קניית גראז׳ או מקום חניה במונטנגרו: יחידה נפרדת, חלק בבעלות משותפת או רכוש משותף

האם מקום בחניון הוא נכס נפרד? יכול להיות. החוק מונה גראז׳ים ומקומות בחניון בין היחידות הנפרדות של בניין מגורים, אבל גם בין חלקיו המשותפים. נסח הבעלות מראה במה מדובר.

כמה מס משלמים על קניית גראז׳? במכירה חוזרת משלמים מס העברת מקרקעין, 3% עד בסיס מס של €150,000. בקנייה של בנייה חדשה מיזם, כשנגבה מע״מ, אין מס העברה.

החיפושים המקומיים מראים מה אנשים רוצים לדעת על גראז׳ים: את "garaža na prodaju" (גראז׳ למכירה) משלימים בשמות ערים, את "parking mjesto prodaja" (מקום חניה למכירה) ב-"budva", את "garažno mjesto" (מקום בחניון) ב-"podgorica" וב-"budva", ואנשים מחפשים גם "kupovina garaže porez" (מס על קניית גראז׳). מאחורי מודעה על "מקום בחניון" יכולים לעמוד שלושה דברים שונים מבחינה משפטית, ומה שאתם קונים בפועל תלוי במה מדובר.

המאמר מסביר את ההבדל בין גראז׳ כיחידה נפרדת, חלק בבעלות משותפת בגראז׳ ורכוש משותף של הבניין, מה לבדוק בנסח הבעלות, איזה מס חל ומה הכללים לחניה בחצר.

שלושה דברים מאחורי אותן מילים

בין היחידות הנפרדות של בניין מגורים, חוק יחסי הקניין מונה במפורש גראז׳ים נפרדים ומקומות נפרדים בחניון, לצד דירות, שטחים עסקיים, מרתפים ועליות גג נפרדים. באותו זמן, בין החלקים המשותפים של בניין הוא מונה גראז׳ים משותפים ומקומות משותפים בחניון. יחידה נפרדת יכולה להיות בבעלות יחידה, בבעלות משותפת בחלקים או בבעלות משותפת לא מחולקת.

חלק בבעלות משותפת: זכות קדימה וחלוקת המקומות

כשגראז׳ נמצא בבעלות משותפת, כל בעלים משותף יכול למכור את חלקו בלי הסכמת האחרים, אבל לבעלים המשותפים האחרים יש זכות קדימה. אם בעלים משותף אינו מקבל הצעה בכתב בתוך 10 ימים מקבלתה, המוכר רשאי למכור את החלק לצד שלישי.

חלק בלתי מסוים אינו מקום מסוים. על אופן השימוש בדבר שבבעלות משותפת מחליטים בעלים משותפים שחלקיהם יחד מהווים יותר ממחצית שוויו. לכן כשקונים חלק, בקשו את ההחלטה או ההסכם של הבעלים המשותפים על המקום שבו תשתמשו. עוד על בעלות משותפת וזכות קדימה במאמר שלנו על בעלות משותפת.

חניה בחצר הבניין

במגרש התכנוני שעליו עומד בניין מגורים, לבעלי היחידות הנפרדות יש בעלות משותפת בלתי ניתנת לחלוקה. הזכויות במגרש ובחלקים המשותפים קשורות באופן בלתי נפרד לזכויות ביחידה הנפרדת, ולכן כל שינוי בדירה חל גם עליהן. מקום בחלק הפתוח של המגרש אינו אפוא יחידה נפרדת של הבניין שאפשר לקנות לבדה, והבעלים מסכימים ביניהם על השימוש בו. איך פועלים אסיפת הבעלים ותקנון הבעלים מוסבר במאמר שלנו על מנהל הבניין.

מה לבדוק בנסח הבעלות

בעלות בבית משותף נרשמת על שם בעלי היחידות הנפרדות, וחוק הקדסטר מונה במפורש גראז׳ים ומקומות בחניון ביניהן. איך קוראים את דפים A, B, V ו-G מוסבר במאמר שלנו על נסח הבעלות.

חוזה לקניית גראז׳, כמו בדירה, נכרת בפני נוטריון. תהליך החוזה והרישום מוסבר במאמר שלנו על חוזה הרכישה.

מסים

• קנייה מיזם. רכישה של נכס חדש שחייב במע״מ אינה נחשבת העברה לפי חוק מס העברת המקרקעין; המע״מ כלול במחיר.
• קנייה בלי מע״מ, למשל מאדם פרטי. חל מס העברת מקרקעין. הקונה משלם אותו, ועד בסיס מס של €150,000 השיעור הוא 3%. הדוח מוגש בתוך 15 יום מכריתת החוזה. פרטים, שיעורים גבוהים יותר ופטורים מוסברים במאמר שלנו על מס העברת המקרקעין.
• מס שנתי. חוק מס הרכוש מונה במפורש גראז׳ים ומקומות בחניון כיחידות נפרדות של בניין מגורים החייבות במס. את השיעור קובעת הרשות המקומית.

רשימת בדיקה קצרה

אפשר לפרסם או למצוא גראז׳ים ומקומות חניה בקטגוריית הנדל״ן שלנו.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקנות רק גראז׳, בלי דירה? כן, אם הגראז׳ רשום כיחידה נפרדת. את החלקים המשותפים של בניין אי אפשר לקנות בנפרד מיחידה.

מה פירוש קניית חלק בגראז׳? אתם קונים חלק בלתי מסוים בגראז׳ כולו. לבעלים המשותפים האחרים יש זכות קדימה, ואת השימוש מסדירים בעלים משותפים שמחזיקים יותר ממחצית השווי.

האם משלמים מס רכוש על גראז׳? כן. חוק מס הרכוש מונה במפורש גראז׳ים ומקומות בחניון, והרשות המקומית קובעת את השיעור.

האם אפשר לקנות מקום חניה בחצר הבניין? במגרש התכנוני של הבניין יש לבעלי היחידות הנפרדות בעלות משותפת בלתי ניתנת לחלוקה. מקום בשטח פתוח אינו יחידה נפרדת של הבניין, והבעלים מסכימים ביניהם על השימוש בו.

מקורות

חלקים נפרדים ומשותפים של בניין, בעלות משותפת וזכות קדימה מוסדרים בחוק יחסי הקניין (העיתון הרשמי של מונטנגרו 19/2009 ו-29/2025, סעיפים 131, 132, 136 ו-165 עד 173). רישום בעלות בבית משותף מוסדר בחוק המדידה הממלכתית וקדסטר המקרקעין (העיתון הרשמי של הרפובליקה של מונטנגרו 29/2007, והעיתון הרשמי של מונטנגרו 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ו-160/2025, סעיף 77), שיעורי מס ההעברה והמועד בחוק מס העברת המקרקעין (העיתון הרשמי של מונטנגרו 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 ו-132/2026, סעיפים 4, 11 ו-16), וגראז׳ים כרכוש החייב במס בחוק מס הרכוש (העיתון הרשמי של מונטנגרו 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 ו-133/2025, סעיף 3). Fijaka היא זירת מודעות ואינה נותנת ייעוץ משפטי; לגראז׳ ספציפי, בדקו את נסח הבעלות ופנו לנוטריון.