Verser une kapara pour un appartement au Monténégro : quand on la récupère, quand on la perd, et pourquoi l’avant-contrat passe chez le notaire

Récupère-t-on la kapara versée pour un appartement au Monténégro ? Pas automatiquement. Si l’acheteur est responsable de l’échec, le vendeur peut la garder ; si c’est le vendeur, l’acheteur peut exiger le double, l’exécution du contrat ou des dommages-intérêts. L’avant-contrat doit être signé chez un notaire : pour un appartement de 100 000 €, il coûte 240 € plus TVA.

Quand un appartement change de mains au Monténégro, l’argent circule souvent bien avant le notaire : l’acheteur verse une kapara (somme remise à la conclusion du contrat, à ne pas confondre avec les arrhes du droit français, qui permettent de se dédire) pour que le vendeur retire l’annonce, et le vendeur l’accepte pour que l’acheteur prenne l’affaire au sérieux. Les problèmes commencent quand l’une des parties renonce. Les recherches locales montrent où se situe la confusion : à côté de « kapara za stan » (kapara pour un appartement), les gens ajoutent le plus souvent « iznos » (montant), « primjer » (exemple) et « ugovor » (contrat), suivis de près par « kapara ili avans » (kapara ou acompte), « kapara odustanica » (kapara valant dédit) et « vraćanje dvostruke kapare » (récupérer une double kapara).

Cet article explique ce que dit réellement la loi monténégrine sur les obligations, pourquoi une kapara ne peut pas remplacer le notaire lors de l’achat d’un appartement, et ce que coûte un avant-contrat selon le barème des notaires en vigueur depuis le 9 avril 2026.

Ce qu’est la kapara selon la loi

La kapara est une somme d’argent qu’une partie remet à l’autre lors de la conclusion du contrat, en signe que le contrat est conclu. La loi en tire trois règles :

1. Le contrat est réputé conclu dès que la kapara est remise, sauf convention contraire.
2. Lorsque le contrat est exécuté, la kapara est restituée ou imputée sur le prix. Pour un appartement, elle est normalement imputée.
3. La kapara n’est pas un billet de sortie. Sauf convention contraire, l’acheteur ne peut pas se retirer en abandonnant la kapara, et le vendeur ne peut pas se retirer en rendant le double.

La troisième règle surprend la plupart des gens. « Je vous rends le double et l’appartement est de nouveau libre » n’est pas un droit dont dispose le vendeur du seul fait d’avoir accepté une kapara. Ce droit n’existe que s’il a été expressément convenu, et la kapara vaut alors dédit (voir plus bas).

Pour un appartement, la kapara ne remplace pas le notaire

Un acte juridique dont l’objet est le transfert ou l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier doit être établi par acte notarié, et un acte qui ne respecte pas cette forme n’a aucun effet juridique. Il en va de même pour l’avant-contrat : les règles de forme du contrat principal s’appliquent aussi à l’avant-contrat lorsque la forme est une condition de validité.

Un reçu indiquant « kapara reçue pour l’appartement », signé dans l’appartement ou dans une agence, ne peut donc pas remplacer cette forme. Versez la kapara en même temps qu’un avant-contrat conclu devant notaire, et d’ici là, ne la versez pas sans avoir vérifié l’extrait du cadastre. Ce qu’il faut y chercher est présenté dans notre article sur les vérifications avant l’achat.

Qui perd la kapara et qui rend le double

Si le contrat n’est pas exécuté, la loi donne le choix à la partie qui n’est pas en faute. Ce qu’elle peut exiger dépend de la partie responsable :

Trois compléments tirés de la même partie de la loi :

• La partie qui exige l’exécution a aussi droit à des dommages-intérêts pour le retard.
• À la demande d’une partie, un tribunal peut réduire une kapara excessive. La loi ne fixe pas de montant maximal pour une kapara ; le montant est convenu.
• Si l’obligation a été partiellement exécutée, par exemple si l’acheteur a payé une partie du prix en plus de la kapara, le créancier ne peut pas simplement garder la kapara : il peut exiger le reste et des dommages-intérêts, mais la kapara est imputée sur les dommages-intérêts.

La double kapara n’est donc pas une pénalité automatique. C’est l’une des trois demandes entre lesquelles l’acheteur choisit lorsque le vendeur est responsable de l’inexécution. Si le vendeur conteste sa faute, c’est en fin de compte un tribunal qui tranche.

Kapara, acompte et dédit ne sont pas la même chose

Lorsqu’un droit de se retirer est convenu en même temps qu’une kapara, la kapara vaut dédit : la partie qui l’a versée la perd, et celle qui l’a reçue rend le double. Ce droit prend fin lorsque la partie commence à exécuter le contrat ou à accepter son exécution. Si aucun délai de retrait n’a été convenu, il peut être exercé jusqu’à l’expiration du délai d’exécution de l’obligation.

N’écrivez donc pas seulement « 10 000 € versés » dans l’avant-contrat. Précisez s’il s’agit d’une kapara, d’un acompte ou d’un dédit. Ce seul mot décide si, en cas d’échec, vous récupérez le même montant, le double, ou rien.

Ce que doit contenir l’avant-contrat

Un avant-contrat engage s’il contient les éléments essentiels du contrat principal. Si l’autre partie refuse de conclure le contrat principal, un tribunal peut l’y contraindre ; l’action doit être introduite dans les six mois suivant l’expiration du délai fixé pour la conclusion du contrat principal. Un avant-contrat n’engage pas si les circonstances ont tellement changé depuis sa conclusion qu’il n’aurait pas été conclu si elles avaient existé à ce moment-là.

Inscrivez au moins les points suivants dans l’avant-contrat d’un appartement :

1. Les parties et le bien tel qu’il est inscrit au cadastre : commune cadastrale, numéro de parcelle, numéro de l’extrait du cadastre et désignation du lot.
2. Le prix et les modalités de paiement, y compris le montant et la nature du versement : kapara, acompte ou dédit.
3. Le délai de conclusion du contrat principal, car le délai de six mois court à partir de cette date.
4. L’état de l’appartement à la remise : charges, hypothèque, locataires, factures impayées.
5. Ce qui se passe si la banque n’accorde pas le prêt dans un délai fixé, si vous achetez à crédit. La loi ne traite pas spécifiquement ce cas, il vaut donc mieux que le contrat le fasse. Le fonctionnement d’un crédit immobilier est présenté dans notre article sur le crédit immobilier et les taux d’intérêt.

Si vous achetez sur plan, un avant-contrat avec le promoteur exige des points supplémentaires : délais de construction, échéancier de paiement par étapes et permis d’utilisation. Ce cas est traité dans notre article sur l’achat sur plan.

Ce que coûte un avant-contrat chez le notaire

Selon le barème des honoraires et frais des notaires, publié au Journal officiel du Monténégro 49/2026 et en vigueur depuis le 9 avril 2026, un notaire facture, pour la rédaction d’un avant-contrat, 50 % des honoraires qui s’appliqueraient au contrat lui-même. Si le contrat principal est ensuite conclu devant le même notaire, ses honoraires sont réduits du montant payé pour l’avant-contrat.

Exemple pour un appartement d’une valeur de 100 000 € : les honoraires d’un contrat dans cette tranche de valeur sont de 480 €, l’avant-contrat coûte donc 240 €. Lorsque vous concluez le contrat principal devant le même notaire, vous payez 240 € de plus. La TVA s’ajoute aux honoraires, et le barème est impératif : un notaire ne peut facturer ni plus ni moins. Un avenant au contrat coûte 30 % des honoraires, et une résiliation devant notaire également 30 %.

Vous pouvez aussi verser la kapara et le reste du prix sur le compte spécial du notaire, de sorte que l’argent ne parvienne au vendeur qu’une fois les conditions convenues remplies. Les honoraires pour ce service sont de 0,3 % du montant, avec un minimum de 150 €, pour chaque semestre de dépôt entamé. La liste complète des coûts et des étapes jusqu’à l’inscription figure dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire.

Avant de verser une kapara

L’impôt sur le transfert est payé par l’acheteur sur le contrat principal, et son calcul est expliqué dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers. Parcourez les appartements et maisons actuellement proposés dans nos annonces immobilières.

Questions fréquentes

La kapara est-elle remboursée si l’acheteur renonce ? Pas automatiquement. Si l’acheteur est responsable de l’inexécution, le vendeur peut garder la kapara ou exiger l’exécution ou des dommages-intérêts. La kapara est restituée si cela a été convenu, ou si l’exécution devient impossible en raison d’un événement dont aucune partie n’est responsable.

Le vendeur doit-il rendre le double s’il renonce ? Si le vendeur est responsable de l’inexécution, l’acheteur peut exiger le double de la kapara, mais c’est l’une de trois options : l’acheteur peut aussi exiger l’exécution, ou des dommages-intérêts et la restitution de la kapara. Si la kapara a été convenue comme dédit, le vendeur qui se retire rend le double.

Quel doit être le montant d’une kapara pour un appartement ? La loi ne fixe pas de montant. Il est convenu, et à la demande d’une partie, un tribunal peut réduire une kapara excessive.

Kapara ou acompte : qu’est-ce qui est le mieux pour l’acheteur ? Un acompte est restitué avec les intérêts moratoires en cas de résiliation, mais jamais doublé. Une kapara donne à l’acheteur une créance plus forte si le vendeur est en faute, mais l’expose davantage si l’affaire échoue par sa propre faute. Ce qui compte, c’est que le contrat dise exactement de quoi il s’agit.

L’avant-contrat d’un appartement doit-il être conclu devant un notaire ? Oui. Lorsque la forme est une condition de validité du contrat principal, la même forme s’applique à l’avant-contrat, et un contrat de transfert de propriété immobilière doit être un acte notarié.

Combien coûte un avant-contrat chez le notaire ? La moitié des honoraires du contrat, plus la TVA. Pour un appartement d’une valeur de 100 000 €, cela fait 240 €, et ce montant est déduit des honoraires du contrat principal si vous le concluez devant le même notaire.

Sources

Les règles sur la kapara, le dédit et l’avant-contrat proviennent de la loi sur les obligations (articles 40 et 75 à 79), et les règles sur la restitution de ce qui a été versé en cas de résiliation et d’impossibilité d’exécution des articles 127 et 132 de la même loi. La forme de l’acte notarié est exigée par l’article 52 de la loi sur le notariat. Les honoraires sont tirés du barème des honoraires et frais des notaires (Journal officiel du Monténégro 49/2026, numéros de barème 1 et 15), publié par la Chambre des notaires du Monténégro. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un contrat précis, consultez un notaire ou un avocat.