Dostanete závdavek na byt v Černé Hoře zpět, když obchod padne? Ne automaticky. Podle zákona o závazkových vztazích závdavek není výstupenkou: pokud za nesplnění odpovídá kupující, prodávající si ho může ponechat, a pokud odpovídá prodávající, může kupující mimo jiné požadovat dvojnásobek. Smlouvu o smlouvě budoucí na byt uzavírejte u notáře; u bytu za 100 000 € stojí 240 € plus DPH.
Když v Černé Hoře mění byt majitele, peníze se často pohnou dlouho před notářem: kupující zaplatí závdavek (kapara), aby prodávající stáhl inzerát, a prodávající ho přijme, aby kupující bral obchod vážně. Potíže začínají, když jedna strana odstoupí. Místní vyhledávání ukazuje, kde je zmatek: k „kapara za stan“ (závdavek na byt) lidé nejčastěji přidávají „iznos“ (výše), „primjer“ (příklad) a „ugovor“ (smlouva) a těsně za nimi následují „kapara ili avans“ (závdavek, nebo záloha), „kapara odustanica“ (závdavek jako odstupné) a „vraćanje dvostruke kapare“ (vrácení dvojnásobného závdavku).
Článek vysvětluje, co černohorský zákon o závazkových vztazích skutečně říká, proč závdavek při koupi bytu nemůže nahradit notáře a kolik stojí smlouva o smlouvě budoucí podle notářského sazebníku platného od 9. dubna 2026. Tento průvodce se hodí, pokud se v Černé Hoře chystáte zaplatit nebo přijmout závdavek na byt.
Co je závdavek podle zákona
Závdavek je peněžní částka, kterou jedna strana dá druhé při uzavření smlouvy na znamení, že smlouva byla uzavřena. Zákon z toho vyvozuje tři pravidla:
- Smlouva se považuje za uzavřenou okamžikem předání závdavku, pokud nebylo dohodnuto jinak.
- Při splnění smlouvy se závdavek vrací nebo započítává do ceny. U bytu se zpravidla započítává.
- Závdavek není výstupenka. Pokud nebylo dohodnuto jinak, kupující nemůže odstoupit tím, že závdavek nechá propadnout, a prodávající nemůže odstoupit tím, že vrátí dvojnásobek.
Třetí pravidlo překvapí většinu lidí. „Vrátím vám dvojnásobek a byt je zase volný“ není právo, které prodávající má jen proto, že přijal závdavek. Takové právo existuje jen tehdy, pokud je výslovně sjednáno, a pak se závdavek považuje za odstupné (viz níže).
U bytu závdavek nenahrazuje notáře
Právní jednání, jehož předmětem je převod nebo nabytí vlastnictví nemovitosti, musí mít formu notářského zápisu a jednání, které v této formě uzavřeno není, nemá právní účinky. Totéž platí pro smlouvu o smlouvě budoucí: pravidla o formě hlavní smlouvy se vztahují i na smlouvu o smlouvě budoucí, pokud je forma podmínkou platnosti.
Potvrzení „přijat závdavek na byt“ podepsané v bytě nebo v realitní kanceláři proto tuto formu nahradit nemůže. Závdavek zaplaťte spolu se smlouvou o smlouvě budoucí uzavřenou před notářem a do té doby ho neplaťte bez kontroly výpisu z katastru. Na co se v něm dívat, popisuje náš článek o kontrolách před koupí.
Kdo o závdavek přijde a kdo vrací dvojnásobek
Pokud smlouva není splněna, dává zákon straně, která nenese vinu, na výběr. Co může požadovat, záleží na tom, kdo odpovídá:
| Kdo odpovídá za nesplnění | Co může druhá strana podle své volby požadovat |
| Kupující, který závdavek dal | Splnění smlouvy, je-li ještě možné; nebo náhradu škody se započtením či vrácením závdavku; nebo si závdavek ponechat |
| Prodávající, který závdavek přijal | Splnění smlouvy, je-li ještě možné; nebo náhradu škody a vrácení závdavku; nebo vrácení dvojnásobku závdavku |
Tři doplnění ze stejné části zákona:
- Strana, která požaduje splnění, má také nárok na náhradu škody způsobené prodlením.
- Na žádost strany může soud příliš vysoký závdavek snížit. Zákon nestanoví, jak vysoký závdavek smí být; výše se sjednává.
- Pokud byl závazek splněn zčásti, například když kupující vedle závdavku zaplatil část ceny, nemůže si věřitel závdavek jednoduše ponechat: může požadovat zbytek a náhradu škody, závdavek se však započte na náhradu škody.
Dvojnásobný závdavek tedy není automatická sankce. Je to jeden ze tří nároků, z nichž kupující volí, když za nesplnění odpovídá prodávající. Pokud prodávající svou vinu popírá, rozhodne nakonec soud.
Závdavek, záloha a odstupné nejsou totéž
| Závdavek | Záloha (avans) | Odstupné (odustanica) | |
| Co to je | Znamení, že smlouva je uzavřena | Část ceny zaplacená předem | Cena za sjednané právo odstoupit |
| Lze jeho zaplacením odstoupit | Ne, pokud nebylo dohodnuto | Ne | Ano, to je jeho účel |
| Pokud odstoupí nebo odpovídá kupující | Prodávající volí: splnění, náhradu škody nebo ponechání závdavku | Při zániku smlouvy se vrací s úroky z prodlení a kupující dluží případnou škodu, kterou způsobil | Kupující o částku přichází |
| Pokud odstoupí nebo odpovídá prodávající | Kupující volí: splnění, náhradu škody s vrácením, nebo dvojnásobek závdavku | Vrací se s úroky z prodlení ode dne přijetí a s náhradou škody | Prodávající vrací dvojnásobek |
Když je spolu se závdavkem sjednáno právo odstoupit, považuje se závdavek za odstupné: kdo ho dal, o něj přichází, a kdo ho přijal, vrací dvojnásobek. Toto právo zaniká, jakmile strana začne smlouvu plnit nebo plnění přijímat. Pokud nebyla sjednána lhůta pro odstoupení, lze ho využít do uplynutí lhůty pro splnění závazku.
Do smlouvy o smlouvě budoucí proto nepište jen „zaplaceno 10 000 €“. Uveďte, zda jde o závdavek, zálohu, nebo odstupné. Toto jediné slovo rozhoduje o tom, zda při krachu obchodu dostanete zpět stejnou částku, dvojnásobek, nebo nic.
Co musí obsahovat smlouva o smlouvě budoucí
Smlouva o smlouvě budoucí je závazná, pokud obsahuje podstatné náležitosti hlavní smlouvy. Pokud druhá strana odmítne hlavní smlouvu uzavřít, může jí to nařídit soud; žalobu je třeba podat do šesti měsíců po uplynutí lhůty stanovené pro uzavření hlavní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí není závazná, pokud se od jejího uzavření okolnosti změnily natolik, že by nebyla uzavřena, kdyby tehdy existovaly.
Do smlouvy o smlouvě budoucí na byt uveďte alespoň následující:
- Strany a nemovitost tak, jak je zapsána v katastru: katastrální území, číslo parcely, číslo výpisu z katastru a označení jednotky.
- Cenu a platební podmínky včetně výše a povahy platby: závdavek, záloha, nebo odstupné.
- Lhůtu pro uzavření hlavní smlouvy, protože od ní běží šestiměsíční lhůta.
- Stav bytu při předání: zatížení, hypotéka, nájemníci, nezaplacené účty za služby.
- Co se stane, pokud banka v určené lhůtě neschválí hypotéku, pokud kupujete na úvěr. Zákon to zvlášť neřeší, proto je lepší, aby to řešila smlouva. Jak funguje hypotéka, popisuje náš článek o hypotékách a úrokových sazbách.
Pokud kupujete byt ve výstavbě, potřebuje smlouva o smlouvě budoucí s developerem další body: termíny výstavby, platební plán podle fází a povolení k užívání. To popisuje náš článek o koupi bytu ve výstavbě.
Kolik stojí smlouva o smlouvě budoucí u notáře
Podle sazebníku odměn a náhrad notářů, vyhlášeného v Úředním věstníku Černé Hory 49/2026 a platného od 9. dubna 2026, účtuje notář za sepsání smlouvy o smlouvě budoucí 50 % odměny, která by se uplatnila na samotnou smlouvu. Pokud je pak hlavní smlouva uzavřena před stejným notářem, snižuje se její odměna o částku zaplacenou za smlouvu o smlouvě budoucí.
Příklad pro byt v hodnotě 100 000 €: odměna za smlouvu v tomto hodnotovém pásmu činí 480 €, takže smlouva o smlouvě budoucí stojí 240 €. Když hlavní smlouvu uzavřete před stejným notářem, zaplatíte dalších 240 €. K odměně se připočítává DPH a sazebník je závazný: notář nesmí účtovat více ani méně. Dodatek ke smlouvě stojí 30 % odměny a ukončení smlouvy před notářem rovněž 30 %.
Závdavek i zbytek ceny můžete zaplatit také přes zvláštní účet notáře, takže peníze se k prodávajícímu dostanou až po splnění sjednaných podmínek. Odměna za to činí 0,3 % z částky, nejméně 150 €, za každých započatých šest měsíců úschovy. Úplný přehled nákladů a kroků až po zápis najdete v našem článku o kupní smlouvě u notáře.
Než zaplatíte závdavek
| Kontrola | Proč |
| Výpis z katastru: vlastník, zatížení, poznámky | Závdavek by se neměl platit za byt, který prodávající nemůže převést |
| Zda je platba závdavkem, zálohou, nebo odstupným | Rozhoduje o tom, kolik dostanete zpět |
| Lhůta pro hlavní smlouvu | Od ní běží šestiměsíční lhůta pro žalobu |
| Podmínka hypotéky | Abyste nepřišli o závdavek, když banka řekne ne |
| Smlouva o smlouvě budoucí před notářem | Bez této formy nemá smlouva o smlouvě budoucí právní účinky |
Daň z převodu platí kupující z hlavní smlouvy a jak se počítá, vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí. Aktuální byty a domy najdete v našich inzerátech nemovitostí.
Často kladené otázky
Vrací se závdavek, když kupující odstoupí? Ne automaticky. Pokud za nesplnění odpovídá kupující, může si prodávající závdavek ponechat, nebo požadovat splnění či náhradu škody. Závdavek se vrací, pokud to bylo dohodnuto, nebo pokud se splnění stane nemožným v důsledku události, za kterou neodpovídá žádná ze stran.
Musí prodávající vrátit dvojnásobek, když odstoupí? Pokud za nesplnění odpovídá prodávající, může kupující požadovat dvojnásobek závdavku, ale to je jedna ze tří možností: kupující může také požadovat splnění, nebo náhradu škody a vrácení závdavku. Pokud byl závdavek sjednán jako odstupné, vrací prodávající, který odstoupí, dvojnásobek.
Jak vysoký by měl být závdavek na byt? Zákon výši nestanoví. Sjednává se a na žádost strany může soud příliš vysoký závdavek snížit.
Závdavek, nebo záloha: co je pro kupujícího lepší? Záloha se při zániku smlouvy vrací s úroky z prodlení, nikdy však dvojnásobně. Závdavek dává kupujícímu silnější nárok, když chybuje prodávající, ale vystavuje ho většímu riziku, když obchod padne jeho vlastní vinou. Důležité je, aby smlouva přesně uváděla, o co jde.
Musí být smlouva o smlouvě budoucí na byt uzavřena před notářem? Ano. Když je forma podmínkou platnosti hlavní smlouvy, platí stejná forma i pro smlouvu o smlouvě budoucí a smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti musí být notářským zápisem.
Kolik stojí smlouva o smlouvě budoucí u notáře? Polovinu odměny za smlouvu plus DPH. U bytu v hodnotě 100 000 € je to 240 € a částka se odečte od odměny za hlavní smlouvu, pokud ji uzavřete před stejným notářem.
Zdroje
Pravidla o závdavku, odstupném a smlouvě o smlouvě budoucí pocházejí ze zákona o závazkových vztazích (články 40 a 75 až 79), pravidla o vrácení plnění při zániku smlouvy a při nemožnosti plnění z článků 127 a 132 téhož zákona. Formu notářského zápisu vyžaduje článek 52 zákona o notářích. Odměny jsou převzaty ze sazebníku odměn a náhrad notářů (Úřední věstník Černé Hory 49/2026, sazební čísla 1 a 15), který zveřejňuje Notářská komora Černé Hory. Odkazovaná stránka je v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétní smlouvy se poraďte s notářem nebo advokátem.