Karadağ'da Ev Almak: Adım Adım 2026 Rehberi

Karadağ'da ev almak, Türkiye'den bakıldığında çoğu zaman iki cümleye sıkışıyor: "vergi yüzde 3" ve "ev alana oturma izni veriyorlar". İkisi de tam olarak doğru değil. Devir vergisi 2024'ten beri tek oranlı değil, üç dilimli; oturma izni ise 2026 Ocak'ından beri bir alt değer eşiğine bağlı. Bu rehber, süreci gerçekten hangi sırayla yaşadığınızı ve hangi rakamın hangi belgeden çıktığını anlatıyor.

Aşağıdaki oranların hepsi yürürlükteki metinden alındı ve yazının hazırlandığı gün tekrar kontrol edildi. Karadağ'da satılık konut ilanlarına göz atmak isterseniz Fijaka'nın emlak kategorisi ve en yoğun ilan verdiğimiz sahil şehri için Budva emlak ilanları başlangıç noktası olabilir.

Önce en sık duyulan yanlış: ev almak vatandaşlık vermiyor

Karadağ'ın yatırım karşılığı vatandaşlık programı 31 Aralık 2022'de kapandı ve 2026 itibarıyla yeniden açılmadı. Program 2019'da başlamış, asgari 350.000 euroluk yatırımla sınırlı sayıda başvuruya vatandaşlık vermiş, Avrupa Birliği'nin üyelik süreciyle bağdaşmadığı yönündeki ısrarlı uyarıları sonrası kapatılmıştı. Bugün Karadağ'da bir daire satın almak, hiçbir tutarda, size Karadağ pasaportu kazandırmıyor.

Karıştırılan şey şu: mülk sahipliği oturma izni için bir dayanak olmaya devam ediyor. Ama oturma izni ile vatandaşlık aynı şey değil; biri İçişleri'nin verdiği ve yenilenmesi gereken bir kart, diğeri bir yurttaşlık statüsü. Otomatik geçiş yok. Aşağıda bu izin dayanağının 2026'da hangi eşiğe bağlandığını ayrıca ele alıyoruz.

Yabancı olarak neyi alabilirsiniz, neyi alamazsınız

Karadağ, yerleşik bir daire ya da ev almak isteyen yabancıya kapıyı büyük ölçüde açık tutuyor. Sınırlar mülkün türünde başlıyor. Mülkiyet ilişkilerini düzenleyen kanunun 415. maddesi çerçevesinde:

Pratikte en sık karşılaşılan durum şudur: deniz manzaralı büyük bir arsa beğenirsiniz, üzerinde konut yoktur ve yüzölçümü 5.000 m²'nin üstündedir. Bu, gerçek kişi olarak alınamaz. Bu noktada yerel bir şirket (DOO) kurup alımı şirket üzerinden yapmak yaygın bir yoldur, çünkü Karadağ'da kurulmuş bir şirket, sermayesi tamamen yabancıya ait olsa bile yerli tüzel kişi sayılır. Bu bir vergi planlaması değil, mülkiyet ehliyeti meselesidir ve kurulum maliyeti ile yıllık yükümlülükleri vardır.

Fijaka'da lüks segmentte arsa ve villa ilanlarını Budva lüks ilanları altında görebilirsiniz; ilan detayında yüzölçümü ve imar durumu yazmıyorsa satıcıya ilk sorulacak şey bu ikisidir.

Devir vergisi: "yüzde 3" cümlesinin eksik kalan kısmı

Karadağ'da ikinci el bir taşınmaz alırken ödenen verginin adı devir vergisidir (porez na promet nepokretnosti). Herkesin bildiği yüzde 3 oranı 1 Ocak 2024'ten beri yalnızca ilk dilim. O tarihte yürürlüğe giren değişiklikle oran artan oranlı hale geldi:

Dilimler üst üste biniyor, yani yüzde 5'e geçtiğinizde tüm tutar yüzde 5 ile vergilenmiyor. Formülün kendi içinde tutarlı olduğunu iki noktada doğrulayabilirsiniz: 150.000 euronun yüzde 3'ü tam olarak 4.500 euro, yani ikinci dilimin sabit tabanı; 500.000 euroda ikinci dilim 4.500 + 17.500 = 22.000 euro veriyor, bu da üçüncü dilimin tabanı. Eşiklerde sıçrama yok.

Bunu gerçek fiyatlara uygulayınca ortaya çıkan tablo, "yüzde 3" cümlesinin neden yanıltıcı olduğunu gösteriyor. Aşağıdaki efektif oranlar yukarıdaki resmî formülle hesaplandı:

Yani bir milyon euroluk bir villada gerçek vergi yükü yüzde 3 değil, yüzde 5,2. Bütçe kurarken kullanılacak sayı bu.

İki ayrıntı önemli. Birincisi, matrah sözleşmede yazan fiyat değil, vergi idaresinin belirlediği piyasa değeri. İkincisi, beyan ve ödeme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde yapılıyor; bu süre satıcıyla pazarlık süresi değil, idari bir süre.

Muafiyetler tarafında hareket var: Karadağ Resmî Gazetesi'nin 132/2026 sayısıyla yayımlanan ve 10 Eylül 2026'da yürürlüğe giren değişiklik, miras, bağış ve birliğin sona ermesi halinde mal paylaşımı gibi hallerdeki muafiyetleri açıkça yazdı; oranlara dokunmadı. Kimin muafiyetten yararlandığı ve hangi belgenin istendiği hukuki bir eşik olduğu için, bu kısmı RoNa Legal'in 132/2026 devir vergisi değişikliği analizi madde madde ele alıyor. Fijaka bir pazar yeridir ve hukuki görüş vermez; muafiyet iddiasını işleme koyacak olan noter ve vergi idaresidir.

Yeni inşaat mı, ikinci el mi? Vergi rejimi değişiyor

Müteahhitten ilk kez el değiştiren yeni bir konut alıyorsanız devir vergisi ödemezsiniz; onun yerine fiyatın içinde yüzde 21 KDV vardır. İkinci elde ise KDV yok, yukarıdaki devir vergisi var. Bu ayrım bütçeyi ciddi biçimde değiştirdiği için satıcıya sorulacak soru nettir: bu, tapuda ilk devir mi?

Bir uyarı: devir vergisi kanununun bu istisnayı düzenleyen 6. maddesinin metni, 27 Şubat 2026'da kabul edilip 1 Nisan 2026'dan itibaren uygulanan bir değişiklikle genişletildi. Yeni inşaat alımlarında arsa ile bina bedelinin hangi rejime girdiğini, sözleşmeyi düzenleyecek notere kendi mülkünüz için açıkça sordurmakta fayda var. Müteahhit sözleşmeleri arsa ve bina bedelini genelde ayrı kalemler olarak yazar ve fark tam bu ayrımda doğar.

150.000 euronun iki yüzü: aynı sayı, iki farklı sonuç

Bu rehberin en çok işe yarayacak kısmı burası. 2026 Ocak'ında Yabancılar Kanunu'nda yapılan ve Resmî Gazete'nin 003/26 sayısıyla 9 Ocak 2026'da yayımlanan değişiklik, mülk sahipliğine dayalı geçici oturma izni için bir alt eşik getirdi: taşınmazın vergi matrahı 150.000 eurodan az olmamalı. Eşik, Avrupa Birliği üyesi ülkelerin vatandaşları ile İzlanda, Lihtenştayn, Norveç ve İsviçre vatandaşlarına uygulanmıyor. Değişiklikten önce mülk esasına dayalı izni almış olanlar için geçiş hükmü öngörüldü.

Şimdi iki sayıyı üst üste koyun:

• Devir vergisinde 150.000 euro, yüzde 3'lük ilk dilimin üst sınırı.
• Oturma izninde 150.000 euro, iznin alt sınırı.

Ve ikisi de aynı belgeden okunuyor: vergi idaresinin düzenlediği devir vergisi kararındaki matrah. Sözleşmede yazdığınız fiyat değil.

Bunun pratik sonucu, emlak sohbetlerinde neredeyse hiç konuşulmuyor. Vergiden kısmak için sözleşme bedelini olduğundan düşük göstermek, Karadağ'da iki kere geri tepen bir hamledir. Bir yandan matrahı idare zaten kendisi belirlediği için beklenen tasarrufu getirmez; öte yandan matrah 150.000 euronun altında kalırsa, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan bir alıcı için oturma izni dayanağı tamamen ortadan kalkar. Yani 4.500 euroluk vergiyi azaltmaya çalışırken izni kaybetme riski doğar.

Tersi de geçerli: amacınız oturma izniyse, bakılacak sayı ilan fiyatı ya da sözleşme bedeli değil, vergi kararında çıkacak matrahtır. Eşiğin hemen kıyısındaki bir mülkte (örneğin 150.000 ile 160.000 euro arası) matrahın nerede oluşacağını alım öncesinde öğrenmek, sonradan öğrenmekten çok daha ucuzdur. Yürürlükteki uygulamayı ve istenen belgeleri her hâlükârda İçişleri Bakanlığı'nın yabancılar birimiyle ya da bir avukatla teyit edin; eşik ve belge listesi son iki yılda birkaç kez değişti.

Adım adım süreç

1. Mülkü ve satıcıyı belirleyin. İlanda yüzölçümü, kat, imar durumu ve ısıtma yazmıyorsa sorun. Sahil şehirlerinde aynı binada sezonluk ve yıllık kullanım çok farklı fiyatlanır.
2. Katastar kaydını çıkarın. Karadağ'da tapu kaydı (list nepokretnosti) satıcının mülkiyetini, ipotekleri, hacizleri ve yapının kayıtlı olup olmadığını gösterir. Kayıtsız ya da ruhsatsız yapı, sonradan çözülmesi pahalı bir sorundur.
3. Ön sözleşme ve kapora. Ön sözleşme noter onaylı yapılabilir; kaporanın hangi koşulda iade edileceği burada yazılır. Sözlü mutabakat bu aşamada bağlayıcı değildir.
4. Satış sözleşmesini noterde imzalayın. Karadağ'da taşınmaz satışı noter huzurunda yapılır. Noter ücreti mülkün değerine göre tarifeye bağlıdır ve üzerine yüzde 21 KDV eklenir.
5. Devir vergisi beyanını 15 gün içinde verin. Vergi idaresi matrahı belirler ve kararı düzenler. Oturma izni hedefiniz varsa bu karar aynı zamanda eşik belgenizdir.
6. Katastara tescil ettirin. Mülkiyet, sözleşmeyle değil tescille size geçer. Tescil tamamlanana kadar süreç bitmiş sayılmaz.
7. Abonelikleri ve aidatı devralın. Elektrik, su ve varsa bina yönetimi borcu mülkle birlikte pratik sorun üretir; devir öncesi bakiye kontrolü yapın.
8. Gerekiyorsa oturma izni başvurusunu yapın. Mülk sahipliği yalnızca bir dayanaktır; sağlık sigortası, adres kaydı ve geçim kaynağı gibi diğer belgeler ayrıca istenir.

Aldıktan sonra: yıllık maliyetler

Alım maliyeti bir kerelik, sahiplik maliyeti süreklidir. Karadağ'da yıllık emlak vergisinin oranını belediye, kanunun çizdiği aralıkta belirliyor: genel olarak piyasa değerinin yüzde 0,25 ile yüzde 1,00'i, ikamet adresiniz olmayan ikinci konutta ise yüzde 0,3 ile yüzde 1,5'i; tatil dairesi genellikle bu ikinci gruba giriyor. 200.000 euro değerli bir daire için bu, genel oranla yılda 500 ile 2.000 euro, ikinci konut olarak 600 ile 3.000 euro arası demek. Kiraya veriyorsanız kira geliri vergisi, sitede oturuyorsanız aidat, sahil şehirlerinde sezon dışı bakım masrafları bunun üstüne biner.

Bu kalemleri satın alma kararından sonra keşfetmek yerine, ilanı incelerken sormak daha iyi sonuç veriyor. Kendi mülkünüzü satmak ya da kiraya vermek istiyorsanız Fijaka'da ilan vermek ücretsizdir.

Sık sorulan sorular

Karadağ'da ev alan yabancı otomatik oturma izni alır mı? Hayır. Mülk sahipliği geçici oturma izni için bir dayanaktır, otomatik bir hak değil. 2026 Ocak'ından beri Avrupa Birliği ve EFTA vatandaşı olmayanlar için taşınmazın vergi matrahının 150.000 eurodan az olmaması isteniyor ve diğer belgeler ayrıca aranıyor.

Ev alarak Karadağ vatandaşı olunur mu? Olunmaz. Yatırım karşılığı vatandaşlık programı 31 Aralık 2022'de kapandı ve yeniden açılmadı.

Devir vergisi gerçekten yüzde 3 mü? Yalnızca matrah 150.000 euroya kadar ise. Üstünde yüzde 5, 500.000 euronun üstünde yüzde 6 marjinal oran işliyor; efektif oran bir milyon euroda yüzde 5,2'ye çıkıyor.

Yeni inşaatta da devir vergisi ödenir mi? İlk devirde hayır; onun yerine fiyatın içinde yüzde 21 KDV vardır. İkinci elde devir vergisi ödenir.

Vergi sözleşme bedeli üzerinden mi hesaplanır? Hayır. Matrah, vergi idaresinin belirlediği piyasa değeridir. Bu yüzden sözleşme bedelini düşük göstermek beklenen tasarrufu getirmez.

Tarım arazisi alabilir miyim? Gerçek kişi olarak, üzerinde konut bulunmayan tarım ve orman arazisinde ciddi sınırlar var; konutlu arsada 5.000 m²'ye kadar edinim mümkün. Sınırın üstünde genellikle yerel şirket üzerinden alım yolu kullanılıyor.

Kaynaklar ve doğrulama

Bu yazıdaki oranlar resmî kaynaklardan alındı: devir vergisinin artan oranlı dilimleri için 1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren kanun değişikliği, yıllık emlak vergisi oranı için Karadağ hükümetinin emlak vergisi sayfası. Oturma izni eşiği Yabancılar Kanunu'nun Resmî Gazete 003/26 sayısında yayımlanan değişikliğine dayanıyor.

Mevzuat hızlı değişiyor: devir vergisi kanunu 2026 içinde iki kez (1 Nisan ve 10 Eylül) değişti. Bir alım kararı vermeden önce oranı ve belge listesini kendi mülkünüz için teyit edin.