Co właściwie kupujesz, kupując garaż lub miejsce parkingowe w Czarnogórze? To zależy od wpisu w katastrze: wyodrębniony lokal daje wyłączną własność dokładnie określonego miejsca, udział we współwłasności garażu oznacza niepodzielny udział z prawem pierwokupu pozostałych współwłaścicieli, a części wspólnej budynku nie można kupić osobno. Przy odsprzedaży płaci się 3% podatku od przeniesienia własności przy podstawie do 150 000 €.
Lokalne wyszukiwania pokazują, co ludzie chcą wiedzieć o garażach: „garaža na prodaju” (garaż na sprzedaż) uzupełniają nazwami miast, „parking mjesto prodaja” (miejsce parkingowe na sprzedaż) słowem „budva”, „garažno mjesto” (miejsce garażowe) słowami „podgorica” i „budva”, a szukają też „kupovina garaže porez” (podatek przy zakupie garażu). Za ogłoszeniem „miejsca garażowego” mogą stać trzy prawnie różne rzeczy, a to, co naprawdę kupujesz, zależy od tego, która z nich.
Ten artykuł wyjaśnia różnicę między garażem jako lokalem wyodrębnionym, udziałem we współwłasności garażu i częścią wspólną budynku, co sprawdzić w wypisie z katastru, jaki podatek obowiązuje i jakie są zasady parkowania na podwórzu.
Trzy rzeczy za tymi samymi słowami
Wśród wyodrębnionych części budynku mieszkalnego ustawa o stosunkach własnościowych wprost wymienia wyodrębnione garaże i miejsca garażowe, obok mieszkań, lokali użytkowych, wyodrębnionych piwnic i strychów. Jednocześnie wśród części wspólnych budynku wymienia wspólne garaże i miejsca garażowe. Wyodrębniona część może być we własności wyłącznej, współwłasności albo własności łącznej.
| Co jest na sprzedaż | Co otrzymuje kupujący | Na co uważać |
| Garaż albo miejsce garażowe jako wyodrębniona część | Wyłączną własność dokładnie określonej przestrzeni, wpisanej jako wyodrębniona część | Numer lokalu i powierzchnię w wypisie z katastru |
| Udział we współwłasności garażu, który jest wyodrębnioną częścią | Niepodzielny udział w całym garażu, proporcjonalny do całości | Prawo pierwokupu pozostałych współwłaścicieli i decyzję o sposobie korzystania |
| Wspólny garaż albo miejsce w części wspólnej budynku | Żadnego osobnego prawa: części wspólne są we wspólnej, niepodzielnej własności właścicieli | Nie można ich kupić osobno od lokalu |
Udział we współwłasności: prawo pierwokupu i podział miejsc
Gdy garaż jest współwłasnością, każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych, ale pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu. Jeśli współwłaściciel nie przyjmie pisemnej oferty w ciągu 10 dni od jej otrzymania, sprzedający może sprzedać udział osobie trzeciej.
Niepodzielny udział nie oznacza konkretnego miejsca. O sposobie korzystania z rzeczy wspólnej decydują współwłaściciele, których udziały łącznie stanowią ponad połowę jej wartości. Kupując udział, poproś więc o decyzję albo porozumienie współwłaścicieli określające, z którego miejsca korzystasz. Więcej o współwłasności i prawie pierwokupu jest w artykule o współwłasności.
Parkowanie na podwórzu budynku
Na działce budowlanej, na której stoi budynek mieszkalny, właściciele wyodrębnionych lokali mają wspólną niepodzielną własność. Prawa do działki i części wspólnych są nierozerwalnie związane z prawem do wyodrębnionego lokalu, więc każda zmiana dotycząca mieszkania dotyczy też ich. Miejsce na otwartej części działki nie jest więc wyodrębnioną częścią budynku, którą można kupić osobno, a korzystanie z niego uzgadniają właściciele.
Co sprawdzić w wypisie z katastru
Własność lokali wpisuje się na nazwiska właścicieli wyodrębnionych części, a ustawa o katastrze wprost wymienia wśród nich garaże i miejsca garażowe. Jak czytać działy A, B, V i G, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
| Kontrola | Dlaczego |
| Czy garaż jest wpisany jako wyodrębniona część | Tylko wtedy kupujesz dokładnie określoną przestrzeń |
| Oznaczenie, powierzchnia i właściciel | Muszą zgadzać się z umową |
| Czy wpisano kilku właścicieli z udziałami | Wtedy kupujesz niepodzielny udział i obowiązuje prawo pierwokupu |
| Dział G | Hipoteka albo inne obciążenie garażu |
| Przy nowym budownictwie | Adnotacje o budowie i pozwolenie na użytkowanie |
Umowę kupna garażu, tak jak mieszkania, zawiera się u notariusza. Proces zawarcia umowy i wpisu wyjaśniamy w artykule o umowie kupna.
Podatki
- Zakup od dewelopera. Nabycie nowo wybudowanej nieruchomości objętej VAT nie jest przeniesieniem własności w rozumieniu ustawy o podatku od przeniesienia własności; VAT jest wliczony w cenę.
- Zakup bez VAT, na przykład od osoby prywatnej. Należny jest podatek od przeniesienia własności. Płaci go kupujący, a przy podstawie opodatkowania do 150 000 € stawka wynosi 3%. Deklarację składa się w ciągu 15 dni od zawarcia umowy. Szczegóły, wyższe stawki i zwolnienia wyjaśniamy w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
- Podatek roczny. Ustawa o podatku od nieruchomości wprost wymienia garaże i miejsca garażowe jako wyodrębnione części budynku mieszkalnego podlegające opodatkowaniu. Stawkę ustala gmina.
Krótka lista kontrolna
| Pytanie | Odpowiedź |
| Kupuję wyodrębniony lokal czy udział? | Sprawdź w wypisie z katastru |
| Kto ma prawo pierwokupu? | Współwłaściciele, jeśli sprzedawany jest udział we współwłasności |
| Czy mogę kupić miejsce na podwórzu? | Nie osobno: działka budynku jest we wspólnej niepodzielnej własności właścicieli lokali |
| Jaki podatek płacę? | VAT w cenie od dewelopera, podatek od przeniesienia własności przy odsprzedaży |
| Czy płacę podatek roczny? | Tak, garaż podlega podatkowi od nieruchomości |
Garaże i miejsca parkingowe możesz wystawić albo znaleźć w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy miejsce garażowe to osobna nieruchomość? Może nią być. Ustawa wymienia garaże i miejsca garażowe wśród wyodrębnionych części budynku mieszkalnego, ale także wśród jego części wspólnych. Która to sytuacja, pokazuje wypis z katastru.
Czy mogę kupić tylko garaż, bez mieszkania? Tak, jeśli garaż jest wpisany jako wyodrębniona część. Części wspólnych budynku nie można kupić osobno od lokalu.
Co oznacza zakup udziału w garażu? Kupujesz niepodzielny udział w całym garażu. Pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu, a korzystanie ustalają współwłaściciele posiadający ponad połowę wartości.
Ile wynosi podatek przy zakupie garażu? Przy odsprzedaży należny jest podatek od przeniesienia własności, 3% przy podstawie do 150 000 €. Przy zakupie nowego garażu od dewelopera, gdy nalicza się VAT, podatku od przeniesienia własności nie ma.
Czy od garażu płaci się podatek od nieruchomości? Tak. Ustawa o podatku od nieruchomości wprost wymienia garaże i miejsca garażowe, a stawkę ustala gmina.
Czy mogę kupić miejsce parkingowe na podwórzu budynku? Na działce budowlanej budynku właściciele wyodrębnionych lokali mają wspólną niepodzielną własność. Miejsce na otwartym terenie nie jest wyodrębnioną częścią budynku, a o korzystaniu z niego decydują właściciele.
Źródła
Wyodrębnione i wspólne części budynku, współwłasność i prawo pierwokupu reguluje ustawa o stosunkach własnościowych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2009 i 29/2025, art. 131, 132, 136 i 165–173). Wpis własności lokali reguluje ustawa o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości (Dziennik Urzędowy Republiki Czarnogóry 29/2007 i Dziennik Urzędowy Czarnogóry 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, art. 77), stawki i termin podatku od przeniesienia własności ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 i 132/2026, art. 4, 11 i 16), a garaże jako nieruchomości podlegające opodatkowaniu ustawa o podatku od nieruchomości (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 i 133/2025, art. 3). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego garażu sprawdź wypis z katastru i skontaktuj się z notariuszem.