Bekommt der Käufer die Kapara zurück, wenn er abspringt? Nicht automatisch. Ist der Käufer für die Nichterfüllung verantwortlich, kann der Verkäufer die Kapara behalten oder Erfüllung oder Schadensersatz verlangen. Die Kapara wird zurückgezahlt, wenn das vereinbart ist oder wenn die Erfüllung durch ein Ereignis unmöglich wird, für das keine Partei verantwortlich ist.
Beim Wohnungskauf in Montenegro wechselt Geld oft lange vor dem Notartermin den Besitzer: Der Käufer zahlt eine Kapara, damit der Verkäufer das Inserat herausnimmt, und der Verkäufer nimmt sie an, damit der Käufer die Abmachung ernst nimmt. Schwierig wird es, wenn eine Seite abspringt. Die Suchanfragen vor Ort zeigen, wo die Verwirrung liegt: Zu "kapara za stan" (Kapara für eine Wohnung) kommen am häufigsten "iznos" (Betrag), "primjer" (Beispiel) und "ugovor" (Vertrag), gleich danach "kapara ili avans" (Kapara oder Anzahlung), "kapara odustanica" (Kapara als Reuegeld) und "vraćanje dvostruke kapare" (Rückzahlung der doppelten Kapara).
Dieser Text erklärt, was im montenegrinischen Schuldrechtsgesetz tatsächlich steht, warum die Kapara beim Wohnungskauf den Notar nicht ersetzen kann und was ein Vorvertrag nach dem seit 9. April 2026 geltenden Notartarif kostet.
Was eine Kapara nach dem Gesetz ist
Die Kapara ist ein Geldbetrag, den eine Partei der anderen beim Vertragsschluss als Zeichen dafür übergibt, dass der Vertrag geschlossen ist. Im deutschen Recht entspricht das am ehesten der Draufgabe. Das Gesetz leitet daraus drei Regeln ab:
- Der Vertrag gilt mit Übergabe der Kapara als geschlossen, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Wird der Vertrag erfüllt, wird die Kapara zurückgegeben oder auf den Preis angerechnet. Bei einer Wohnung wird sie in der Regel angerechnet.
- Die Kapara ist keine Ausstiegskarte. Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann der Käufer nicht zurücktreten, indem er die Kapara zurücklässt, und der Verkäufer nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt.
Die dritte Regel überrascht die meisten. "Ich gebe dir das Doppelte zurück, und die Wohnung ist wieder frei" ist kein Recht, das der Verkäufer schon deshalb hat, weil er eine Kapara angenommen hat. Dieses Recht besteht nur, wenn Sie es ausdrücklich vereinbart haben, und dann gilt die Kapara als Reuegeld (siehe unten).
Bei einer Wohnung ersetzt die Kapara nicht den Notar
Ein Rechtsgeschäft, das die Übertragung oder den Erwerb von Eigentum an einer Immobilie zum Gegenstand hat, muss als notarielle Urkunde errichtet werden; ein Geschäft, das nicht in dieser Form geschlossen wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. Für den Vorvertrag gilt dasselbe: Die Formvorschriften für den Hauptvertrag gelten auch für den Vorvertrag, wenn die Form Wirksamkeitsvoraussetzung ist.
Eine Quittung "Kapara für die Wohnung erhalten", unterschrieben in der Wohnung oder im Maklerbüro, kann diese Form deshalb nicht ersetzen. Zahlen Sie die Kapara zusammen mit einem beim Notar geschlossenen Vorvertrag, und zahlen Sie sie bis dahin nicht, ohne den Katasterauszug geprüft zu haben. Worauf Sie darin achten sollten, beschreibt unser Beitrag zu den Prüfungen vor dem Kauf.
Wer die Kapara verliert und wer das Doppelte zahlt
Wird der Vertrag nicht erfüllt, gibt das Gesetz der Partei, die kein Verschulden trifft, die Wahl. Was sie verlangen kann, hängt davon ab, wer verantwortlich ist:
| Wer für die Nichterfüllung verantwortlich ist | Was die andere Partei nach ihrer Wahl verlangen kann |
| Der Käufer, der die Kapara gegeben hat | Erfüllung des Vertrags, wenn noch möglich; oder Schadensersatz, unter Anrechnung oder Rückgabe der Kapara; oder die Kapara behalten |
| Der Verkäufer, der die Kapara erhalten hat | Erfüllung des Vertrags, wenn noch möglich; oder Schadensersatz und Rückgabe der Kapara; oder Rückzahlung der doppelten Kapara |
Drei Ergänzungen aus demselben Teil des Gesetzes:
- Wer Erfüllung verlangt, hat außerdem Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens.
- Auf Antrag einer Partei kann das Gericht eine übermäßig hohe Kapara herabsetzen. Wie hoch eine Kapara sein darf, legt das Gesetz nicht fest; der Betrag wird vereinbart.
- Ist die Verpflichtung teilweise erfüllt, etwa weil der Käufer neben der Kapara schon einen Teil des Preises gezahlt hat, kann der Gläubiger die Kapara nicht einfach behalten: Er kann den Rest und Schadensersatz verlangen, die Kapara wird aber auf den Schadensersatz angerechnet.
Die doppelte Kapara ist also keine automatische Strafe. Sie ist einer von drei Ansprüchen, zwischen denen der Käufer wählt, wenn der Verkäufer für die Nichterfüllung verantwortlich ist. Bestreitet der Verkäufer sein Verschulden, entscheidet am Ende ein Gericht.
Kapara, Anzahlung und Reuegeld sind nicht dasselbe
| Kapara | Anzahlung (avans) | Reuegeld (odustanica) | |
| Was sie ist | Zeichen, dass der Vertrag geschlossen ist | Im Voraus gezahlter Teil des Preises | Preis eines vereinbarten Rücktrittsrechts |
| Kann man durch Zahlung zurücktreten | Nein, sofern nicht vereinbart | Nein | Ja, das ist ihr Zweck |
| Wenn der Käufer zurücktritt oder schuld ist | Der Verkäufer wählt: Erfüllung, Schadensersatz oder die Kapara behalten | Bei Auflösung wird sie mit Verzugszinsen zurückgezahlt, der Käufer schuldet den von ihm verursachten Schaden | Der Käufer verliert den Betrag |
| Wenn der Verkäufer zurücktritt oder schuld ist | Der Käufer wählt: Erfüllung, Schadensersatz und Rückzahlung oder die doppelte Kapara | Rückzahlung mit Verzugszinsen ab Empfang, plus Schadensersatz | Der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück |
Wird neben der Kapara ein Rücktrittsrecht vereinbart, gilt die Kapara als Reuegeld: Wer sie gegeben hat, verliert sie, wer sie erhalten hat, zahlt das Doppelte zurück. Dieses Recht erlischt, sobald die Partei beginnt, den Vertrag zu erfüllen oder die Erfüllung anzunehmen. Ist keine Frist für den Rücktritt vereinbart, kann er bis zum Ablauf der Frist für die Erfüllung der Verpflichtung erklärt werden.
Schreiben Sie in den Vorvertrag deshalb nicht nur "10.000 € gezahlt". Schreiben Sie, ob es sich um eine Kapara, eine Anzahlung oder ein Reuegeld handelt. Von diesem einen Wort hängt ab, ob Sie, wenn das Geschäft platzt, denselben Betrag, das Doppelte oder nichts zurückbekommen.
Was im Vorvertrag stehen muss
Ein Vorvertrag ist verbindlich, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthält. Weigert sich die andere Partei, den Hauptvertrag zu schließen, kann das Gericht sie dazu verpflichten; die Klage ist binnen sechs Monaten nach Ablauf der für den Hauptvertrag vorgesehenen Frist zu erheben. Der Vorvertrag ist nicht verbindlich, wenn sich die Umstände seit seinem Abschluss so stark geändert haben, dass er unter diesen Umständen gar nicht geschlossen worden wäre.
In den Vorvertrag für eine Wohnung gehören mindestens:
- Die Parteien und die Immobilie nach den Katasterdaten: Katastergemeinde, Parzellennummer, Nummer des Katasterauszugs und Bezeichnung der Einheit.
- Preis und Zahlungsweise, einschließlich Betrag und Art der Zahlung: Kapara, Anzahlung oder Reuegeld.
- Die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags, weil ab ihr die Frist von sechs Monaten läuft.
- Der Zustand der Wohnung bei Übergabe: Belastungen, Hypothek, Mieter, offene Nebenkosten.
- Was gilt, wenn die Bank den Kredit nicht fristgerecht bewilligt, falls Sie mit Kredit kaufen. Das Gesetz regelt das nicht eigens, daher sollte es der Vertrag tun. Wie eine Immobilienfinanzierung funktioniert, beschreibt unser Beitrag zu Hypotheken und Zinsen.
Kaufen Sie eine Wohnung im Bau, braucht der Vorvertrag mit dem Bauträger zusätzliche Punkte: Baufristen, einen Zahlungsplan nach Bauabschnitten und die Nutzungsgenehmigung. Das behandelt unser Beitrag zum Kauf einer Wohnung im Bau.
Was der Vorvertrag beim Notar kostet
Nach dem Tarif über Vergütung und Auslagen der Notare, veröffentlicht im Amtsblatt Montenegros 49/2026 und seit 9. April 2026 in Kraft, zahlt man für die notarielle Beurkundung eines Vorvertrags 50% der Gebühr, die für den Vertrag selbst anfiele. Wird der Hauptvertrag beim selben Notar geschlossen, mindert sich seine Gebühr um den für den Vorvertrag gezahlten Betrag.
Beispiel für eine Wohnung zu 100.000 €: Die Gebühr für einen Vertrag in dieser Wertstufe beträgt 480 €, der Vorvertrag kostet also 240 €. Schließen Sie den Hauptvertrag beim selben Notar, zahlen Sie weitere 240 €. Auf die Gebühr kommt Mehrwertsteuer, und der Tarif ist verbindlich: Der Notar darf weder mehr noch weniger verlangen. Ein Nachtrag zum Vertrag kostet 30% der Gebühr, eine Vertragsaufhebung beim Notar ebenfalls 30%.
Kapara und Restkaufpreis können Sie auch über das Sonderkonto des Notars zahlen, sodass das Geld erst dann beim Verkäufer ankommt, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Die Gebühr dafür beträgt 0,3% des Betrags, mindestens 150 €, für jedes angefangene halbe Jahr der Verwahrung. Alle Kosten und Schritte bis zur Eintragung stehen in unserem Beitrag zum Kaufvertrag beim Notar.
Bevor Sie eine Kapara zahlen
| Prüfung | Warum |
| Katasterauszug: Eigentümer, Belastungen, Vermerke | Für eine Wohnung, die der Verkäufer nicht übertragen kann, zahlt man keine Kapara |
| Ob die Zahlung Kapara, Anzahlung oder Reuegeld ist | Davon hängt ab, wie viel Sie zurückbekommen |
| Frist für den Hauptvertrag | Ab ihr läuft die Frist von sechs Monaten für eine Klage |
| Kreditvorbehalt | Damit Sie die Kapara nicht verlieren, wenn die Bank ablehnt |
| Vorvertrag beim Notar | Ohne diese Form entfaltet der Vorvertrag keine Rechtswirkung |
Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer beim Hauptvertrag; wie sie berechnet wird, erklärt unser Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Aktuelle Wohnungen und Häuser finden Sie in unseren Immobilienanzeigen.
Häufige Fragen
Muss der Verkäufer das Doppelte zahlen, wenn er abspringt? Ist der Verkäufer für die Nichterfüllung verantwortlich, kann der Käufer die doppelte Kapara verlangen, aber das ist eine von drei Möglichkeiten: Er kann auch Erfüllung verlangen oder Schadensersatz samt Rückgabe der Kapara. Ist die Kapara als Reuegeld vereinbart, zahlt ein zurücktretender Verkäufer das Doppelte zurück.
Wie hoch sollte die Kapara für eine Wohnung sein? Das Gesetz legt keinen Betrag fest. Er wird vereinbart, und auf Antrag einer Partei kann das Gericht eine übermäßig hohe Kapara herabsetzen.
Kapara oder Anzahlung: was ist für den Käufer besser? Eine Anzahlung wird bei Auflösung mit Verzugszinsen zurückgezahlt, aber nie verdoppelt. Die Kapara gibt dem Käufer einen stärkeren Anspruch, wenn der Verkäufer schuld ist, setzt ihn aber einem größeren Risiko aus, wenn das Geschäft durch sein eigenes Verschulden scheitert. Entscheidend ist, dass im Vertrag genau steht, was es ist.
Muss der Vorvertrag für eine Wohnung beim Notar geschlossen werden? Ja. Ist die Form Wirksamkeitsvoraussetzung des Hauptvertrags, gilt dieselbe Form für den Vorvertrag, und ein Vertrag über die Übertragung von Immobilieneigentum muss eine notarielle Urkunde sein.
Was kostet der Vorvertrag beim Notar? Die Hälfte der Vertragsgebühr, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung zu 100.000 € sind das 240 €, und der Betrag wird von der Gebühr für den Hauptvertrag abgezogen, wenn Sie ihn beim selben Notar schließen.
Quellen
Die Regeln zu Kapara, Reuegeld und Vorvertrag stammen aus dem Schuldrechtsgesetz (Artikel 40 und 75 bis 79), die Regeln zur Rückgabe des Geleisteten bei Vertragsauflösung und Unmöglichkeit aus den Artikeln 127 und 132 desselben Gesetzes. Die Form der notariellen Urkunde schreibt Artikel 52 des Notargesetzes vor. Die Gebühren stammen aus dem Tarif über Vergütung und Auslagen der Notare (Amtsblatt Montenegros 49/2026, Tarifnummern 1 und 15), den die Notarkammer Montenegros veröffentlicht. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und leistet keine Rechtsberatung; für einen konkreten Vertrag wenden Sie sich an einen Notar oder einen Anwalt.