإذا لم تدفع الباقي إلا بعد أن ترى أن الرهن شُطب أو أن طلب الشطب قُدّم.

من يشطب الرهن بعد سداد القرض؟ يصدر المصرف خلال ثمانية أيام تأكيداً بانقضاء الرهن، واستناداً إليه يقدّم المدين طلب الشطب من السجل العقاري. وإذا تأخر المصرف، يمكن للمدين أن يطلب من المحكمة الأمر بالشطب.

هل يتقاضى المصرف رسوماً على السداد المبكر للقرض السكني؟ وفق قانون القروض الاستهلاكية لا يحق للمصرف تعويض عن السداد المبكر للقرض السكني. والقاعدة تشمل صراحةً أيضاً العقود المبرمة قبل فبراير 2025.

كم يستغرق شطب الرهن؟ للمصرف ثمانية أيام لإصدار التأكيد. أما المدة التي يستغرقها الشطب بعد ذلك في السجل العقاري فلا تحددها تلك المادة من القانون، لذا تابعها من خلال مستخرج السجل العقاري.

هل يمكنني شراء شقة مرهونة بقرض؟ يمكنك، لكن مصرفك أيضاً يسجل رهناً، والأولوية تتوقف على لحظة تقديم طلب التسجيل. لذلك يجب شطب الرهن القديم وكتابة ترتيب الدفعات في العقد.

المصادر

قواعد الرهن وأولويته وانقضائه مأخوذة من قانون علاقات الملكية (المواد 308 و318 و324 و350). وينظم السداد المبكر قانون القروض الاستهلاكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 15/2025، المواد 2 و47 و83)، ووعاء ضريبة نقل الملكية المادة 9 من قانون ضريبة نقل ملكية العقار. وأتعاب كتّاب العدل مأخوذة من تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026، البندان التعرفيان 1 و15). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية أو مالية؛ لعقد محدد استشر كاتب عدل أو مصرفك أو محامياً.