Vendre un appartement hypothéqué au Monténégro : ordre des paiements, radiation de l’hypothèque et vérifications de l’acheteur

Peut-on vendre un appartement hypothéqué au Monténégro ? Oui, mais l’hypothèque suit l’appartement, pas le propriétaire. Une partie du prix est versée directement à la banque ou par le compte du notaire, la banque confirme la fin de l’hypothèque dans les huit jours, puis la radiation est demandée au cadastre. Depuis fin 2025, un prêt au logement se rembourse par anticipation sans frais.

De nombreux appartements à vendre sont encore en cours de remboursement. Le vendeur veut solder le prêt avec le produit de la vente, et l’acheteur ne veut pas payer un appartement grevé de la dette de quelqu’un d’autre. Les recherches locales montrent les deux faces du problème : à côté de « prodaja stana pod hipotekom » (vente d’un appartement hypothéqué), les gens ajoutent « iskustva » (expériences), « forum » et « banke » (banques), et à côté de « brisanje hipoteke » (radiation de l’hypothèque), le plus souvent « iz katastra » (du cadastre), « koliko traje » (combien de temps cela prend), « nakon otplate kredita » (après le remboursement du prêt) et « notar ». Les acheteurs cherchent « kako kupiti stan pod hipotekom » (comment acheter un appartement hypothéqué) et « kupovina stana pod hipotekom na kredit » (acheter à crédit un appartement hypothéqué).

Cet article explique ce que dit la loi sur l’hypothèque lorsqu’un appartement change de propriétaire, dans quel ordre l’argent doit circuler pour que personne ne soit exposé, de combien de temps dispose la banque pour confirmer le remboursement de la dette, et ce qui a changé pour le remboursement anticipé des prêts au logement.

L’hypothèque suit l’appartement, pas le propriétaire

Une hypothèque naît de son inscription au cadastre immobilier et donne au créancier, généralement une banque, le droit d’être payé sur la valeur de l’appartement avant les autres créanciers, quel que soit le changement de propriétaire. C’est le point essentiel pour un acheteur : si vous achetez un appartement grevé d’une hypothèque inscrite et que la dette du vendeur reste impayée, la banque peut toujours la recouvrer sur cet appartement.

L’hypothèque est visible dans l’extrait du cadastre, dans la section des charges, avec le créancier et le montant de la créance. La loi exige aussi que le registre des hypothèques soit publié sur le site de l’autorité chargée de leur inscription. Ce qu’il faut lire d’autre dans l’extrait du cadastre est présenté dans notre article sur les vérifications avant l’achat.

Vendre un appartement hypothéqué n’est donc pas interdit, mais il faut organiser la vente de sorte que la dette soit soldée et l’hypothèque radiée avant que l’acheteur se retrouve sans argent et sans appartement libre de charges.

L’ordre : comment l’argent circule sans que personne ne prenne de risque

À réception d’une demande de remboursement anticipé, le prêteur doit fournir sans délai les informations nécessaires à cette décision, sur papier ou sur un autre support durable. Un relevé établi pour une date précise compte, car les intérêts courent jusqu’au jour du paiement.

Payer par le compte spécial du notaire signifie que l’argent n’arrive qu’une fois les conditions convenues remplies. Selon le barème des notaires, les honoraires sont de 0,3 % du montant, 150 € au minimum, par semestre entamé. L’aspect du contrat lui-même et les autres honoraires du notaire sont expliqués dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire, et la kapara et l’avant-contrat dans notre article sur la kapara.

Le remboursement anticipé d’un prêt au logement sans frais

Selon la loi de 2025 sur le crédit à la consommation, un consommateur peut rembourser un prêt par anticipation, en partie ou en totalité, à tout moment, et a droit à une réduction du coût total correspondant aux intérêts et frais de la période restante. Pour un prêt à la consommation ordinaire à taux fixe, la banque peut facturer des frais pouvant aller jusqu’à 1 % du montant remboursé par anticipation, ou jusqu’à 0,5 % s’il reste au plus 12 mois de prêt, et seulement si les remboursements anticipés sur 12 mois dépassent 10 000 €.

Pour un prêt au logement, la banque n’a pas droit à ces frais. Selon la loi, un prêt au logement est un prêt à la consommation garanti par une hypothèque sur un bien immobilier, ou un prêt destiné à acquérir un bien immobilier. La loi s’applique depuis fin 2025, et la règle sur les prêts au logement couvre expressément aussi les contrats conclus avant son entrée en vigueur en février 2025. Si la banque facture malgré tout des frais de remboursement anticipé sur un prêt au logement, demandez une justification écrite.

Cela vaut pour les particuliers qui utilisent le prêt en dehors de leur activité professionnelle. Un prêt contracté par une société ou un entrepreneur individuel à des fins professionnelles n’est pas un prêt à la consommation.

La radiation de l’hypothèque : une attestation dans les huit jours

Lorsque la dette a été remboursée avec les intérêts et les créances accessoires, l’hypothèque prend fin par sa radiation du cadastre. La loi sur les rapports de propriété fixe à la banque un délai clair :

• Dans les huit jours suivant la fin de l’hypothèque, la banque doit établir et remettre au débiteur une attestation de fin de l’hypothèque.
• Sur la base de cette attestation, le débiteur hypothécaire dépose la demande de radiation auprès de l’autorité chargée de l’inscription.
• Si la banque ne remet pas l’attestation à temps, le débiteur peut demander à un tribunal de constater le remboursement de la dette et d’ordonner la radiation, et la banque répond du préjudice ainsi causé.

Si le consentement à la radiation est donné sous forme de déclaration unilatérale chez un notaire, les honoraires du notaire pour une telle déclaration sont de 60 € selon le barème. Cet article de la loi ne fixe pas la durée de la radiation elle-même au cadastre : vérifiez donc le résultat dans l’extrait du cadastre avant de payer le reste du prix.

Acheter à crédit un appartement hypothéqué

Si l’acheteur achète à crédit, sa banque inscrit aussi une hypothèque sur le même appartement. Lorsqu’un bien porte plusieurs hypothèques, le rang est déterminé par le moment du dépôt de la demande d’inscription, et les créanciers sont payés dans cet ordre. C’est pourquoi la banque de l’acheteur tient à ce que l’ancienne hypothèque soit radiée, et l’acheteur à ce que l’ordre des paiements et des inscriptions soit écrit dans le contrat. Le fonctionnement d’un prêt au logement est présenté dans notre article sur le crédit immobilier et les taux d’intérêt.

Si, au lieu de payer, l’acheteur reprend la dette du vendeur, la dette reprise entre dans l’assiette de l’impôt sur le transfert, car tout ce que l’acheteur donne pour acquérir l’appartement compte comme contrepartie. Le calcul de cet impôt est expliqué dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.

Ce que l’acheteur doit vérifier

Si vous vendez un appartement et préparez encore l’annonce, toute la démarche, du prix à la remise des clés, est présentée dans notre guide de la vente d’un appartement. Vous pouvez publier votre annonce dans la catégorie immobilier.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un appartement hypothéqué ? Oui. Une hypothèque n’interdit pas la vente, mais elle suit l’appartement : la dette doit donc être soldée à partir du prix et l’hypothèque radiée. Lisez aussi le contrat de prêt : s’il exige l’accord de la banque pour une vente, obtenez-le par écrit avant l’avant-contrat.

Est-il sûr d’acheter un appartement hypothéqué ? Oui, si une partie du prix va directement à la banque ou passe par le compte du notaire, si vous disposez d’un relevé écrit de la dette, et si vous ne payez le reste qu’une fois que vous voyez que l’hypothèque a été radiée ou que la demande de radiation a été déposée.

Qui fait radier l’hypothèque après le remboursement du prêt ? La banque délivre dans les huit jours une attestation de fin de l’hypothèque, et sur cette base le débiteur dépose la demande de radiation au cadastre. Si la banque tarde, le débiteur peut demander à un tribunal d’ordonner la radiation.

La banque facture-t-elle le remboursement anticipé d’un prêt au logement ? Selon la loi sur le crédit à la consommation, la banque n’a pas droit à des frais de remboursement anticipé sur un prêt au logement. La règle couvre expressément aussi les contrats conclus avant février 2025.

Combien de temps prend la radiation d’une hypothèque ? La banque dispose de huit jours pour l’attestation. La durée de la radiation au cadastre n’est pas fixée par cet article de la loi : suivez-la donc dans l’extrait du cadastre.

Puis-je acheter à crédit un appartement hypothéqué ? Oui, mais votre banque inscrit aussi une hypothèque, et le rang dépend du moment du dépôt de la demande d’inscription. L’ancienne hypothèque doit donc être radiée et l’ordre des paiements inscrit dans le contrat.

Sources

Les règles sur l’hypothèque, le rang et la fin de l’hypothèque proviennent de la loi sur les rapports de propriété (articles 308, 318, 324 et 350). Le remboursement anticipé est régi par la loi sur le crédit à la consommation (Journal officiel du Monténégro 15/2025, articles 2, 47 et 83), et l’assiette de l’impôt sur le transfert par l’article 9 de la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers. Les honoraires des notaires sont tirés du barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026, numéros de barème 1 et 15). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ou financiers ; pour un contrat précis, consultez un notaire, votre banque ou un avocat.