Является ли гаражное место отдельной недвижимостью? Может являться. Закон называет гаражи и гаражные места среди отдельных частей жилого дома, но и среди общих частей. Что именно продаётся, показывает выписка из кадастра.
Местные поисковые запросы показывают, что хотят знать о гаражах: к "garaža na prodaju" (гараж на продажу) добавляют названия городов, к "parking mjesto prodaja" (продажа парковочного места) добавляют "budva", к "garažno mjesto" (место в гараже) добавляют "podgorica" и "budva", а ещё ищут "kupovina garaže porez" (налог при покупке гаража). За объявлением о "месте в гараже" могут стоять три юридически разные вещи, и от этого зависит, что вы на самом деле покупаете.
Статья объясняет разницу между гаражом как отдельным объектом, долей в гараже и общим имуществом дома, что проверить в выписке из кадастра, какой налог платится и какие правила действуют для парковки во дворе.
Три вещи за одними словами
Закон об имущественно-правовых отношениях среди отдельных частей жилого дома прямо называет отдельные гаражи и гаражные места наряду с квартирами, коммерческими помещениями, отдельными подвалами и чердаками. При этом среди общих частей дома он называет и общие гаражи и гаражные места. Отдельная часть может находиться в единоличной, долевой или совместной собственности.
| Что продаётся | Что получает покупатель | На что обратить внимание |
| Гараж или гаражное место как отдельная часть | Единоличную собственность на точно определённое пространство, зарегистрированное как отдельная часть | Номер отдельной части и площадь в выписке |
| Доля в гараже, который является отдельной частью | Идеальную долю во всём гараже, пропорциональную целому | Преимущественное право остальных сособственников и решение о порядке пользования |
| Общий гараж или место в общей части дома | Отдельного права нет: общие части находятся в совместной неделимой собственности владельцев | Нельзя купить отдельно от квартиры или другой отдельной части |
Доля: преимущественное право и распределение мест
Если гараж находится в долевой собственности, каждый сособственник может продать свою долю без согласия остальных, но у остальных есть преимущественное право покупки. Если сособственник не примет письменное предложение в течение 10 дней после получения, продавец вправе продать долю третьему лицу.
Идеальная доля не означает конкретного места. О порядке пользования вещью в долевой собственности решают сособственники, чьи доли вместе составляют больше половины стоимости. Поэтому при покупке доли просите и решение или соглашение сособственников о том, каким местом вы пользуетесь. Подробнее о долевой собственности и преимущественном праве рассказывает наша статья о долевой собственности.
Парковка во дворе дома
На градостроительном участке, где стоит жилой дом, собственники отдельных частей имеют совместную неделимую собственность. Права на участок и на общие части неразрывно связаны с правами на отдельную часть, поэтому любое изменение по квартире касается и их. Место на открытой части участка поэтому не является отдельной частью дома, которую можно купить саму по себе, а пользование им согласовывают собственники. Как работают собрание собственников и правила собственников, объясняет наша статья об управляющем домом.
Что проверить в выписке из кадастра
Право собственности на отдельные части дома регистрируют на имена их владельцев, и закон о кадастре прямо называет среди них гараж и гаражное место. Как читать листы A, B, V и G, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
| Проверка | Зачем |
| Зарегистрирован ли гараж как отдельная часть | Только тогда вы покупаете точно определённое пространство |
| Обозначение, площадь и собственник | Должны совпадать с договором |
| Зарегистрированы ли несколько собственников с долями | Тогда вы покупаете идеальную долю и действует преимущественное право |
| Лист G | Ипотека или другое обременение гаража |
| В новостройках | Отметки о строительстве и разрешении на эксплуатацию |
Договор о покупке гаража, как и квартиры, заключают у нотариуса. Порядок договора и регистрации объясняет наша статья о договоре купли-продажи.
Налоги
- Покупка у застройщика. Приобретение нового объекта, облагаемого НДС, не считается передачей по закону о налоге на передачу недвижимости; НДС входит в цену.
- Покупка без НДС, например у частного лица. Платится налог на передачу недвижимости. Его платит покупатель, и до налоговой базы 150 000 € ставка составляет 3%. Декларацию подают в течение 15 дней после заключения договора. Подробности, более высокие ставки и исключения объясняет наша статья о налоге на передачу недвижимости.
- Ежегодный налог. Закон о налоге на недвижимость прямо называет гаражи и гаражные места облагаемыми отдельными частями жилого дома. Ставку устанавливает община.
Краткий список
| Вопрос | Ответ |
| Я покупаю отдельную часть или долю? | Смотрите выписку из кадастра |
| У кого преимущественное право? | У сособственников, если продаётся доля |
| Можно ли купить место во дворе? | Отдельно нельзя: участок дома в совместной неделимой собственности владельцев отдельных частей |
| Какой налог я плачу? | НДС в цене у застройщика, налог на передачу при перепродаже |
| Плачу ли я ежегодный налог? | Да, гараж облагается налогом на недвижимость |
Гаражи и парковочные места можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли купить только гараж, без квартиры? Да, если гараж зарегистрирован как отдельная часть. Общие части дома нельзя купить отдельно от отдельной части.
Что значит купить долю в гараже? Вы покупаете идеальную долю во всём гараже. У остальных сособственников есть преимущественное право, а порядок пользования определяют сособственники, у которых больше половины стоимости.
Какой налог при покупке гаража? При перепродаже платится налог на передачу недвижимости, 3% до налоговой базы 150 000 €. При покупке новостройки у застройщика с НДС налог на передачу не платится.
Платится ли налог на недвижимость за гараж? Да. Закон о налоге на недвижимость прямо называет гаражи и гаражные места, а ставку устанавливает община.
Можно ли купить парковочное место во дворе дома? На градостроительном участке дома собственники отдельных частей имеют совместную неделимую собственность. Место под открытым небом не является отдельной частью дома, а пользование им согласовывают собственники.
Источники
Отдельные и общие части дома, долевую собственность и преимущественное право регулирует Закон об имущественно-правовых отношениях (Официальный вестник Черногории 19/2009 и 29/2025, статьи 131, 132, 136 и с 165 по 173). Регистрацию собственности на отдельные части регулирует Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости (Официальный вестник Республики Черногория 29/2007 и Официальный вестник Черногории 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, статья 77), ставки и срок налога на передачу регулирует Закон о налоге на передачу недвижимости (Официальный вестник Черногории 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 и 132/2026, статьи 4, 11 и 16), а гаражи как объект налогообложения регулирует Закон о налоге на недвижимость (Официальный вестник Черногории 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 и 133/2025, статья 3). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному гаражу проверьте выписку из кадастра и обратитесь к нотариусу.