A mund të blejë një i huaj pronë në Mal të Zi? Po, apartamente dhe shtëpi, me të njëjtat kushte si një shtetas. Kufizimet vlejnë për tokën bujqësore, pyjet dhe tokën në zonat e sigurisë, si dhe për truallin mbi 5.000 m² pa banesë.
Shumica e udhëzuesve për blerjen në Mal të Zi përsërisin tri pohime: që tatimi i transferimit është 3 për qind, që prona ju jep leje qëndrimi dhe që çmimi mesatar për metër katror është shifra që shtypi botoi tremujorin e kaluar. Në 2026 të treja janë ose të paplota ose të gabuara. Ky udhëzues e kalon blerjen sipas radhës në të cilën do ta takoni realisht, dhe çdo shifër këtu vjen nga ligji ose nga instituti i statistikave, jo nga broshura e një agjencie.
Pyetja më e kërkuar është çfarë lejohet të blejë një i huaj, ndaj nisim prej saj. Nëse doni të shihni çfarë ka realisht në treg ndërsa lexoni, shpalljet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi dhe faqja e shpalljeve në Budvë janë dy vendet ku duhet parë.
Çfarë mund dhe çfarë nuk mund të blejë një i huaj
Mali i Zi është i hapur për blerësit e huaj kur bëhet fjalë për prona të ndërtuara. Një person fizik i huaj mund të ketë në pronësi një apartament ose një shtëpi me të njëjtat kushte si një shtetas. Kufizimet shfaqen kur përfshihet toka, dhe vijnë nga neni 415 i Ligjit për marrëdhëniet pronësore-juridike.
| Çfarë blini | Person fizik i huaj | Kurthi |
| Apartament, ose njësi në një ndërtesë | E lejuar | Me të njëjtat kushte si një shtetas |
| Shtëpi me tokën poshtë saj | E lejuar | Tokë bujqësore ose pyjore deri në 5.000 m² vetëm kur objekti i kontratës është një banesë mbi atë tokë |
| Tokë bujqësore e zhveshur, pyll, tokë pyjore | E kufizuar | Nuk mund të fitohet pa kushtin e banesës |
| Tokë në një zonë të mbyllur për arsye sigurie | E ndaluar | Zonat përcaktohen me ligj |
Situata ku përplasen njerëzit është një truall i madh me pamje nga deti, pa shtëpi mbi të dhe me më shumë se 5.000 m² tokë. Një person fizik i huaj nuk mund ta marrë drejtpërdrejt. Rruga e zakonshme është blerja përmes një kompanie malazeze, sepse një kompani e regjistruar në Mal të Zi konsiderohet person juridik vendas edhe kur është tërësisht në pronësi të huaj. Kjo është çështje e zotësisë për të pasur pronë, jo strukturë tatimore, dhe sjell kosto themelimi dhe detyrime vjetore. Kur toka është bujqësore, rregullat janë më të rrepta nga ç'presin shumica e blerësve; kushtet për blerësit e huaj dhe ndalimin e tokës i shpjegon zyra ligjore RoNa Legal. Fijaka është treg shpalljesh dhe nuk jep këshilla ligjore.
Tatimi i transferimit nuk është 3 për qind
Është 3 për qind vetëm në shkallën e parë. Që nga 1 janari 2024, tatimi mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme për pronat në rishitje është progresiv:
| Baza tatimore | Norma | Llogaritja |
| Deri në 150.000 € | 3% | 3% e bazës |
| 150.000,01 deri në 500.000 € | 5% margjinale | 4.500 € plus 5% e shumës mbi 150.000 € |
| Mbi 500.000 € | 6% margjinale | 22.000 € plus 6% e shumës mbi 500.000 € |
Shkallët mblidhen njëra mbi tjetrën, kështu që i gjithë çmimi nuk tatohet kurrë me normën më të lartë. Dy kontrolle konfirmojnë se formula është e vazhdueshme: 3 për qind e 150.000 është saktësisht 4.500, baza fikse e shkallës së dytë, dhe shkalla e dytë arrin saktësisht 22.000 te 500.000, baza e së tretës. E zbatuar mbi çmime reale, norma efektive duket kështu:
| Baza tatimore | Tatimi i transferimit | Norma efektive |
| 150.000 € | 4.500 € | 3,00% |
| 250.000 € | 9.500 € | 3,80% |
| 400.000 € | 17.000 € | 4,25% |
| 600.000 € | 28.000 € | 4,67% |
| 1.000.000 € | 52.000 € | 5,20% |
Tri hollësi vendosin sa paguani në të vërtetë. Baza është vlera e tregut e caktuar nga administrata tatimore, jo çmimi i shkruar në kontratën tuaj. Deklarata dorëzohet brenda 15 ditëve nga nënshkrimi. Dhe nëse blini një ndërtim të ri drejtpërdrejt nga ndërtuesi, nuk ka fare tatim transferimi: transferimi i parë ka në vend të tij TVSH 21 për qind brenda çmimit. Bëjini shitësit një pyetje që herët, sepse e ndryshon buxhetin: a është ky transferimi i parë i kësaj njësie?
Rregulli i lejes së qëndrimit, dhe pse mund të mos vlejë për ju
Pikërisht këtu udhëzuesit çorientojnë më shpesh. Blerja e pronës nuk ju jep shtetësi. Programi i shtetësisë përmes investimit i Malit të Zi u mbyll më 31 dhjetor 2022 dhe nuk është rihapur. Pronësia mbi pronën është bazë për një leje qëndrimi të përkohshëm, që është gjë tjetër dhe duhet rinovuar.
Që nga janari 2026 kjo bazë ka një prag minimal. Ndryshimet e Ligjit për të huajt, të botuara në Fletoren Zyrtare 003/26 më 9 janar 2026 dhe në fuqi tetë ditë më vonë, kërkojnë që baza tatimore e pronës të jetë të paktën 150.000 euro, e dëshmuar me vendimin për tatimin e transferimit të nxjerrë nga administrata tatimore dhe jo me kontratën tuaj të blerjes. Lejet e dhëna mbi këtë bazë para ndryshimit u mbuluan nga një dispozitë kalimtare.
Pjesa që humbet në përkthim: pragu nuk vlen për shtetasit e vendeve anëtare të BE-së, as për ata të Islandës, Lihtenshtajnit, Norvegjisë dhe Zvicrës. Nëse keni një nga këto pasaporta, shifra 150.000 nuk është kufizimi juaj. Nëse jo, është, dhe ndërvepron me bazën tatimore në një mënyrë që ia vlen ta vini re:
- 150.000 € është tavani i shkallës 3 për qind të tatimit të transferimit.
- 150.000 € është pragu minimal për lejen e qëndrimit.
- Të dyja lexohen nga i njëjti dokument, vlerësimi i administratës tatimore.
Kështu, këshilla e zakonshme për të deklaruar një çmim më të ulët në kontratë është dyfish e keqe këtu. Administrata e cakton bazën gjithsesi, dhe nëse baza bie nën 150.000, një blerës jashtë BE-së e humb krejt bazën për leje qëndrimi për të kursyer disa qindra euro tatim. Konfirmoni pragun aktual dhe listën e dokumenteve në Ministrinë e Brendshme ose me një avokat para se të mbështeteni tek ai; ky rregull ka ndryshuar dy herë brenda dy vjetëve.
Çfarë thotë realisht statistika zyrtare e çmimeve
Çdo tremujor shtypi boton një shifër. Për tremujorin e parë të 2026 ishte 2.445 euro për metër katror. Dy gjëra ia vlen t'i dini para se të planifikoni rreth saj.
Së pari, nuk është më shifra e fundit. Vetë baza e të dhënave e MONSTAT tani përmban një tremujor të dytë paraprak të 2026. Së dyti, seria nuk do të thotë atë që supozojnë shumica e lexuesve. Ajo mat çmimin e shitjes së banesave të reja të shitura realisht në atë tremujor, siç e raportojnë ndërtuesit që i shesin, përfshirë TVSH-në, ndërtimin, përgatitjen e tokës dhe kosto të tjera. Nuk është indeks i tregut të rishitjes dhe nuk është vlerësim.
Shifrat më poshtë janë marrë nga baza e të dhënave e MONSTAT për çmimet e banesave të reja, në euro për metër katror:
| Periudha | Mali i Zi | Podgorica | Rajoni bregdetar | Rajoni qendror | Rajoni verior |
| 2022 | 1.339 | 1.383 | 1.315 | 647 | 1.025 |
| 2023 | 1.532 | 1.585 | 1.577 | 696 | 1.220 |
| 2024 | 1.844 | 1.810 | 2.028 | 945 | 1.306 |
| 2025 | 2.200 | 2.127 | 2.412 | 1.202 | 1.533 |
| T1 2026 | 2.445 | 2.395 | 2.575 | nuk u raportuan shitje | 1.708 |
| T2 2026 (paraprake) | 2.557 | 2.510 | 2.838 | 2.131 | 2.145 |
Tendenca kombëtare është e qëndrueshme: nga 1.339 në 2022 në 2.557 në tremujorin e dytë të 2026, një rritje prej rreth 91 për qind në afërsisht katër vjet.
Kolonat rajonale kërkojnë kujdes, dhe kjo është pjesa që shumica e përmbledhjeve e gabojnë. Përveç Podgoricës, MONSTAT nuk ka publikuar shifra për qytete që nga 2017; tri kolonat e fundit janë rajone. Rajoni bregdetar mbulon Tivarin, Budvën, Herceg Novin, Kotorrin, Tivatin dhe Ulqinin; rajoni qendror mbulon Cetinën, Danilovgradin, Nikshiqin, Tuzin dhe Zetën; rajoni verior mbulon pjesën tjetër të vendit. Kështu, nuk ka shifër zyrtare për banesat e reja në Budvë apo në ndonjë qytet tjetër bregdetar më vete, dhe shifra bregdetare përzien gjashtë komuna me çmime shumë të ndryshme. Rajoni qendror është i hollë: në dy tremujorë të veçantë nuk u raportua fare asnjë shitje banesash të reja atje. Trajtojini kolonat kombëtare dhe të Podgoricës si të besueshmet, lexojeni kolonën bregdetare si mesatare rajonale, dhe kontrolloni çdo qytet konkret me shpalljet aktuale para se të vendosni çmim mbi të.
Kostot e vazhdueshme pas blerjes
Blerja është njëherësh, pronësia jo. Komuna e cakton tatimin vjetor mbi pronën brenda brezave të përcaktuar me ligj: 0,25 deri në 1,00 për qind të vlerës së tregut në përgjithësi, dhe 0,3 deri në 1,5 për qind për një shtëpi të dytë që nuk është vendbanimi juaj i regjistruar, siç tatohet zakonisht një banesë pushimesh. Për një apartament 200.000 euro kjo bën 500 deri në 2.000 euro në vit me normën e përgjithshme, ose 600 deri në 3.000 euro si shtëpi e dytë. Shtoni shërbimet komunale, tarifat e ndërtesës ku ka kompani administrimi, dhe, në bregdet, mirëmbajtjen gjatë një sezoni të vdekur që është më i gjatë nga ç'e përfytyrojnë shumica e blerësve në korrik.
Nëse keni ndër mend ta jepni pronën me qira, të ardhurat nga qiraja tatohen dhe llogaria ndryshon sërish, ndërsa publikimi i një shpalljeje nuk kushton asgjë. Nëse keni ndër mend ta shisni më vonë, kini parasysh se fitimet kapitale tatohen me 15 për qind mbi diferencën mes çmimit të shitjes dhe të blerjes, me përjashtim kur prona ka qenë banesa juaj e vetme dhe kryesore. Ruajeni kontratën e blerjes: ajo e cakton koston tuaj të blerjes.
Blerja, hap pas hapi
- Lista e shkurtër dhe kontrolli i kadastrës. List nepokretnosti tregon pronësinë, hipotekat dhe nëse ndërtesa është fare e regjistruar. Një objekt i paregjistruar ose pa leje është problem i shtrenjtë më vonë.
- Parakontrata dhe kapari. Shkruani qartë kushtet në të cilat kapari kthehet.
- Nënshkrimi para noterit. Shitjet e pronave në Mal të Zi lidhen para noterit, i cili verifikon identitetin dhe dokumentet.
- Dorëzimi i deklaratës së tatimit të transferimit brenda 15 ditëve. Administrata e cakton bazën dhe nxjerr vendimin. Nëse qëllimi juaj është leja e qëndrimit, ky vendim është edhe dokumenti juaj i pragut.
- Regjistrimi në kadastër. Pronësia kalon me regjistrimin, jo me nënshkrimin. Derisa të bëhet regjistrimi, transaksioni nuk ka përfunduar.
- Aplikimi për leje qëndrimi, nëse ka vend. Pronësia është një bazë mes disa kërkesave, jo dhënie automatike.
Pyetje të shpeshta
A më jep blerja e pronës shtetësi malazeze? Jo. Programi i shtetësisë përmes investimit u mbyll më 31 dhjetor 2022 dhe nuk është rihapur. Prona mund të mbështesë një leje qëndrimi të përkohshëm, që është status tjetër.
A ka çmim minimal blerjeje për leje qëndrimi? Që nga janari 2026, baza tatimore duhet të jetë të paktën 150.000 euro për blerësit jashtë BE-së. Shtetasit e vendeve të BE-së, Islandës, Lihtenshtajnit, Norvegjisë dhe Zvicrës janë të përjashtuar nga ky prag.
Sa është tatimi i transferimit? 3 për qind deri në një bazë 150.000 euro, pastaj 5 për qind margjinale, pastaj 6 për qind mbi 500.000. Norma efektive arrin rreth 5,2 për qind te një milion euro.
A paguaj tatim transferimi për një ndërtim të ri? Jo në transferimin e parë nga ndërtuesi. Ai çmim ka në vend të tij TVSH 21 për qind.
A është prona në Mal të Zi investim i mirë? Seria zyrtare e banesave të reja u rrit rreth 91 për qind mes 2022 dhe mesit të 2026, dhe kjo është pjesa e ndershme e përgjigjes. Pjesa tjetër varet nga njësia konkrete, statusi i saj ligjor dhe nëse mund t'i përballoni kostot e vazhdueshme gjatë një dimri të qetë. Askush nuk duhet t'jua japë këtë përgjigje nga një artikull blogu.
Burimet
Shifrat e çmimeve vijnë nga statistikat e MONSTAT për çmimet e banesave të reja, metodologjia e të cilave e përkufizon serinë si çmimin e shitjes së banesave të shitura në periudhë, siç e raportojnë investitorët që i shesin. Shkallët e tatimit të transferimit zbatohen që nga 1 janari 2024; pragu i lejes së qëndrimit vjen nga ndryshimet e Ligjit për të huajt të botuara në Fletoren Zyrtare 003/26.
Rregullat këtu ndryshuan dy herë gjatë 2026. Konfirmoni shifrat aktuale për pronën tuaj para se të angazhoheni për diçka.