Wer teilt ein Grundstück? Ein lizenziertes Vermessungsbüro erstellt das Teilungsoperat, die Katasterbehörde prüft es und trägt die Änderung per Bescheid ein.
Lokale Suchanfragen zeigen, was Menschen über Grundstücksgrenzen wissen wollen: Auf "cijepanje parcele" (Grundstücksteilung) folgen "postupak" (Verfahren), "cijena" (Preis) und "zahtjev" (Antrag), auf "parcelacija zemljišta" (Parzellierung von Land) folgt "cijena" (Preis), auf "geodetski elaborat cijena" (Preis des Vermessungsoperats) folgen "za upis u katastar" (für die Katastereintragung) und "izvedenog stanja" (Bestandsaufnahme), auf "utvrđivanje međe" (Grenzfeststellung) folgen "sudskim putem" (gerichtlich) und "cijena" (Preis). Hinter all diesen Fragen stehen drei Gesetze: das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster, das Gesetz über Eigentumsverhältnisse und das Gesetz über das außerstreitige Verfahren.
Dieser Artikel erklärt, wer Vermessungsarbeiten in welchen Fristen erledigt, wie ein Grundstück geteilt wird, wann die Parzellierung zulässig ist, was eine städtebauliche Parzelle ist, wie eine Grenze festgelegt wird und wem ein Zaun oder Baum auf der Grenze gehört.
Wer das Vermessungsoperat erstellt
Teilung und Zusammenlegung von Grundstücken, die Vermessung von Gebäuden und Leitungen, die Abmarkung von Grenzen und die Identifizierung eines Grundstücks übernimmt ein Vermessungsbüro mit Lizenz der Katasterbehörde, das mindestens einen für diese Arbeiten befugten Vermessungsfachmann beschäftigt. Wer die Arbeiten ausführt, muss sich gegenüber dem Eigentümer und beim Betreten des Grundstücks mit einem Dienstausweis für Vermessungsarbeiten ausweisen. Das Büro arbeitet mit den amtlichen Katasterdaten, die es bei der Anmeldung der Arbeiten übernimmt, und darf einen Auftrag nicht ohne triftigen Grund ablehnen.
| Schritt | Gesetzliche Frist |
| Eigentümer oder Investor meldet eine Änderung an der Immobilie | 30 Tage ab der Änderung |
| Das Vermessungsbüro stellt die Änderung fest und reicht das Operat oder das Protokoll der Ortsbesichtigung ein | 30 Tage ab der Anmeldung; gilt nicht bei Arbeiten aufgrund eines Vertrags |
| Die Behörde prüft, beglaubigt und gibt das Operat zurück | 30 Tage ab Eingang |
| Bescheid über die Eintragung der Änderung | Nach der Prüfung des Operats |
Die Kosten für Feststellung und Eintragung der Änderungen trägt der Rechteinhaber. Das Katastergesetz legt den Preis des Vermessungsbüros nicht fest; er wird vereinbart, fordern Sie also ein schriftliches Angebot mit Leistungsbeschreibung an. Die von der Regierung festgelegten Gebühren gelten für Daten und Leistungen des Katasters selbst.
Eine Flächendifferenz, die durch die Umstellung einer analogen Katasterkarte auf digitale Form entsteht, gilt nicht als Änderung, wenn sie innerhalb der bestehenden Grenzen liegt. Dasselbe gilt für Flächendifferenzen einer Einheit im Gebäude, die auf unterschiedlichen Messstandards beruhen.
Grundstücksteilung und Parzellierung
Teilung und Zusammenlegung von Katasterparzellen sind Änderungen, die bei der Fortführung des Katasters eingetragen werden. Mit den Änderungen vom Dezember 2025 kam die Parzellierung in dieselbe Liste, zusammen mit einer neuen Regel: Die Parzellierung von Katasterparzellen im Geltungsbereich eines Planungsdokuments ist nur zulässig, wenn diese Parzellen ihrer Bestimmung noch nicht zugeführt und nicht bebaut sind.
Wer einen Teil eines Grundstücks ohne Teilung kauft, wird nicht Eigentümer einer bestimmten Fläche, sondern Miteigentümer des ganzen Grundstücks zu einem ideellen Anteil im Verhältnis zum Ganzen. Was Miteigentum für einen Verkauf und das Vorkaufsrecht bedeutet, erklärt unser Artikel über Miteigentum.
Katasterparzelle und städtebauliche Parzelle
Die Katasterparzelle ist eine Einheit im Kataster. Eine städtebauliche Parzelle ist nach dem Raumordnungsgesetz ein zusammenhängender Raum aus einem Polygon, der nach den Parzellierungsregeln des Planungsdokuments eine oder mehrere Katasterparzellen oder Teile davon umfasst und die Bebauungsvoraussetzungen erfüllt.
- Zufahrt. Eine städtebauliche Parzelle muss eine gesicherte Zufahrt von einer Stadtstraße oder öffentlichen Straße haben. Ausnahmen sind historische Stadtkerne und ungünstiges Gelände mit bestehenden Gebäuden, wo ein Zugang für Fußgänger oder Fahrräder genügt.
- Übertragung des Plans. Das Kataster muss den Parzellierungsplan aus dem Planungsdokument binnen 30 Tagen nach Erhalt des Dokuments in die Katasterkarten übertragen.
- Vervollständigung. Der Eigentümer einer Katasterparzelle muss Änderungen der Grenzen der städtebaulichen Parzelle nach dem Parzellierungsplan dulden. Umfasst eine städtebauliche Parzelle Grundstücke mehrerer Eigentümer, kann der Eigentümer des größten Teils binnen 60 Tagen nach Übertragung des Plans anbieten, die übrigen Teile zu kaufen; tut er es nicht, kann jeder Eigentümer eines Teils das Angebot machen.
Ein einzelnes Grundstück in einer Anzeige kann also Teil einer städtebaulichen Parzelle sein, die es mit Nachbarn teilt. Wie ein Grundstück von der Nutzungsklasse bis zur Genehmigung geprüft wird, erklärt unser Artikel über Grundstückskauf und Villenbau.
Grenzfeststellung
Sind Grenzzeichen zerstört, beschädigt oder verschoben, kann jeder Nachbar eine einvernehmliche Festlegung der Grenze und das Setzen von Grenzzeichen verlangen. Einigen sich die Nachbarn nicht, legt ein Gericht die Grenze im außerstreitigen Verfahren fest.
| Phase | Was geschieht |
| Antrag | Gestellt vom Eigentümer oder Nutzer eines Nachbargrundstücks, mit Katasterdaten der Parzellen, Gründen und Wert der strittigen Fläche |
| Termin bei Gericht | Einigungsversuch; eine protokollierte Einigung hat die Wirkung eines gerichtlichen Vergleichs |
| Termin vor Ort | Ohne Einigung lädt das Gericht einen Vermessungssachverständigen und Zeugen |
| Entscheidung | Nach dem stärkeren Recht, dann nach dem letzten ruhigen Besitz und, wenn beides nicht geht, nach Billigkeit |
| Höherer Wert | Übersteigt der Wert der strittigen Fläche die Grenze des Bagatellstreits und gibt es keine Einigung, verweist das Gericht auf den Zivilprozess |
| Beschluss | Beschreibt die Grenzlinie mit Skizze; gegen den rechtskräftigen Beschluss zweiter Instanz ist keine Revision zulässig |
Ein Gerichtsbeschluss, der eine Grenze neu festlegt, entscheidet nicht über Besitz und Eigentum an den angrenzenden Parzellen. Dafür braucht es ein eigenes Verfahren.
Zaun, Mauer und Baum auf der Grenze
| Lage | Regel |
| Zaun auf der Grenze | Gilt als gemeinsames Eigentum der Nachbarn; Unterhaltskosten zu gleichen Teilen |
| Neuer gemeinsamer Zaun | Zustimmung beider Nachbarn nötig, sonst entscheidet das Gericht |
| Zaun nur auf einem Grundstück | Gehört dem Eigentümer dieses Grundstücks |
| Pflicht zur Einfriedung | Jeder Eigentümer friedet den Bereich rechts seines Eingangs ein, von der Straße aus gesehen, sofern nichts anderes vorgeschrieben oder üblich ist |
| Baum auf der Grenze | Gemeinsames Eigentum der Nachbarn; jeder erntet die Früchte der Äste über seinem Grund |
| Äste und Wurzeln | Der Grundeigentümer darf Äste in seinem Luftraum abschneiden und störende Wurzeln entfernen |
Wurde ein Gebäude auf eigenem Grund errichtet, dabei aber die Grenze überschritten, kann der Eigentümer der überbauten Fläche die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen, wenn das ohne erheblichen Schaden am übrigen Gebäude möglich ist oder ihm sonst ein unverhältnismäßig großer Schaden droht. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, spricht das Gericht dem Bauherrn eine Dienstbarkeit oder das Eigentum an der überbauten Fläche zu, und der Grundeigentümer hat Anspruch auf Entschädigung.
Kurze Liste vor dem Grundstückskauf
| Prüfung | Warum |
| Katasterauszug und Katasterkarte | Nummer, Fläche und Form der Parzelle |
| Grenzvermessung vor Ort | Ob Grenzzeichen und Zäune mit der Katasterlinie übereinstimmen |
| Planungsdokument | Ob das Grundstück eine ganze städtebauliche Parzelle ist oder nur ein Teil |
| Zufahrt | Ob die städtebauliche Parzelle eine Zufahrt für Fahrzeuge hat |
| Teil eines Grundstücks | Ob die Teilung vor dem Vertrag abgeschlossen ist |
| Streit mit einem Nachbarn | Ob im Katasterauszug eine Streitanmerkung eingetragen ist |
Wie ein Katasterauszug zu lesen ist, erklärt unser Artikel zum Katasterauszug, weitere Prüfungen vor der Unterschrift unser Artikel dazu, ob der Immobilienkauf in Montenegro sicher ist. Grundstücke können Sie in unserer Immobilienkategorie inserieren oder finden.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Vermessungsoperat? Das Katastergesetz legt den Preis des Vermessungsbüros nicht fest; er wird vereinbart. Die Regierung legt nur Gebühren für Daten und Leistungen des Katasters fest.
Wie lange dauert ein Vermessungsoperat? Das Vermessungsbüro soll das Operat binnen 30 Tagen nach der Anmeldung einreichen, außer bei Arbeiten aufgrund eines Vertrags, und das Kataster prüft es und gibt es binnen 30 Tagen nach Eingang zurück.
Kann jedes Grundstück geteilt werden? Nein. Seit den Änderungen vom Dezember 2025 ist die Parzellierung von Grundstücken im Geltungsbereich eines Planungsdokuments nur zulässig, wenn sie ihrer Bestimmung nicht zugeführt und nicht bebaut sind.
Wie wird eine Grenze gerichtlich festgestellt? Durch einen Antrag beim Gericht im außerstreitigen Verfahren. Das Gericht versucht eine Einigung, kommt dann mit einem Vermessungssachverständigen vor Ort und entscheidet nach dem stärkeren Recht, dem letzten ruhigen Besitz oder nach Billigkeit.
Wem gehört der Zaun auf der Grundstücksgrenze? Ein Zaun auf der Grenze gilt als gemeinsames Eigentum der Nachbarn, solange nichts anderes bewiesen ist. Ein Zaun, der nur auf einem Grundstück steht, gehört dessen Eigentümer.
Quellen
Vermessungsbüros, Fortführung des Katasters und Fristen regelt das Gesetz über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster (Amtsblatt der Republik Montenegro 29/2007 und Amtsblatt Montenegros 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 und 160/2025, Artikel 98, 137 bis 142, 157 bis 161 und 174). Die städtebauliche Parzelle regelt das Raumordnungsgesetz (Amtsblatt Montenegros 19/2025, 28/2025, 49/2025 und 114/2026, Artikel 58 bis 61), Miteigentum, Überbau, Zäune und Grenzfeststellung das Gesetz über Eigentumsverhältnisse (Amtsblatt Montenegros 19/2009 und 29/2025, Artikel 48, 49, 131 und 251 bis 256) und das Gerichtsverfahren das Gesetz über das außerstreitige Verfahren (Amtsblatt der Republik Montenegro 27/2006 und Amtsblatt Montenegros 20/2015, 67/2019 und 123/2024, Artikel 181 bis 189). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; wenden Sie sich für ein konkretes Grundstück an ein lizenziertes Vermessungsbüro.