Дали капарот за стан во Црна Гора се враќа и кога се плаќа двојно? Не автоматски. Ако за неисполнувањето е одговорен купувачот, продавачот може да го задржи капарот; ако е одговорен продавачот, купувачот може да бара двоен капар, исполнување или надомест на штета. Капарот не е право на откажување, освен ако тоа не е договорено, а преддоговорот за стан мора да се склучи кај нотар.
Кога стан во Црна Гора менува сопственик, парите често се движат многу пред нотарот: купувачот плаќа kapara (капар) за продавачот да го повлече огласот, а продавачот го прифаќа за купувачот сериозно да ја сфати зделката. Проблемот почнува кога едната страна ќе се откаже. Локалните пребарувања покажуваат каде е збунетоста: покрај „kapara za stan“ (капар за стан) луѓето најчесто додаваат „iznos“ (износ), „primjer“ (пример) и „ugovor“ (договор), а веднаш потоа следат „kapara ili avans“ (капар или аванс), „kapara odustanica“ (капар како одустанина) и „vraćanje dvostruke kapare“ (враќање двоен капар). Овој водич е корисен ако купувате или продавате стан во Црна Гора и се договарате за капар.
Овој текст објаснува што всушност вели црногорскиот Закон за облигационите односи, зошто капарот не може да го замени нотарот кога купувате стан и колку чини преддоговорот според нотарската тарифа во сила од 9 април 2026.
Што е капар според законот
Капарот е паричен износ што едната страна ѝ го дава на другата при склучувањето на договорот, како знак дека договорот е склучен. Законот од тоа изведува три правила:
- Договорот се смета за склучен кога ќе се даде капарот, освен ако не е договорено поинаку.
- Кога договорот ќе се исполни, капарот се враќа или се засметува во цената. Кај станот по правило се засметува.
- Капарот не е билет за излез. Освен ако не е договорено поинаку, купувачот не може да се откаже оставајќи го капарот, ниту продавачот може да се откаже враќајќи двојно.
Третото правило ги изненадува повеќето луѓе. „Ќе ти вратам двојно и станот е повторно слободен“ не е право што продавачот го има само затоа што примил капар. Тоа право постои само ако изрично сте го договориле, и тогаш капарот се смета за одустанина (видете подолу).
Кај станот, капарот не го заменува нотарот
Правна работа чиј предмет е пренос или стекнување сопственост на недвижност мора да биде составена како нотарски акт, а работа што не е составена во таа форма нема правно дејство. Истото важи и за преддоговорот: правилата за формата на главниот договор важат и за преддоговорот кога формата е услов за пуноважност.
Признаница на која пишува „примен капар за станот“, потпишана во станот или во агенција, затоа не може да ја замени таа форма. Платете го капарот заедно со преддоговор склучен пред нотар, а дотогаш не го плаќајте без да го проверите имотниот лист. Што да барате во него опишуваме во текстот за проверките пред купување.
Кој го губи капарот, а кој враќа двојно
Ако договорот не се исполни, законот ѝ дава избор на страната што не е виновна. Што може да бара зависи од тоа кој е одговорен:
| Кој е виновен за неисполнувањето | Што може да бара другата страна, по свој избор |
| Купувачот, кој го дал капарот | Исполнување на договорот, ако е сè уште можно; или надомест на штета, со засметување или враќање на капарот; или да го задржи капарот |
| Продавачот, кој го примил капарот | Исполнување на договорот, ако е сè уште можно; или надомест на штета и враќање на капарот; или враќање двоен капар |
Три дополнувања од истиот дел од законот:
- Страната што бара исполнување има право и на надомест на штетата поради задоцнувањето.
- На барање на страната, судот може да го намали прекумерно големиот капар. Законот не утврдува колкав смее да биде капарот; износот се договара.
- Ако обврската е делумно исполнета, на пример ако купувачот платил дел од цената покрај капарот, доверителот не може едноставно да го задржи капарот: може да го бара остатокот и надомест на штета, но капарот се засметува во штетата.
Двојниот капар, значи, не е автоматска казна. Тоа е едно од трите барања меѓу кои купувачот избира кога продавачот е одговорен за неисполнувањето. Ако продавачот оспорува дека е виновен, на крајот одлучува судот.
Капар, аванс и одустанина не се исто
| Капар | Аванс | Одустанина | |
| Што е | Знак дека договорот е склучен | Дел од цената платен однапред | Цена на договорено право на откажување |
| Може ли да се откажете со плаќање | Не, освен ако е договорено | Не | Да, тоа е нејзината цел |
| Ако купувачот се откаже или е виновен | Продавачот избира: исполнување, надомест на штета или задржување на капарот | При раскинување се враќа со казнена камата, а купувачот ја должи штетата што ја предизвикал | Купувачот го губи износот |
| Ако продавачот се откаже или е виновен | Купувачот избира: исполнување, надомест на штета и враќање или двоен капар | Се враќа со казнена камата од денот на приемот, плус надомест на штета | Продавачот враќа двојно |
Кога заедно со капарот е договорено право на откажување, капарот се смета за одустанина: оној што го дал го губи, а оној што го примил враќа двојно. Тоа право престанува кога страната ќе почне да го исполнува договорот или да прима исполнување. Ако не е договорен рок за откажување, може да се користи до истекот на рокот за исполнување на обврската.
Затоа во преддоговорот не пишувајте само „платени 10.000 €“. Наведете дали е капар, аванс или одустанина. Тој еден збор одлучува дали, ако зделката пропадне, ќе го добиете назад истиот износ, двојно или ништо.
Што мора да содржи преддоговорот
Преддоговорот е обврзувачки ако ги содржи битните елементи на главниот договор. Ако другата страна одбие да го склучи главниот договор, судот може да ѝ нареди тоа да го направи; тужбата мора да се поднесе во рок од шест месеци по истекот на рокот утврден за склучување на главниот договор. Преддоговорот не обврзува ако околностите од неговото склучување толку се промениле што не би бил склучен да постоеле во тоа време.
Во преддоговорот за стан ставете го барем следново:
- Страните и недвижноста како што е запишана во катастарот: катастарска општина, број на парцела, број на имотниот лист и ознака на единицата.
- Цената и условите за плаќање, вклучувајќи го износот и природата на уплатата: капар, аванс или одустанина.
- Рокот за склучување на главниот договор, бидејќи од него тече рокот од шест месеци.
- Состојбата на станот при предавањето: товари, хипотека, закупци, неплатени комунални сметки.
- Што се случува ако банката не го одобри кредитот во одреден рок, ако купувате со кредит. Законот не го уредува ова посебно, па подобро е тоа да го направи договорот. Како функционира станбениот кредит опишуваме во текстот за станбените кредити и каматните стапки.
Ако купувате стан во изградба, преддоговорот со инвеститорот бара дополнителни точки: рокови за градбата, план на плаќања по фази и одобрение за употреба. Тоа е опишано во текстот за купување недвижност во изградба.
Колку чини преддоговорот кај нотар
Според Тарифата за наградите и трошоците на нотарите, објавена во „Службен лист на Црна Гора“ 49/2026 и во сила од 9 април 2026, нотарот за составување преддоговор наплаќа 50 % од наградата што би важела за самиот договор. Ако главниот договор потоа се склучи пред истиот нотар, неговата награда се намалува за износот платен за преддоговорот.
Пример за стан вреден 100.000 €: наградата за договор во тој вредносен разред е 480 €, па преддоговорот чини 240 €. Кога ќе го склучите главниот договор пред истиот нотар, плаќате уште 240 €. На наградата се додава ДДВ, а тарифата е задолжителна: нотарот не смее да наплати ни повеќе ни помалку. Анекс на договорот чини 30 % од наградата, а раскинување пред нотар исто така 30 %.
Капарот и остатокот од цената можете да ги платите и преку посебната сметка на нотарот, за парите да стигнат до продавачот дури кога ќе се исполнат договорените услови. Надоместокот за тоа е 0,3 % од износот, најмалку 150 €, за секои започнати шест месеци чување. Целосниот список трошоци и чекори до уписот е во текстот за договорот за купопродажба кај нотар.
Пред да платите капар
| Проверка | Зошто |
| Имотен лист: сопственик, товари, забелешки | Не треба да се плаќа капар за стан што продавачот не може да го пренесе |
| Дали уплатата е капар, аванс или одустанина | Од тоа зависи колку ќе добиете назад |
| Рок за главниот договор | Од него тече рокот од шест месеци за тужба |
| Услов за кредитот | За да не го изгубите капарот ако банката одбие |
| Преддоговор пред нотар | Без таа форма преддоговорот нема правно дејство |
Данокот на промет го плаќа купувачот на главниот договор, а како се пресметува објаснуваме во текстот за данокот на промет на недвижности. Актуелните станови и куќи погледнете ги во нашите огласи за недвижности.
Често поставувани прашања
Дали капарот се враќа ако купувачот се откаже? Не автоматски. Ако купувачот е одговорен за неисполнувањето, продавачот може да го задржи капарот или да бара исполнување или надомест на штета. Капарот се враќа ако тоа е договорено или ако исполнувањето стане невозможно поради настан за кој не е одговорна ниту една страна.
Дали продавачот мора да врати двојно ако се откаже? Ако продавачот е одговорен за неисполнувањето, купувачот може да бара двоен капар, но тоа е една од трите можности: купувачот може да бара и исполнување или надомест на штета и враќање на капарот. Ако капарот е договорен како одустанина, продавачот што се откажува враќа двојно.
Колкав треба да биде капарот за стан? Законот не утврдува износ. Тој се договара, а на барање на страната судот може да го намали прекумерно големиот капар.
Капар или аванс: што е подобро за купувачот? Авансот се враќа со казнена камата при раскинување, но никогаш двојно. Капарот му дава на купувачот посилно барање ако продавачот е виновен, но повеќе го изложува ако зделката пропадне по вина на самиот купувач. Важно е договорот точно да каже за што станува збор.
Дали преддоговорот за стан мора да се склучи пред нотар? Да. Кога формата е услов за пуноважност на главниот договор, истата форма важи и за преддоговорот, а договорот за пренос на сопственост на недвижност мора да биде нотарски акт.
Колку чини преддоговорот кај нотар? Половина од наградата за договорот, плус ДДВ. За стан вреден 100.000 € тоа се 240 €, а износот се одбива од наградата за главниот договор ако го склучите пред истиот нотар.
Извори
Правилата за капарот, одустанината и преддоговорот се од Законот за облигационите односи (членови 40 и од 75 до 79), а правилата за враќање на даденото при раскинување и кога исполнувањето станува невозможно од членовите 127 и 132 од истиот закон. Формата на нотарски акт ја бара член 52 од Законот за нотарите. Наградите се преземени од Тарифата за наградите и трошоците на нотарите („Службен лист на Црна Гора“ 49/2026, тарифни броеви 1 и 15), објавена од Нотарската комора на Црна Гора. Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен договор консултирајте се со нотар или адвокат.