Купување недвижност во Црна Гора: целосен водич за 2026 година

Што може странец да купи во Црна Гора и колку чини тоа? Странско физичко лице може да купи стан или куќа под исти услови како граѓанин, но не и празно земјоделско земјиште. Данокот на промет е прогресивен, 3, 5 и 6 %, а за дозвола за престој врз основа на имот даночната основа мора да биде најмалку 150.000 евра, освен за граѓаните на ЕУ, Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија.

Повеќето водичи на англиски за купување во Црна Гора повторуваат три тврдења: дека данокот на промет е 3 проценти, дека имотот носи престој и дека просечната цена по квадратен метар е онаа бројка што печатот ја објавил минатото тримесечје. Во 2026 година сите три се или нецелосни или погрешни. Овој водич ја минува купувањето по редоследот по кој навистина ќе го сретнете, а секоја бројка подолу доаѓа од законот или од статистичкиот завод, а не од брошура на агенција. Овој водич е корисен ако како странец размислувате да купите стан или куќа во Црна Гора.

Најпребаруваното прашање е што смее странец да купи, па почнуваме од тоа. Ако сакате додека читате да видите што навистина има на пазарот, огласите за недвижности во Црна Гора и страницата со огласи за Будва се двете места каде што треба да погледнете.

Што странец смее, а што не смее да купи

Црна Гора е отворена за странски купувачи на изградени имоти. Странско физичко лице може да поседува стан или куќа под исти услови како граѓанин. Ограничувањата се појавуваат кога е вклучено земјиште и доаѓаат од член 415 од Законот за својинско-правните односи.

Ситуацијата во која луѓето најчесто запаѓаат е голем плац со поглед на море без куќа на него и со повеќе од 5.000 м² земјиште. Странско физичко лице не може тоа да го купи директно. Вообичаениот пат е купување преку црногорско друштво, бидејќи друштво регистрирано во Црна Гора се смета за домашно правно лице дури и кога е целосно во странска сопственост. Тоа е прашање на способност за сопственост, а не даночна структура, и носи трошоци за основање и годишни обврски. Кога земјиштето е земјоделско, правилата се построги отколку што очекуваат повеќето купувачи; условите се објаснети во англискиот текст на RoNa Legal за правилата за странските купувачи и забраната за земјиште. Fijaka е пазар за огласи и не дава правни совети.

Данокот на промет не е 3 проценти

Тој е 3 проценти само во првата стапка. Од 1 јануари 2024 данокот на промет на недвижности при препродажба е прогресивен:

Стапките се надоврзуваат, па целата цена никогаш не се оданочува по највисоката стапка. Две проверки потврдуваат дека формулата е непрекината: 3 % од 150.000 се точно 4.500, фиксната основа на втората стапка, а втората стапка достигнува точно 22.000 при 500.000, основата на третата. Применето на вистински цени, ефективната стапка изгледа вака:

Три детали одлучуваат колку всушност плаќате. Основата е пазарната вредност што ја утврдува даночниот орган, а не цената запишана во вашиот договор. Пријавата се поднесува во рок од 15 дена од потпишувањето. А ако купувате новоградба директно од инвеститорот, данок на промет воопшто нема: при првиот пренос наместо тоа во цената е содржан ДДВ од 21 %. Поставете му го на продавачот рано едно прашање, бидејќи тоа го менува буџетот: дали ова е првиот пренос на оваа единица?

Правилото за престој и зошто можеби не важи за вас

Тука водичите на англиски најчесто заведуваат. Купувањето имот не ви дава државјанство. Црногорската програма за државјанство преку инвестиција е затворена на 31 декември 2022 и не е повторно отворена. Сопственоста на имот е основ за дозвола за привремен престој, што е друга работа и мора да се обновува.

Од јануари 2026 тој основ има долна граница. Измените на Законот за странци, објавени во Службен лист 003/26 на 9 јануари 2026 и во сила осум дена подоцна, бараат даночната основа на имотот да изнесува најмалку 150.000 евра, што се докажува со решението за данокот на промет издадено од даночниот орган, а не со вашиот договор за купопродажба. Дозволите доделени врз овој основ пред измената беа опфатени со преодна одредба.

Делот што се губи во преводот: прагот не важи за државјаните на земјите-членки на ЕУ, ниту за Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија. Ако имате еден од тие пасоши, бројката од 150.000 не е вашето ограничување. Ако немате, тогаш е, и таа се поврзува со даночната основа на начин што вреди да се забележи:

• 150.000 € е горната граница на стапката од 3 % за данокот на промет.
• 150.000 € е долната граница за дозволата за престој.
• Двете се читаат од истиот документ, проценката на даночниот орган.

Затоа вообичаениот совет во договорот да се пријави пониска цена тука е двојно лош. Органот ја утврдува основата во секој случај, а ако основата падне под 150.000, купувач надвор од ЕУ го губи целиот основ за престој за да заштеди неколку стотини евра данок. Пред да се потпрете на ова, проверете ги актуелниот праг и листата документи во Министерството за внатрешни работи или кај адвокат; ова правило се менуваше двапати за две години.

Што всушност кажуваат официјалните статистики за цените

Секое тримесечје печатот објавува една бројка. За првото тримесечје од 2026 година таа беше 2.445 евра по квадратен метар. Две работи вреди да се знаат пред да планирате врз неа.

Прво, таа повеќе не е најновата бројка. Сопствената база на MONSTAT сега содржи прелиминарно второ тримесечје од 2026 година. Второ, серијата не значи она што повеќето читатели претпоставуваат. Таа ја мери продажната цена на новоизградените станови навистина продадени во тоа тримесечје, како што ја пријавуваат инвеститорите што ги продаваат, вклучувајќи ДДВ, градба, уредување на земјиштето и други трошоци. Тоа не е индекс на пазарот за препродажба и не е проценка.

Бројките подолу се преземени од базата на MONSTAT за цените на новоизградените станови, во евра по квадратен метар:

Националниот тренд е цврст: од 1.339 во 2022 година до 2.557 во второто тримесечје од 2026 година, раст од околу 91 % за приближно четири години.

Колоните за регионите бараат внимание, и тоа е делот што повеќето прегледи го толкуваат погрешно. Освен за Подгорица, MONSTAT не објавува податоци за градовите од 2017 година; последните три колони се региони. Крајбрежниот регион ги опфаќа Бар, Будва, Херцег Нови, Котор, Тиват и Улцињ; централниот регион ги опфаќа Цетиње, Дањиловград, Никшиќ, Тузи и Зета; северниот регион го опфаќа остатокот од земјата. Значи, нема официјална бројка за новоградбите во Будва или во кој било поединечен крајбрежен град, а крајбрежната бројка меша шест општини со многу различни цени. Централниот регион е тенок: во две различни тримесечја таму воопшто не биле пријавени продажби на новоградби. Сметајте ги националната колона и колоната за Подгорица за сигурни, читајте ја крајбрежната колона како регионален просек и проверете го секој конкретен град според актуелните огласи пред да одредите цена врз неа.

Тековни трошоци по купувањето

Купувањето е еднократно, сопственоста не е. Општината го утврдува годишниот данок на имот во рамките на распоните утврдени со закон: од 0,25 до 1,00 % од пазарната вредност општо, и од 0,3 до 1,5 % за втор дом што не е ваше пријавено живеалиште, како што обично се оданочува стан за одмор. На стан од 200.000 евра тоа е од 500 до 2.000 евра годишно по општата стапка, или од 600 до 3.000 евра како втор дом. Додајте ги комуналиите, трошоците за зградата таму каде што има управител и, на крајбрежјето, одржувањето во вонсезоната, која е подолга отколку што повеќето купувачи ја замислуваат во јули.

Ако имате намера да го издавате имотот, приходот од закуп е оданочив и пресметката е повторно поинаква, а објавувањето оглас не чини ништо. Ако имате намера подоцна да продавате, имајте предвид дека капиталната добивка се оданочува со 15 % на разликата меѓу продажната и купопродажната цена, со ослободување кога имотот ви служел како единствено и главно живеалиште. Чувајте го договорот за купопродажба: тој ја утврдува вашата набавна цена.

Купувањето, чекор по чекор

1. Тесен избор и проверка во катастарот. Имотниот лист (list nepokretnosti) ги покажува сопственоста, хипотеките и дали зградата воопшто е запишана. Незапишан или бесправен објект подоцна е скап проблем.
2. Преддоговор и капар. Запишете ги писмено условите под кои капарот се враќа.
3. Потпишување пред нотар. Продажбите на недвижности во Црна Гора се склучуваат пред нотар, кој ги проверува идентитетот и документите.
4. Поднесете ја пријавата за данокот на промет во рок од 15 дена. Органот ја утврдува основата и издава решение. Ако целта ви е престој, ова решение е и вашиот документ за прагот.
5. Запишете се во катастарот. Сопственоста преминува со уписот, а не со потписот. Додека уписот не е направен, трансакцијата не е завршена.
6. Ако е потребно, аплицирајте за престој. Сопственоста е еден основ меѓу повеќе услови, а не автоматско одобрение.

Често поставувани прашања

Може ли странец да купи недвижност во Црна Гора? Да, станови и куќи, под исти услови како граѓанин. Ограничувања важат за земјоделско земјиште, шуми и земјиште во безбедносни зони, како и за плацови поголеми од 5.000 м² без живеалиште.

Дали купувањето имот ми дава црногорско државјанство? Не. Програмата за државјанство преку инвестиција е затворена на 31 декември 2022 и не е повторно отворена. Имотот може да биде основ за дозвола за привремен престој, што е друг статус.

Постои ли минимална купопродажна цена за престој? Од јануари 2026 даночната основа мора да изнесува најмалку 150.000 евра за купувачите надвор од ЕУ. Државјаните на земјите од ЕУ, Исланд, Лихтенштајн, Норвешка и Швајцарија се изземени од тој праг.

Колку изнесува данокот на промет? 3 % до основа од 150.000 евра, потоа 5 % маргинално, а потоа 6 % над 500.000. Ефективната стапка достигнува околу 5,2 % при еден милион евра.

Дали плаќам данок на промет за новоградба? Не при првиот пренос од инвеститорот. Таа цена наместо тоа содржи ДДВ од 21 %.

Дали недвижностите во Црна Гора се добра инвестиција? Официјалната серија за новоградбите порасна за околу 91 % меѓу 2022 година и средината на 2026 година, и тоа е чесниот дел од одговорот. Остатокот зависи од конкретната единица, нејзиниот правен статус и од тоа дали можете да ги носите тековните трошоци низ мирната зима. Никој не треба да ви одговори на тоа прашање од блог-напис.

Извори

Бројките за цените доаѓаат од статистиката на MONSTAT за цените на новоизградените станови, чија методологија серијата ја дефинира како продажна цена на становите продадени во периодот, како што ја пријавуваат инвеститорите што ги продаваат. Стапките на данокот на промет важат од 1 јануари 2024; прагот за престој доаѓа од измените на Законот за странци објавени во Службен лист 003/26.

Правилата тука се менуваа двапати во текот на 2026 година. Пред да се обврзете на што било, проверете ги актуелните бројки за вашиот имот. Информациите се проверени во септември 2026 година. Fijaka е платформа за огласи; овој текст не претставува правен совет.