Кто делит участок? Лицензированная геодезическая организация готовит отчёт о разделе, а кадастровый орган проверяет его и вносит изменение своим решением.
Местные поисковые запросы показывают, что хотят знать о границах земли: к "cijepanje parcele" (раздел участка) добавляют "postupak" (порядок), "cijena" (цена) и "zahtjev" (заявление), к "parcelacija zemljišta" (парцелляция земли) добавляют "cijena" (цена), к "geodetski elaborat cijena" (цена геодезического отчёта) добавляют "za upis u katastar" (для записи в кадастр) и "izvedenog stanja" (исполнительной съёмки), а к "utvrđivanje međe" (установление межи) добавляют "sudskim putem" (через суд) и "cijena" (цена). За всеми этими вопросами стоят три закона: Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости, Закон об имущественно-правовых отношениях и Закон о неисковом производстве.
Статья объясняет, кто выполняет геодезические работы и в какие сроки, как делят участок, когда допустима парцелляция, что такое градостроительный участок, как устанавливают межу и кому принадлежат забор или дерево на границе.
Кто готовит геодезический отчёт
Раздел и объединение участков, съёмку зданий и коммуникаций, закрепление границ и идентификацию участка выполняет геодезическая организация с лицензией кадастрового органа, в штате которой есть хотя бы один специалист-геодезист с допуском к таким работам. Исполнитель обязан предъявить удостоверение на геодезические работы, когда представляется собственнику и когда заходит на участок. Организация работает по официальным данным кадастра, полученным при регистрации работ, и не вправе без уважительной причины отказать клиенту.
| Шаг | Срок по закону |
| Собственник или инвестор сообщает об изменении недвижимости | 30 дней с момента изменения |
| Геодезическая организация фиксирует изменение и сдаёт отчёт или протокол осмотра на месте | 30 дней с регистрации работ; не действует для работ по договору |
| Орган проверяет, заверяет и возвращает отчёт | 30 дней с момента получения |
| Решение о записи изменения | После проверки отчёта |
Расходы на установление и внесение изменений несёт правообладатель. Закон о кадастре цену работ геодезической организации не устанавливает; её согласуют, поэтому просите письменное предложение с описанием работ. Сборы, которые устанавливает правительство, касаются данных и услуг самого кадастра.
Разница в площади участка, возникшая при переводе аналоговой кадастровой карты в цифровой вид, изменением не считается, если она в пределах существующих границ. То же касается разницы в площади помещения в здании из-за разных стандартов расчёта.
Раздел участка и парцелляция
Раздел и объединение кадастровых участков относятся к изменениям, которые вносят при ведении кадастра. Изменения декабря 2025 года добавили в тот же список парцелляцию и новое правило: парцелляция кадастровых участков в границах планового документа допустима, только если эти участки не освоены по назначению и на них нет построек.
Покупатель части участка без раздела становится не собственником определённой площади, а сособственником всего участка в идеальной доле, пропорциональной целому. Что долевая собственность значит для продажи и преимущественного права, объясняет наша статья о долевой собственности.
Кадастровый и градостроительный участок
Кадастровый участок является единицей кадастра. По Закону о пространственном устройстве градостроительный участок представляет собой единое пространство из одного полигона, которое по правилам парцелляции планового документа охватывает один или несколько кадастровых участков или их частей и отвечает условиям застройки.
- Подъезд. У градостроительного участка должен быть обеспечен подъезд для машин с городской улицы или дороги общего пользования. Исключения составляют старые центры городов и неблагоприятный рельеф с уже построенными зданиями, где достаточно пешеходного или велосипедного доступа.
- Перенос плана. Кадастр обязан перенести план парцелляции из планового документа на кадастровые карты в течение 30 дней после получения документа.
- Комплектование. Собственник кадастрового участка обязан мириться с изменением границ градостроительного участка по плану парцелляции. Если градостроительный участок охватывает участки нескольких собственников, владелец наибольшей части может в течение 60 дней после переноса плана предложить выкупить остальные части; если он этого не сделает, предложение может сделать любой собственник части.
Поэтому один участок в объявлении может оказаться частью градостроительного участка, общего с соседями. Как проверяют участок от категории земли до разрешения, рассказывает наша статья о том, как купить участок и построить дом.
Установление межи
Если межевые знаки уничтожены, повреждены или сдвинуты, любой из соседей вправе потребовать установить границу по соглашению и поставить знаки. Если соседи не договорятся, границу устанавливает суд в неисковом производстве.
| Этап | Что происходит |
| Заявление | Подаёт собственник или пользователь соседнего участка, с кадастровыми данными участков, причинами и стоимостью спорной площади |
| Заседание в суде | Попытка соглашения; соглашение, занесённое в протокол, имеет силу судебного мирового соглашения |
| Заседание на месте | Без соглашения суд вызывает эксперта-геодезиста и свидетелей |
| Решение | По более сильному праву, затем по последнему спокойному владению, а если и это невозможно, по справедливости |
| Более высокая стоимость | Если стоимость спорной площади превышает порог малозначительного спора и соглашения нет, суд направляет стороны в исковое производство |
| Определение | Описывает линию границы со схемой; пересмотр вступившего в силу определения второй инстанции не допускается |
Решение суда о новом установлении границы не разрешает вопросы владения и права собственности на соседние участки. Для них нужен отдельный процесс.
Забор, стена и дерево на границе
| Ситуация | Правило |
| Забор на меже | Предполагается общей собственностью соседей; расходы на содержание делят поровну |
| Новый общий забор | Нужно согласие обоих соседей, иначе решает суд |
| Забор только на одном участке | Принадлежит собственнику этого участка |
| Обязанность огородить | Каждый собственник огораживает пространство справа от своего входа, если смотреть с дороги, если иное не предписано или не принято |
| Дерево на меже | Общая собственность соседей; каждый собирает плоды с ветвей над своим участком |
| Ветви и корни | Собственник земли вправе срезать ветви в своём воздушном пространстве и удалить мешающие корни |
Если здание построено на собственной земле, но с заходом за межу, собственник занятой земли вправе потребовать восстановить прежнее положение, когда это возможно без значительного ущерба для остальной части здания или когда иначе ему грозит несоразмерно большой ущерб. Если этих условий нет, суд признаёт за застройщиком сервитут или право собственности на занятую площадь, а собственник земли получает право на компенсацию.
Краткий список перед покупкой участка
| Проверка | Зачем |
| Выписка и кадастровая карта | Номер, площадь и форма участка |
| Съёмка границ на месте | Совпадают ли межевые знаки и заборы с кадастровой линией |
| Плановый документ | Весь ли градостроительный участок продаётся или только его часть |
| Подъезд | Есть ли у градостроительного участка подъезд для машин |
| Часть участка | Завершён ли раздел до договора |
| Спор с соседом | Есть ли в выписке отметка о споре |
Как читать выписку, объясняет наша статья о выписке из кадастра, а остальные проверки перед подписанием перечислены в статье о том, безопасно ли покупать недвижимость в Черногории. Участки можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит геодезический отчёт? Закон о кадастре цену работ геодезической организации не устанавливает; её согласуют. Правительство устанавливает сборы только за данные и услуги кадастра.
Сколько времени готовят геодезический отчёт? Геодезическая организация должна сдать отчёт в течение 30 дней после регистрации работ, кроме работ по договору, а кадастр проверяет и возвращает его в течение 30 дней после получения.
Можно ли разделить любой участок? Нет. После изменений декабря 2025 года парцелляция участков в границах планового документа допустима, только если они не освоены по назначению и на них нет построек.
Как установить межу через суд? Подать заявление в суд в неисковом производстве. Суд пытается добиться соглашения, затем выезжает на место с экспертом-геодезистом и решает по более сильному праву, последнему спокойному владению или по справедливости.
Кому принадлежит забор на границе участка? Забор на меже считается общей собственностью соседей, пока не доказано иное. Забор, который стоит только на одном участке, принадлежит его собственнику.
Источники
Геодезические организации, ведение кадастра и сроки регулирует Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости (Официальный вестник Республики Черногория 29/2007 и Официальный вестник Черногории 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, статьи 98, с 137 по 142, с 157 по 161 и 174). Градостроительный участок регулирует закон о пространственном устройстве (Официальный вестник Черногории 19/2025, 28/2025, 49/2025 и 114/2026, статьи с 58 по 61), долевую собственность, застройку за межой, заборы и установление межи регулирует Закон об имущественно-правовых отношениях (Официальный вестник Черногории 19/2009 и 29/2025, статьи 48, 49, 131 и с 251 по 256), а судебную процедуру регулирует Закон о неисковом производстве (Официальный вестник Республики Черногория 27/2006 и Официальный вестник Черногории 20/2015, 67/2019 и 123/2024, статьи с 181 по 189). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному участку обратитесь в лицензированную геодезическую организацию.