Alıcı vazgeçerse kapora iade edilir mi? Kendiliğinden edilmez. İfa edilmemesinden alıcı sorumluysa satıcı kaporayı alıkoyabilir ya da ifayı veya tazminatı isteyebilir. Kapora, böyle kararlaştırılmışsa ya da ifa iki tarafın da sorumlu olmadığı bir olay yüzünden imkânsız hâle gelirse iade edilir.
Karadağ'da daire el değiştirirken para çoğu zaman noterden çok önce el değiştirir: alıcı, satıcı ilanı kaldırsın diye kapora (kapara) verir; satıcı da alıcı işi ciddiye alsın diye kaporayı kabul eder. Sorun, taraflardan biri vazgeçtiğinde başlar. Yerel aramalar karışıklığın nerede olduğunu gösteriyor: "kapara za stan" (daire kaporası) aramasına en sık "iznos" (miktar), "primjer" (örnek) ve "ugovor" (sözleşme) ekleniyor; hemen ardından "kapara ili avans" (kapora mı avans mı), "kapara odustanica" (cayma parası olarak kapora) ve "vraćanje dvostruke kapare" (iki katı kaporanın iadesi) geliyor.
Bu yazı Karadağ Borçlar Kanunu'nun gerçekte ne dediğini, daire alırken kaporanın neden noterin yerini tutamayacağını ve 9 Nisan 2026'dan beri yürürlükte olan noter tarifesine göre ön sözleşmenin ne kadar tuttuğunu anlatıyor.
Kanuna göre kapora nedir
Kapora, sözleşme kurulurken taraflardan birinin diğerine sözleşmenin kurulduğunun işareti olarak verdiği paradır. Kanun bundan üç kural çıkarır:
- Kapora verildiğinde sözleşme kurulmuş sayılır, aksi kararlaştırılmadıkça.
- Sözleşme ifa edilince kapora iade edilir ya da bedelden düşülür. Dairede genellikle bedelden düşülür.
- Kapora bir çıkış bileti değildir. Aksi kararlaştırılmadıkça alıcı kaporayı bırakarak, satıcı da iki katını geri vererek sözleşmeden dönemez.
Üçüncü kural çoğu kişiyi şaşırtır. "Sana iki katını veririm, daire yeniden boşa çıkar" satıcının yalnızca kapora aldığı için sahip olduğu bir hak değildir. Bu hak ancak açıkça kararlaştırılmışsa vardır ve o durumda kapora cayma parası sayılır (aşağıda).
Dairede kapora noterin yerini tutmaz
Konusu taşınmaz mülkiyetinin devri ya da edinilmesi olan hukuki işlem noterlik senedi şeklinde yapılmalıdır; bu şekilde yapılmayan işlem hukuki sonuç doğurmaz. Ön sözleşme için de aynısı geçerli: şekil geçerlilik koşulu olduğunda, asıl sözleşmenin şekline ilişkin kurallar ön sözleşmeye de uygulanır.
Dairede ya da emlak ofisinde imzalanan "daire için kapora alınmıştır" makbuzu bu yüzden o şeklin yerini tutamaz. Kaporayı noterde yapılan ön sözleşmeyle birlikte verin; o zamana kadar da tapu kaydını (list nepokretnosti) kontrol etmeden vermeyin. Kayıtta neye bakılacağını satın almadan önceki kontroller yazımızda anlattık.
Kaporayı kim kaybeder, kim iki katını öder
Sözleşme ifa edilmezse kanun, kusuru olmayan tarafa seçim hakkı tanır. Neyi isteyebileceği, kimin sorumlu olduğuna bağlıdır:
| İfa edilmemesinden kim sorumlu | Diğer taraf kendi seçimine göre ne isteyebilir |
| Kaporayı veren alıcı | Hâlâ mümkünse sözleşmenin ifasını; ya da kaporayı mahsup ederek veya iade ederek tazminatı; ya da kaporayı alıkoymayı |
| Kaporayı alan satıcı | Hâlâ mümkünse sözleşmenin ifasını; ya da tazminat ile kaporanın iadesini; ya da kaporanın iki katının iadesini |
Kanunun aynı bölümünden üç ek:
- İfayı isteyen taraf, gecikme nedeniyle uğradığı zararın tazminini de isteyebilir.
- Mahkeme, taraflardan birinin talebiyle aşırı yüksek kaporayı indirebilir. Kanun kaporanın ne kadar olabileceğini belirlemez; miktar kararlaştırılır.
- Borç kısmen ifa edilmişse, örneğin alıcı kaporanın yanında bedelin bir kısmını da ödemişse, alacaklı kaporayı öylece alıkoyamaz: kalanını ve tazminatı isteyebilir, ama kapora tazminattan düşülür.
İki katı kapora, yani, kendiliğinden işleyen bir ceza değildir. Satıcı ifa edilmemesinden sorumlu olduğunda alıcının seçebileceği üç talepten biridir. Satıcı kusurlu olduğunu kabul etmezse sonunda mahkeme karar verir.
Kapora, avans ve cayma parası aynı şey değildir
| Kapora | Avans | Cayma parası (odustanica) | |
| Nedir | Sözleşmenin kurulduğunun işareti | Bedelin peşin ödenen kısmı | Kararlaştırılmış cayma hakkının bedeli |
| Ödeyerek sözleşmeden dönülebilir mi | Hayır, kararlaştırılmadıkça | Hayır | Evet, amacı budur |
| Alıcı cayarsa ya da kusurluysa | Satıcı seçer: ifa, tazminat ya da kaporayı alıkoymak | Fesihte temerrüt faiziyle iade edilir, alıcı yol açtığı zararı öder | Alıcı parayı kaybeder |
| Satıcı cayarsa ya da kusurluysa | Alıcı seçer: ifa, tazminat ve iade ya da iki katı kapora | Alındığı günden itibaren temerrüt faiziyle ve tazminatla iade edilir | Satıcı iki katını öder |
Kaporayla birlikte cayma hakkı kararlaştırılırsa kapora cayma parası sayılır: veren kaybeder, alan iki katını geri verir. Bu hak, taraf sözleşmeyi ifa etmeye ya da ifayı kabul etmeye başladığında sona erer. Cayma için süre kararlaştırılmamışsa, hak borcun ifa süresi dolana kadar kullanılabilir.
Bu yüzden ön sözleşmeye yalnızca "10.000 € ödendi" yazmayın. Bunun kapora mı, avans mı, cayma parası mı olduğunu yazın. İş bozulursa aynı tutarı mı, iki katını mı, yoksa hiçbir şey mi alacağınızı bu tek kelime belirler.
Ön sözleşmede neler yazmalı
Ön sözleşme, asıl sözleşmenin esaslı unsurlarını içeriyorsa bağlayıcıdır. Karşı taraf asıl sözleşmeyi yapmaktan kaçınırsa mahkeme ona bunu emredebilir; dava, asıl sözleşme için öngörülen sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde açılmalıdır. Kurulmasından sonra koşullar, o zaman var olsalardı ön sözleşme hiç yapılmayacak ölçüde değiştiyse ön sözleşme bağlayıcı olmaz.
Daire için ön sözleşmeye en az şunları yazın:
- Taraflar ve kadastrodaki kaydıyla taşınmaz: kadastro bölgesi, parsel numarası, tapu kaydı numarası ve bağımsız bölümün tanımı.
- Bedel ve ödeme şekli, ödemenin tutarı ve niteliği dahil: kapora, avans ya da cayma parası.
- Asıl sözleşmenin yapılacağı son tarih, çünkü altı aylık süre bu tarihten işler.
- Teslimde dairenin durumu: yükler, ipotek, kiracılar, ödenmemiş aidat ve faturalar.
- Banka krediyi belirli sürede onaylamazsa ne olacağı, krediyle alıyorsanız. Kanun bunu ayrıca düzenlemiyor, bu yüzden sözleşmenin düzenlemesi daha iyi. Konut kredisinin nasıl işlediğini kredi ve faiz oranları yazımızda anlattık.
Projeden daire alıyorsanız müteahhitle yapılan ön sözleşmede ek maddeler gerekir: inşaat süreleri, aşamalara bağlı ödeme planı ve kullanım izni. Bunları projeden daire almak yazımızda ele aldık.
Ön sözleşme noterde ne kadar tutar
Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026'da yayımlanan ve 9 Nisan 2026'dan beri yürürlükte olan Noter Ücret ve Masraf Tarifesi'ne göre, ön sözleşmenin noterde düzenlenmesi için sözleşmenin kendisi için alınacak ücretin %50'si ödenir. Asıl sözleşme aynı noterde yapılırsa, onun ücretinden ön sözleşme için ödenen tutar düşülür.
100.000 € değerinde bir daire için örnek: bu değer diliminde sözleşme ücreti 480 €, dolayısıyla ön sözleşme 240 € tutar. Asıl sözleşmeyi aynı noterde yaptığınızda 240 € daha ödersiniz. Ücrete KDV eklenir ve tarife zorunludur: noter ne fazla ne eksik alabilir. Sözleşme eki ücretin %30'u, noterde fesih de yine %30'udur.
Kaporayı ve bedelin kalanını noterin özel hesabı üzerinden de ödeyebilirsiniz; para satıcıya ancak kararlaştırılan koşullar gerçekleşince geçer. Bunun ücreti tutarın %0,3'ü, en az 150 €, saklamanın başlayan her altı ayı için. Tescile kadar tüm masraflar ve adımlar noterde satış sözleşmesi yazımızda.
Kapora vermeden önce
| Kontrol | Neden |
| Tapu kaydı: malik, yükler, şerhler | Satıcının devredemeyeceği daire için kapora verilmez |
| Ödeme kapora mı, avans mı, cayma parası mı | Ne kadarını geri alacağınız buna bağlı |
| Asıl sözleşmenin son tarihi | Dava için altı aylık süre bu tarihten işler |
| Kredi koşulu | Banka reddederse kaporayı kaybetmemek için |
| Noterde ön sözleşme | Bu şekil olmadan ön sözleşme hukuki sonuç doğurmaz |
Devir vergisini asıl sözleşmede alıcı öder; nasıl hesaplandığını tapu devir vergisi yazımızda açıkladık. Güncel daire ve evlere emlak ilanlarımızdan bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Satıcı vazgeçerse iki katını ödemek zorunda mı? İfa edilmemesinden satıcı sorumluysa alıcı kaporanın iki katını isteyebilir, ama bu üç seçenekten biridir: alıcı ifayı ya da tazminatla birlikte kaporanın iadesini de isteyebilir. Kapora cayma parası olarak kararlaştırılmışsa, cayan satıcı iki katını öder.
Daire için kapora ne kadar olmalı? Kanun bir tutar belirlemez. Tutar kararlaştırılır ve mahkeme taraflardan birinin talebiyle aşırı yüksek kaporayı indirebilir.
Kapora mı avans mı, alıcı için hangisi daha iyi? Avans fesihte temerrüt faiziyle iade edilir ama hiçbir zaman iki katı ödenmez. Kapora, satıcı kusurluysa alıcıya daha güçlü bir talep verir; iş alıcının kusuruyla bozulursa ise alıcıyı daha fazla riske sokar. Önemli olan, sözleşmede hangisi olduğunun açıkça yazmasıdır.
Daire için ön sözleşme noterde mi yapılmalı? Evet. Şekil asıl sözleşmenin geçerlilik koşulu olduğunda aynı şekil ön sözleşme için de geçerlidir ve taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşme noterlik senedi olmalıdır.
Ön sözleşme noterde ne kadar tutar? Sözleşme ücretinin yarısı, artı KDV. 100.000 € değerindeki bir daire için bu 240 €'dur; asıl sözleşmeyi aynı noterde yaparsanız bu tutar onun ücretinden düşülür.
Kaynaklar
Kapora, cayma parası ve ön sözleşme kuralları Borçlar Kanunu'ndan (madde 40 ve 75 ila 79), fesihte ve ifa imkânsızlığında verilenin iadesine ilişkin kurallar ise aynı kanunun 127 ve 132. maddelerinden. Noterlik senedi şeklini Noterlik Kanunu'nun 52. maddesi öngörüyor. Ücretler, Karadağ Noterler Odası'nın yayımladığı Noter Ücret ve Masraf Tarifesi'nden (Karadağ Resmî Gazetesi 49/2026, tarife numarası 1 ve 15). Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; somut bir sözleşme için bir notere ya da avukata danışın.