Da li je garažno mesto posebna nekretnina? Može biti. Zakon navodi garaže i garažna mesta među posebnim delovima stambene zgrade, ali i među zajedničkim delovima. Šta je u pitanju, pokazuje list nepokretnosti.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o garažama: "garaža na prodaju" dopunjuje se imenima gradova, uz "parking mjesto prodaja" ide "budva", uz "garažno mjesto" idu "podgorica" i "budva", a traži se i "kupovina garaže porez". Iza oglasa "garažno mesto" mogu stajati tri pravno različite stvari, i od toga zavisi šta zapravo kupujete.
Ovaj tekst objašnjava razliku između garaže kao posebnog dela, suvlasničkog udela u garaži i zajedničkog prostora zgrade, šta proveriti u listu nepokretnosti, koji porez se plaća i šta važi za parking u dvorištu.
Tri stvari iza iste reči
Crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima među posebnim delovima stambene zgrade izričito navodi posebne garaže, odnosno garažna mesta, uz stanove, poslovne prostorije, posebne podrume i potkrovlja. Istovremeno, među zajedničkim delovima zgrade navodi i zajedničke garaže i garažna mesta. Na posebnom delu može postojati isključiva svojina, susvojina ili zajednička svojina.
| Šta se prodaje | Šta kupac dobija | Na šta paziti |
| Garaža ili garažno mesto kao poseban deo | Isključivu svojinu na tačno određenom prostoru, upisanu kao poseban deo | Broj posebnog dela i površina u listu nepokretnosti |
| Suvlasnički udio u garaži koja je poseban deo | Idealni deo cele garaže, srazmerno celini | Pravo preče kupovine ostalih suvlasnika i odluka o načinu korišćenja |
| Zajednička garaža ili mesto u zajedničkom delu zgrade | Nema posebnog prava: zajednički delovi su u zajedničkoj nedeljivoj svojini vlasnika | Ne može se kupiti odvojeno od posebnog dela |
Suvlasnički udio: pravo preče kupovine i raspored mesta
Kada je garaža u susvojini, svaki suvlasnik može prodati svoj deo bez saglasnosti ostalih, ali ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Ako suvlasnik u roku od 10 dana od dostavljanja pisane ponude ne prihvati ponudu, prodavac svoj deo može prodati trećem licu.
Idealni deo ne znači određeno mesto. Način korišćenja stvari u susvojini uređuju suvlasnici čiji delovi zajedno čine više od polovine vrednosti stvari. Zato uz kupovinu udela tražite i odluku ili sporazum suvlasnika o tome koje mesto koristite. Više o susvojini i pravu preče kupovine piše u našem tekstu o suvlasništvu.
Parking u dvorištu zgrade
Na urbanističkoj parceli na kojoj je stambena zgrada izgrađena vlasnici posebnih delova imaju zajedničku nedeljivu svojinu. Prava na parceli i na zajedničkim delovima nedeljivo su povezana s pravima na posebnom delu, pa svaka promena na stanu važi i za njih. Mesto na otvorenom delu parcele zato nije poseban deo zgrade koji se kupuje zasebno, a njegovo korišćenje dogovaraju vlasnici. Kako rade skupština vlasnika i pravila vlasnika, objašnjava naš tekst o upravniku zgrade.
Šta proveriti u listu nepokretnosti
Pravo etažne svojine upisuje se na ime vlasnika posebnih delova zgrade, među kojima zakon o katastru izričito navodi garažu i garažno mesto. Kako se čitaju listovi A, B, V i G, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
| Provera | Zašto |
| Da li je garaža upisana kao poseban deo | Samo tada kupujete tačno određen prostor |
| Oznaka, površina i vlasnik | Moraju odgovarati onome što je u ugovoru |
| Da li je upisano više vlasnika sa udelima | Tada kupujete idealni deo i važi pravo preče kupovine |
| G list | Hipoteka ili drugi teret na garaži |
| Kod novogradnje | Zabilježbe o gradnji i upotrebnoj dozvoli |
Ugovor o kupovini garaže, kao i kod stana, sklapa se kod notara. Tok ugovora i upisa objašnjava naš tekst o kupoprodajnom ugovoru.
Porezi
- Kupovina od investitora. Sticanje novoizgrađenog objekta na koji se plaća PDV ne smatra se prometom po zakonu o porezu na promet nepokretnosti; PDV je u ceni.
- Kupovina bez PDV-a, na primer od fizičkog lica. Plaća se porez na promet nepokretnosti. Plaća ga kupac, a do osnovice od 150.000 € stopa je 3%. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. Detalje, više stope i izuzetke objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti.
- Godišnji porez. Crnogorski Zakon o porezu na nepokretnosti među predmetima oporezivanja izričito navodi garaže, odnosno garažna mesta, kao posebne delove stambene zgrade. Stopu određuje opština.
Kratka lista
| Pitanje | Odgovor |
| Kupujem poseban deo ili udio? | Pogledajte list nepokretnosti |
| Ko ima pravo preče kupovine? | Suvlasnici, ako se prodaje suvlasnički udio |
| Mogu li kupiti mesto u dvorištu? | Ne zasebno: parcela zgrade je u zajedničkoj nedeljivoj svojini vlasnika posebnih delova |
| Koji porez plaćam? | PDV u ceni kod investitora, porez na promet kod preprodaje |
| Plaćam li godišnji porez? | Da, garaža je predmet poreza na nepokretnosti |
Garaže i parking mesta možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Mogu li kupiti samo garažu, bez stana? Da, ako je garaža upisana kao poseban deo. Zajednički delovi zgrade ne mogu se kupiti odvojeno od posebnog dela.
Šta znači kupovina udela u garaži? Kupujete idealni deo cele garaže. Ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine, a način korišćenja uređuju suvlasnici čiji delovi čine više od polovine vrednosti.
Koliki je porez na kupovinu garaže? Kod preprodaje se plaća porez na promet nepokretnosti, 3% do osnovice od 150.000 €. Kod kupovine novogradnje od investitora na koju se plaća PDV, porez na promet se ne plaća.
Da li se plaća porez na nepokretnosti za garažu? Da. Zakon o porezu na nepokretnosti izričito navodi garaže i garažna mesta, a stopu određuje opština.
Mogu li kupiti parking mesto u dvorištu zgrade? Na urbanističkoj parceli zgrade vlasnici posebnih delova imaju zajedničku nedeljivu svojinu. Mesto na otvorenom nije poseban deo zgrade, a korišćenje dogovaraju vlasnici.
Izvori
Posebne i zajedničke delove zgrade, susvojinu i pravo preče kupovine uređuje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 131, 132, 136 i 165 do 173). Upis etažne svojine uređuje crnogorski Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, član 77), stope i rok poreza na promet Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Službeni list CG 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 i 132/2026, članovi 4, 11 i 16), a garaže kao predmet oporezivanja Zakon o porezu na nepokretnosti (Službeni list CG 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 i 133/2025, član 3). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretnu garažu proverite list nepokretnosti i obratite se notaru.