Co v Černé Hoře kupujete, když inzerát nabízí garážové stání? Může jít o samostatnou jednotku ve výlučném vlastnictví, o nerozdělený spoluvlastnický podíl na garáži, u něhož mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo, nebo o společnou část domu, kterou samostatně koupit nelze. Rozhoduje výpis z katastru; při dalším prodeji se platí daň z převodu 3 % do základu 150 000 €.
Místní vyhledávání ukazuje, co lidé chtějí o garážích vědět: „garaža na prodaju“ (garáž na prodej) doplňují názvy měst, „parking mjesto prodaja“ (prodej parkovacího místa) slovem „budva“, „garažno mjesto“ (garážové stání) slovy „podgorica“ a „budva“ a lidé hledají také „kupovina garaže porez“ (daň při koupi garáže). Za inzerátem na „garážové stání“ se mohou skrývat tři právně odlišné věci a to, co skutečně kupujete, závisí na tom, o kterou jde.
Článek vysvětluje rozdíl mezi garáží jako samostatnou jednotkou, spoluvlastnickým podílem na garáži a společnou částí domu, co zkontrolovat ve výpisu z katastru, jaká daň se platí a jaká pravidla platí pro parkování na dvoře. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře kupujete nebo prodáváte garáž či parkovací místo.
Tři věci za stejnými slovy
Mezi samostatnými jednotkami obytné budovy zákon o vlastnicko-právních vztazích výslovně uvádí samostatné garáže a garážová stání vedle bytů, obchodních prostor, samostatných sklepů a půd. Zároveň mezi společnými částmi budovy uvádí společné garáže a garážová stání. Samostatná jednotka může být ve výlučném vlastnictví, spoluvlastnictví nebo společném vlastnictví.
| Co se prodává | Co kupující získá | Na co si dát pozor |
| Garáž nebo garážové stání jako samostatná jednotka | Výlučné vlastnictví přesně vymezeného prostoru zapsaného jako samostatná jednotka | Číslo jednotky a výměra ve výpisu z katastru |
| Spoluvlastnický podíl na garáži, která je samostatnou jednotkou | Nerozdělený podíl na celé garáži v poměru k celku | Předkupní právo ostatních spoluvlastníků a rozhodnutí o způsobu užívání |
| Společná garáž nebo místo ve společné části domu | Žádné samostatné právo: společné části jsou ve společném nedělitelném vlastnictví vlastníků | Nelze je koupit odděleně od jednotky |
Spoluvlastnický podíl: předkupní právo a rozdělení stání
Když je garáž ve spoluvlastnictví, může každý spoluvlastník prodat svůj podíl bez souhlasu ostatních, ostatní spoluvlastníci však mají předkupní právo. Pokud spoluvlastník písemnou nabídku nepřijme do 10 dnů od jejího doručení, může prodávající podíl prodat třetí osobě.
Nerozdělený podíl neznamená konkrétní stání. O způsobu užívání věci ve spoluvlastnictví rozhodují spoluvlastníci, jejichž podíly dohromady tvoří více než polovinu její hodnoty. Při koupi podílu si proto vyžádejte rozhodnutí nebo dohodu spoluvlastníků o tom, které stání užíváte. Více o spoluvlastnictví a předkupním právu najdete v našem článku o spoluvlastnictví.
Parkování na dvoře domu
Na urbanistické parcele, na které obytná budova stojí, mají vlastníci samostatných jednotek společné nedělitelné vlastnictví. Práva k parcele a ke společným částem jsou neoddělitelně spojena s právy k samostatné jednotce, takže každá změna bytu se týká i jich. Místo na otevřené části parcely proto není samostatnou jednotkou budovy, kterou lze koupit samostatně, a na jeho užívání se dohodnou vlastníci. Jak fungují shromáždění vlastníků a domovní pravidla, vysvětluje náš článek o správci budovy.
Co zkontrolovat ve výpisu z katastru
Etážové vlastnictví se zapisuje na jména vlastníků samostatných jednotek a zákon o katastru mezi ně výslovně řadí garáže a garážová stání. Jak číst listy A, B, V a G, vysvětluje náš článek o výpisu z katastru.
| Kontrola | Proč |
| Zda je garáž zapsána jako samostatná jednotka | Jen tak kupujete přesně vymezený prostor |
| Označení, výměra a vlastník | Musí odpovídat smlouvě |
| Zda je zapsáno více vlastníků s podíly | Pak kupujete nerozdělený podíl a platí předkupní právo |
| List G | Hypotéka nebo jiné zatížení garáže |
| U novostaveb | Poznámky o výstavbě a povolení k užívání |
Smlouva o koupi garáže se stejně jako u bytu uzavírá před notářem. Postup smlouvy a zápisu vysvětluje náš článek o kupní smlouvě.
Daně
- Koupě od developera. Nabytí nově postavené nemovitosti podléhající DPH se podle zákona o dani z převodu nemovitostí za převod nepovažuje; DPH je zahrnuta v ceně.
- Koupě bez DPH, například od soukromé osoby. Platí se daň z převodu nemovitostí. Platí ji kupující a do základu daně 150 000 € činí sazba 3 %. Přiznání se podává do 15 dnů od uzavření smlouvy. Podrobnosti, vyšší sazby a osvobození vysvětluje náš článek o dani z převodu nemovitostí.
- Roční daň. Zákon o dani z nemovitostí výslovně uvádí garáže a garážová stání jako samostatné jednotky obytné budovy, které dani podléhají. Sazbu stanoví obec.
Krátký kontrolní seznam
| Otázka | Odpověď |
| Kupuji samostatnou jednotku, nebo podíl? | Podívejte se do výpisu z katastru |
| Kdo má předkupní právo? | Spoluvlastníci, pokud se prodává spoluvlastnický podíl |
| Mohu koupit místo na dvoře? | Samostatně ne: parcela domu je ve společném nedělitelném vlastnictví vlastníků jednotek |
| Jakou daň platím? | U developera DPH v ceně, při dalším prodeji daň z převodu |
| Platím roční daň? | Ano, garáž podléhá dani z nemovitostí |
Garáže a parkovací místa můžete inzerovat nebo hledat v naší kategorii nemovitostí.
Často kladené otázky
Je garážové stání samostatnou nemovitostí? Může být. Zákon řadí garáže a garážová stání mezi samostatné jednotky obytné budovy, ale také mezi její společné části. Co platí, ukáže výpis z katastru.
Mohu koupit jen garáž, bez bytu? Ano, pokud je garáž zapsána jako samostatná jednotka. Společné části budovy nelze koupit odděleně od jednotky.
Co znamená koupit podíl na garáži? Kupujete nerozdělený podíl na celé garáži. Ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo a užívání upravují spoluvlastníci s více než polovinou hodnoty.
Jaká daň se platí při koupi garáže? Při dalším prodeji se platí daň z převodu nemovitostí, 3 % do základu daně 150 000 €. Při koupi novostavby od developera, kdy se účtuje DPH, se daň z převodu neplatí.
Platí se z garáže daň z nemovitosti? Ano. Zákon o dani z nemovitostí garáže a garážová stání výslovně uvádí a sazbu stanoví obec.
Mohu koupit parkovací místo na dvoře domu? Na urbanistické parcele domu mají vlastníci samostatných jednotek společné nedělitelné vlastnictví. Místo pod širým nebem není samostatnou jednotkou budovy a na jeho užívání se dohodnou vlastníci.
Zdroje
Samostatné a společné části budovy, spoluvlastnictví a předkupní právo upravuje zákon o vlastnicko-právních vztazích (Úřední věstník Černé Hory 19/2009 a 29/2025, články 131, 132, 136 a 165 až 173). Zápis etážového vlastnictví upravuje zákon o státní zeměměřické službě a katastru nemovitostí (Úřední věstník Republiky Černá Hora 29/2007 a Úřední věstník Černé Hory 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 a 160/2025, článek 77), sazby a lhůtu daně z převodu zákon o dani z převodu nemovitostí (Úřední věstník Černé Hory 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 a 132/2026, články 4, 11 a 16) a garáže jako zdanitelný majetek zákon o dani z nemovitostí (Úřední věstník Černé Hory 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 a 133/2025, článek 3). Všechny odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní poradenství; u konkrétní garáže si ověřte výpis z katastru a obraťte se na notáře.