Како се дели плац во Црна Гора и кој ја уредува меѓата? Елаборатот за делба го изработува лиценцирана геодетска организација, а катастарот го прегледува во рок од 30 дена и ја запишува промената со решение. Од измените во декември 2025 година парцелацијата на плацови опфатени со плански документ е дозволена само ако не се изградени. Кога соседите не се согласуваат за меѓата, ја уредува судот во вонпроцесна постапка.
Локалните пребарувања покажуваат што луѓето сакаат да знаат за границите на земјиштето: по „cijepanje parcele“ (делба на парцела) следуваат „postupak“ (постапка), „cijena“ (цена) и „zahtjev“ (барање), по „parcelacija zemljišta“ (парцелација на земјиште) „cijena“ (цена), по „geodetski elaborat cijena“ (цена на геодетски елаборат) „za upis u katastar“ (за упис во катастарот) и „izvedenog stanja“ (на изведената состојба), а по „utvrđivanje međe“ (утврдување меѓа) „sudskim putem“ (по судски пат) и „cijena“ (цена). Зад сите овие прашања стојат три закони: Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите, Законот за сопственичко-правните односи и Законот за вонпроцесната постапка. Овој водич е корисен ако купувате, делите или граничите со плац во Црна Гора.
Овој текст објаснува кој врши геодетски работи и во кои рокови, како се дели плац, кога е дозволена парцелација, што е урбанистичка парцела, како се уредува меѓата и чија е оградата или дрвото на меѓата.
Кој изработува геодетски елаборат
Делбата и спојувањето на парцели, снимањето на објекти и водови, обележувањето граници и идентификацијата на парцела ги врши геодетска организација лиценцирана од органот за катастар, со најмалку еден вработен од геодетска струка овластен за такви работи. Лицето што ја врши работата мора да покаже легитимација издадена за геодетски работи кога му се претставува на сопственикот и кога влегува на земјиштето. Организацијата работи врз основа на службените катастарски податоци преземени при пријавувањето на работата и не смее без оправдана причина да одбие барање на клиентот.
| Чекор | Законски рок |
| Сопственикот или инвеститорот ја пријавува промената на недвижноста | 30 дена од промената |
| Геодетската организација ја утврдува промената и го доставува елаборатот или записникот од увидот на терен | 30 дена од пријавувањето на работата; не важи за работа по договор |
| Органот го прегледува, заверува и враќа елаборатот | 30 дена од приемот |
| Решение за упис на промената | По проверката на елаборатот |
Трошоците за утврдување и запишување на промените ги сноси имателот на правото. Законот за катастарот не ја утврдува цената на работата на геодетската организација; таа се договара, па побарајте писмена понуда со опис на работата. Надоместоците што ги утврдува Владата важат за податоците и услугите на самиот катастар.
Разликата во површината на парцелата предизвикана од претворањето на аналогниот катастарски план во дигитален облик не се смета за промена ако е во рамките на постојните граници. Истото важи и за разликите во површината на посебен дел од зграда предизвикани од различни стандарди за мерење.
Делба на парцела и парцелација
Делбата и спојувањето на катастарски парцели се промени што се запишуваат при одржувањето на катастарот. Измените од декември 2025 година на истиот список ја додадоа парцелацијата, со ново правило: парцелацијата на катастарски парцели опфатени со плански документ е дозволена само ако тие парцели не се изградени според својата намена и на нив нема објекти.
Оној што купува дел од плац без делба не станува сопственик на определена површина, туку сосопственик на целиот плац во неподелен удел, сразмерно на целината. Што значи сосопственоста за продажбата и правото на првенство при купување објаснуваме во текстот за сосопственоста.
Катастарска парцела и урбанистичка парцела
Катастарската парцела е единица во катастарот. Според Законот за просторно уредување, урбанистичка парцела е единствена површина составена од еден полигон што, следејќи ги правилата за парцелација од планскиот документ, опфаќа една или повеќе катастарски парцели или нивни делови и ги исполнува условите за градење.
- Пристап. Урбанистичката парцела мора да има обезбеден пристап за возила од градска улица или јавен пат. Исклучоци се старите градски јадра и тешкиот терен со постојни објекти, каде што е доволен пешачки или велосипедски пристап.
- Пренесување на планот. Катастарот мора да го пренесе планот на парцелација од планскиот документ на катастарските планови во рок од 30 дена од приемот на документот.
- Комплетирање на парцелата. Сопственикот на катастарска парцела мора да ги прифати промените на границите на урбанистичката парцела во согласност со планот на парцелација. Ако урбанистичката парцела опфаќа парцели на повеќе сопственици, сопственикот на најголемиот дел може, во рок од 60 дена од пренесувањето на планот, да понуди да ги откупи другите делови; ако не понуди, понуда може да даде кој било сопственик на дел.
Значи, еден плац во огласот може да биде дел од урбанистичка парцела што ја дели со соседите. Како да проверите плац од класата на земјиштето до одобрението објаснуваме во текстот за купување плац за градење куќа.
Уредување на меѓата
Ако меѓниците се уништени, оштетени или поместени, секој од соседите може да бара меѓата да се договори и да се постават меѓници. Кога соседите не можат да се договорат, судот ја утврдува меѓата во вонпроцесна постапка.
| Фаза | Што се случува |
| Предлог | Го поднесува сопственикот или корисникот на соседна парцела, со катастарските податоци за парцелите, причините и вредноста на спорната површина |
| Рочиште во судот | Обид за спогодба; спогодбата внесена во записникот има сила на судско порамнување |
| Рочиште на терен | Без спогодба, судот повикува геодетски вештак и сведоци |
| Одлука | Според посилното право, потоа според последното мирно владение, а ако ниту едното не помага, според правичност |
| Повисока вредност | Ако вредноста на спорната површина го надминува прагот за спорови од мала вредност, а нема спогодба, судот го упатува предметот на парница |
| Решение | Ја опишува линијата на меѓата со скица; против правосилно второстепено решение нема ревизија |
Судското решение со кое се повлекува меѓата не одлучува за владението или сопственоста на соседните парцели. За тие прашања се потребни посебни постапки.
Огради, ѕидови и дрвја на меѓата
| Ситуација | Правило |
| Ограда на меѓата | Се претпоставува дека е заедничка сопственост на соседите; трошоците за одржување ги делат на еднакви делови |
| Нова заедничка ограда | Двајцата соседи мора да се согласат, инаку одлучува судот |
| Ограда само на земјиштето на еден сопственик | Му припаѓа на сопственикот на тоа земјиште |
| Обврска за оградување | Секој сопственик ја оградува страната десно од својот влез, гледано од патот, освен ако не е пропишано или вообичаено поинаку |
| Дрво на меѓата | Заедничка сопственост на соседите; секој бере плодови од гранките над своето земјиште |
| Гранки и корења | Сопственикот на земјиштето може да ги исече гранките во својот воздушен простор и да ги отстрани корењата што му пречат |
Ако објект е изграден на земјиштето на својот сопственик, но ја преминал меѓата, сопственикот на зафатеното земјиште може да бара враќање во поранешната состојба кога тоа е можно без значителна штета за остатокот од објектот или кога инаку би претрпел несразмерно голема штета. Ако овие услови не се исполнети, судот му признава на градителот службеност или сопственост на зафатената површина, а сопственикот на земјиштето има право на надомест.
Краток список пред купување плац
| Проверка | Зошто |
| Имотен лист и катастарски план | Број, површина и облик на парцелата |
| Обележување на границите на терен | Дали меѓниците и оградите одговараат на катастарската линија |
| Плански документ | Дали плацот е цела урбанистичка парцела или дел од неа |
| Пристап | Дали урбанистичката парцела има пристап за возила |
| Дел од плац | Дали делбата е завршена пред договорот |
| Спор со сосед | Дали во имотниот лист е запишана забелешка за спор |
Како да го прочитате имотниот лист објаснуваме во текстот за имотниот лист, а другите проверки пред потпишувањето во текстот дали е безбедно да се купи недвижност во Црна Гора. Плацови можете да огласите или да најдете во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Кој го дели плацот? Лиценцирана геодетска организација го изработува елаборатот за делба, а органот за катастар го прегледува и ја запишува промената со решение.
Колку чини геодетски елаборат? Законот за катастарот не ја утврдува цената на работата на геодетската организација; таа се договара. Владата утврдува надоместоци само за податоците и услугите на катастарот.
Колку трае изработката на геодетски елаборат? Геодетската организација треба да го достави елаборатот во рок од 30 дена од пријавувањето на работата, освен кога работи по договор, а катастарот го прегледува и враќа во рок од 30 дена од приемот.
Може ли секој плац да се подели? Не. Од измените во декември 2025 година, парцелацијата на плацови опфатени со плански документ е дозволена само ако не се изградени според својата намена и на нив нема објекти.
Како се утврдува меѓата по судски пат? Со предлог до судот во вонпроцесна постапка. Судот се обидува да постигне спогодба, потоа излегува на терен со геодетски вештак и одлучува според посилното право, последното мирно владение или правичноста.
Чија е оградата на меѓата на плацот? За оградата на меѓата се претпоставува дека е заедничка сопственост на соседите, освен ако не се докаже поинаку. Оградата што стои само на земјиштето на еден сопственик му припаѓа нему.
Извори
Геодетските организации, одржувањето на катастарот и роковите се уредени со Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите („Службен лист на Република Црна Гора“ 29/2007 и „Службен лист на Црна Гора“ 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, членови 98, од 137 до 142, од 157 до 161 и 174). Урбанистичките парцели се уредени со Законот за просторно уредување („Службен лист на Црна Гора“ 19/2025, 28/2025, 49/2025 и 114/2026, членови од 58 до 61), сосопственоста, градењето преку меѓата, оградите и уредувањето на меѓата со Законот за сопственичко-правните односи („Службен лист на Црна Гора“ 19/2009 и 29/2025, членови 48, 49, 131 и од 251 до 256), а судската постапка со Законот за вонпроцесната постапка („Службен лист на Република Црна Гора“ 27/2006 и „Службен лист на Црна Гора“ 20/2015, 67/2019 и 123/2024, членови од 181 до 189). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретен плац обратете се до лиценцирана геодетска организација.