Чи повертається завдаток, якщо покупець передумав? Не автоматично. Якщо за невиконання відповідає покупець, продавець може залишити завдаток собі або вимагати виконання чи відшкодування збитків. Завдаток повертають, якщо так погоджено або якщо виконання стало неможливим через подію, за яку не відповідає жодна зі сторін.
Під час купівлі квартири в Чорногорії гроші часто переходять із рук у руки задовго до нотаріуса: покупець дає завдаток (kapara), щоб продавець зняв оголошення, а продавець приймає його, щоб покупець поставився до домовленості серйозно. Проблеми починаються, коли одна зі сторін передумує. Місцеві пошукові запити показують, де плутанина: до "kapara za stan" (завдаток за квартиру) найчастіше додають "iznos" (сума), "primjer" (приклад) і "ugovor" (договір), а одразу за ними йдуть "kapara ili avans" (завдаток чи аванс), "kapara odustanica" (завдаток як відступне) і "vraćanje dvostruke kapare" (повернення подвійного завдатку).
У цій статті пояснено, що насправді написано в чорногорському Законі про зобов'язальні відносини, чому під час купівлі квартири завдаток не може замінити нотаріуса і скільки коштує попередній договір за нотаріальним тарифом, чинним від 9 квітня 2026 року.
Що таке завдаток за законом
Завдаток є сумою грошей, яку одна сторона передає іншій під час укладення договору на знак того, що договір укладено. Закон виводить із цього три правила:
- Договір вважається укладеним з моменту передачі завдатку, якщо не домовилися інакше.
- Коли договір виконано, завдаток повертають або зараховують у ціну. Під час купівлі квартири його, як правило, зараховують.
- Завдаток не є квитком на вихід. Якщо не домовилися інакше, покупець не може відмовитися від договору, залишивши завдаток, а продавець не може відмовитися, повернувши подвійну суму.
Третє правило дивує більшість людей. "Поверну вам удвічі, і квартира знову вільна" не є правом, яке продавець має лише тому, що прийняв завдаток. Таке право існує тільки тоді, коли його прямо погодили, і тоді завдаток вважається відступним (про це нижче).
Під час купівлі квартири завдаток не замінює нотаріуса
Правочин, предметом якого є передання або набуття права власності на нерухомість, має бути оформлений як нотаріальний акт, а правочин, укладений не в цій формі, не має правових наслідків. Те саме стосується попереднього договору: правила про форму основного договору застосовуються й до попереднього, якщо форма є умовою дійсності.
Розписка "отримано завдаток за квартиру", підписана в квартирі чи в агентстві, тому не може замінити цю форму. Передавайте завдаток разом із попереднім договором, укладеним у нотаріуса, а доти не передавайте його без перевірки витягу з кадастру. Що в ньому шукати, ми розібрали в статті про перевірки перед купівлею.
Хто втрачає завдаток, а хто повертає подвійний
Якщо договір не виконано, закон дає вибір стороні, яка не винна. Що вона може вимагати, залежить від того, хто відповідальний:
| Хто відповідає за невиконання | Що інша сторона може вимагати на свій вибір |
| Покупець, який дав завдаток | Виконання договору, якщо воно ще можливе; або відшкодування збитків із зарахуванням чи поверненням завдатку; або залишити завдаток собі |
| Продавець, який отримав завдаток | Виконання договору, якщо воно ще можливе; або відшкодування збитків і повернення завдатку; або повернення подвійного завдатку |
Три доповнення з тієї самої частини закону:
- Сторона, що вимагає виконання, має також право на відшкодування збитків від прострочення.
- На заяву сторони суд може зменшити надмірно великий завдаток. Закон не встановлює, яким може бути завдаток; суму погоджують сторони.
- Якщо зобов'язання виконано частково, наприклад покупець, крім завдатку, уже сплатив частину ціни, кредитор не може просто залишити завдаток собі: він може вимагати решту і відшкодування збитків, але завдаток зараховують у відшкодування.
Подвійний завдаток, отже, не є автоматичним штрафом. Він входить до трьох вимог, з-поміж яких покупець обирає, коли за невиконання відповідає продавець. Якщо продавець заперечує свою вину, зрештою вирішує суд.
Завдаток, аванс і відступне відрізняються
| Завдаток (kapara) | Аванс (avans) | Відступне (odustanica) | |
| Що це | Знак того, що договір укладено | Частина ціни, сплачена наперед | Ціна погодженого права відмовитися від договору |
| Чи можна відмовитися, сплативши його | Ні, якщо не погоджено | Ні | Так, у цьому його сенс |
| Якщо відмовляється або винен покупець | Продавець обирає: виконання, відшкодування збитків або залишити завдаток | У разі розірвання повертається з процентами за прострочення, а покупець відшкодовує заподіяні ним збитки | Покупець втрачає суму |
| Якщо відмовляється або винен продавець | Покупець обирає: виконання, відшкодування збитків і повернення або подвійний завдаток | Повертається з процентами за прострочення від дня отримання, плюс відшкодування збитків | Продавець повертає подвійну суму |
Якщо разом із завдатком погоджено право відмовитися від договору, завдаток вважається відступним: хто його дав, втрачає його, а хто отримав, повертає вдвічі. Це право припиняється, коли сторона починає виконувати договір або приймати виконання. Якщо строк для відмови не погоджено, ним можна скористатися до спливу строку виконання зобов'язання.
Тому не пишіть у попередньому договорі лише "сплачено 10 000 €". Зазначте, чи це завдаток, аванс або відступне. Від одного цього слова залежить, чи отримаєте ви в разі зриву угоди ту саму суму, подвійну чи нічого.
Що має бути в попередньому договорі
Попередній договір зобов'язує, якщо містить істотні умови основного договору. Якщо інша сторона відмовляється укласти основний договір, суд може зобов'язати її це зробити; позов подають протягом шести місяців після спливу строку, передбаченого для укладення основного договору. Попередній договір не зобов'язує, якщо обставини після його укладення змінилися настільки, що за них його взагалі не уклали б.
До попереднього договору на квартиру внесіть щонайменше:
- Сторони та об'єкт за даними кадастру: кадастрову громаду, номер ділянки, номер витягу з кадастру та позначення квартири.
- Ціну і порядок оплати, зокрема суму та характер платежу: завдаток, аванс або відступне.
- Строк укладення основного договору, бо від нього відлічують шість місяців.
- Стан квартири під час передання: обтяження, іпотека, орендарі, борги за комунальні послуги.
- Що буде, якщо банк не схвалить кредит у визначений строк, якщо ви купуєте в іпотеку. Закон окремо цей випадок не регулює, тому краще, щоб його врегулював договір. Як працює іпотека, ми розповіли в статті про іпотеку і ставки.
Якщо ви купуєте квартиру в новобудові, у попередньому договорі із забудовником потрібні додаткові пункти: строки будівництва, графік платежів за етапами і дозвіл на використання. Про це стаття про купівлю квартири в новобудові.
Скільки коштує попередній договір у нотаріуса
За Тарифом винагород і витрат нотаріусів, опублікованим в Офіційному віснику Чорногорії 49/2026 і чинним від 9 квітня 2026 року, за нотаріальне оформлення попереднього договору сплачують 50% винагороди, яка належала б за сам договір. Якщо основний договір укладають у того самого нотаріуса, його винагорода зменшується на суму, сплачену за попередній.
Приклад для квартири за 100 000 €: винагорода за договір у цьому діапазоні вартості становить 480 €, отже попередній договір коштує 240 €. Коли ви укладете основний договір у того самого нотаріуса, доплатите ще 240 €. До винагороди додається ПДВ, а тариф обов'язковий: нотаріус не має права взяти ні більше, ні менше. Додаткова угода до договору коштує 30% винагороди, розірвання в нотаріуса теж 30%.
Завдаток і решту ціни можна також сплатити через спеціальний рахунок нотаріуса, і тоді гроші надійдуть продавцеві тільки після виконання погоджених умов. Винагорода за це становить 0,3% суми, але не менше 150 €, за кожні розпочаті шість місяців зберігання. Повний перелік витрат і кроків до реєстрації наведено в статті про договір купівлі-продажу в нотаріуса.
Перш ніж дати завдаток
| Перевірка | Навіщо |
| Витяг із кадастру: власник, обтяження, позначки | Завдаток не дають за квартиру, яку продавець не може передати |
| Що сплачено: завдаток, аванс чи відступне | Від цього залежить, скільки ви отримаєте назад |
| Строк основного договору | Від нього відлічують шість місяців для позову |
| Умова про кредит | Щоб не втратити завдаток, якщо банк відмовить |
| Попередній договір у нотаріуса | Без цієї форми попередній договір не має правових наслідків |
Податок на перехід права власності за основним договором сплачує покупець; як його розраховують, ми пояснили в статті про податок на перехід права власності. Актуальні квартири та будинки дивіться в наших оголошеннях про нерухомість.
Часті запитання
Чи зобов'язаний продавець повернути подвійний завдаток, якщо передумав? Якщо за невиконання відповідає продавець, покупець може вимагати подвійний завдаток, але це один із трьох варіантів: він може також вимагати виконання або відшкодування збитків із поверненням завдатку. Якщо завдаток погоджено як відступне, продавець, що відмовився, повертає подвійну суму.
Який завдаток дають за квартиру? Закон суми не встановлює. Її погоджують сторони, а на заяву сторони суд може зменшити надмірно великий завдаток.
Завдаток чи аванс: що вигідніше покупцеві? Аванс у разі розірвання повертається з процентами за прострочення, але ніколи в подвійному розмірі. Завдаток дає покупцеві сильнішу вимогу, якщо винен продавець, але більше наражає його на ризик, якщо угода зірвалася з його власної вини. Головне, щоб у договорі було точно зазначено, що саме сплачено.
Чи треба укладати попередній договір на квартиру в нотаріуса? Так. Якщо форма є умовою дійсності основного договору, та сама форма діє і для попереднього, а договір про перехід права власності на нерухомість має бути нотаріальним актом.
Скільки коштує попередній договір у нотаріуса? Половину винагороди за договір плюс ПДВ. Для квартири за 100 000 € ідеться про 240 €, і суму вираховують із винагороди за основний договір, якщо ви укладете його в того самого нотаріуса.
Джерела
Правила про завдаток, відступне і попередній договір узято із Закону про зобов'язальні відносини (статті 40 і з 75 по 79), правила про повернення отриманого в разі розірвання та неможливості виконання зі статей 127 і 132 того самого закону. Форму нотаріального акта передбачає стаття 52 Закону про нотаріусів. Суми винагород узято з Тарифу винагород і витрат нотаріусів (Офіційний вісник Чорногорії 49/2026, тарифні номери 1 і 15), який публікує Нотаріальна палата Чорногорії. Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних консультацій; для конкретного договору зверніться до нотаріуса чи юриста.