Koliki je otkazni rok za zakup stana u Crnoj Gori? Onaj koji je ugovoren. Ako ugovor na neodređeno vreme otkazni rok ne navodi, on iznosi tri meseca.
Kad zakup stana ide ka kraju, pitanja se ponavljaju. Pretraga u Crnoj Gori to pokazuje: uz "otkaz ugovora o zakupu" idu "stana", "na određeno vrijeme" i "primjer", traži se "otkazni rok zakup stana", uz "depozit za stan" idu "zakon" i "iskustva", a posebno se traži "iseljenje zakupca".
Ovaj tekst objašnjava šta crnogorski Zakon o obligacionim odnosima kaže o formi ugovora, otkaznom roku, otkazu bez roka, prodaji stana tokom zakupa, vraćanju stana i depozitu, i kome se obratiti kad zakupac ne napusti stan.
Ugovor: pisana forma i overa
Ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi i overen u skladu sa propisima. Ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Na zakup stana shodno se primenjuju i opšta pravila o zakupu iz istog zakona.
Crnogorski Zakon o održavanju stambenih zgrada vlasniku koji izdaje stan u zgradi nameće još dve obaveze:
- u roku od 15 dana od izdavanja upravniku dostavlja pisano obaveštenje o zakupu, sa podacima o zakupcu i zakupodavcu, površinom i trajanjem zakupa;
- u roku od 15 dana od zaključenja ugovora poreskom organu dostavlja primerak ugovora overen od notara ili drugog nadležnog organa.
Ulogu upravnika objašnjava naš tekst o upravniku zgrade i etažnim vlasnicima, a porez na prihod od zakupa tekst o tome kako izdati stan.
Kako ugovor o zakupu stana prestaje
Zakon nabraja sedam osnova:
| Osnov | Napomena |
| Sporazumni raskid | Strane se dogovore o danu prestanka |
| Protek vremena | Kod ugovora na određeno vreme |
| Propast stana | Ako je stan usled više sile samo delimično uništen ili oštećen, zakupac može raskinuti ugovor ili ostati i tražiti sniženje zakupnine |
| Rušenje zgrade ili dela zgrade | Na osnovu pravosnažnog rešenja nadležnog organa |
| Promena namene | Kad se saglasno propisu menja namena zgrade ili stana |
| Otkaz | Sa otkaznim rokom ili, u zakonom određenim slučajevima, bez njega |
| Drugi slučajevi | Utvrđeni zakonom |
Otkazni rok
| Ugovor | Kako prestaje | Otkazni rok |
| Na neodređeno vreme | Otkazom koji svaka strana može dati drugoj | Ugovoreni; ako nije ugovoren, tri meseca |
| Na određeno vreme | Samim protekom vremena za koje je zaključen | Redovni otkaz zakon predviđa za ugovor čije trajanje nije određeno |
| Istekao, a zakupac i dalje koristi stan | Ako se zakupodavac tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima | Kao kod ugovora na neodređeno vreme |
Ugovor na određeno vreme pre isteka prestaje sporazumom, na osnovu odredbe samog ugovora ili po osnovima koje zakon navodi u nastavku. Na poslednji red tabele vredi obratiti pažnju: zakupodavac koji ne želi produženje treba da se tome usprotivi, jer se u suprotnom smatra da je zaključen nov ugovor.
Zakon za otkaz zakupa stana ne propisuje posebnu formu. Pisani otkaz sa dokazom o prijemu olakšava dokazivanje od kog dana otkazni rok teče.
Otkaz bez otkaznog roka
Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka:
- ako zakupac ne plati zakupninu u dva uzastopna roka. Ugovor ipak ostaje na snazi ako zakupac isplati dug pre nego što mu otkaz bude saopšten ili ako tada ima prema zakupodavcu potraživanje koje ispunjava uslove za zakonsko prebijanje;
- ako je stan dat u podzakup bez njegove dozvole;
- ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru ili nameni ili zapušta njegovo održavanje, a postoji opasnost znatne štete.
Zakupac može:
- otkazati ugovor bez otkaznog roka ako je stan opasan po zdravlje, čak i ako je to znao pri zaključenju ugovora. Tog prava se ne može odreći;
- raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine ako zakupodavac nedostatak ne otkloni ni u naknadnom primerenom roku, uz pravo na naknadu štete;
- raskinuti ugovor ako potrebne opravke ometaju upotrebu stana u znatnoj meri i za duže vreme, a za vreme opravki ima pravo na srazmerno sniženje zakupnine.
Prodaja stana i smrt jedne strane
- Prodaja u toku zakupa. Kupac stupa na mesto zakupodavca. Ne može tražiti da mu zakupac preda stan pre isteka vremena za koje je zakup ugovoren, a kod zakupa neodređenog trajanja pre isteka otkaznog roka. Prodavac za kupčeve obaveze iz zakupa odgovara kao solidarni jemac.
- Kome se plaća zakupnina. Ako nije drugačije ugovoreno, kupcu pripada zakupnina od prvog narednog roka posle kupovine. Od kad je obavešten o prodaji, zakupac zakupninu plaća samo kupcu.
- Zakupac posle prodaje može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.
- Smrt zakupca ili zakupodavca. Zakup se nastavlja sa naslednicima ako nije drugačije ugovoreno. Naslednici zakupca mogu u roku od šest meseci od njegove smrti otkazati ugovor i pre isteka ugovorenog vremena, poštujući otkazni rok.
Ko prodaje stan u kojem živi zakupac, ceo postupak može pratiti uz naš vodič za prodaju stana.
Depozit i vraćanje stana
Crnogorski Zakon o obligacionim odnosima ne sadrži posebna pravila o depozitu kod zakupa. Iznos, namenu i rok povraćaja određuje ugovor. Zakon zato uređuje drugo pitanje, u kakvom stanju se stan vraća, i to je okvir svake rasprave o zadržavanju depozita:
| Pravilo | Šta znači |
| Zakupac čuva stan i po prestanku zakupa vraća ga neoštećenog | Šteta preko redovne upotrebe ide na teret zakupca |
| Zakupac ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe ni za oštećenja od dotrajalosti | Odgovara samo za oštećenja preko toga |
| Ako je menjao stan, vraća ga u stanje u kojem ga je primio | Promene napravljene u toku zakupa treba ukloniti |
| Dodatke koji se mogu odvojiti bez oštećenja može odneti | Zakupodavac ih može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost |
| Sitne opravke od redovne upotrebe i troškovi same upotrebe padaju na zakupca | Potrebne opravke i održavanje stana u ispravnom stanju su obaveza zakupodavca |
Da bi se kasnije znalo šta je redovna istrošenost, a šta šteta, korisno je pri useljenju sačiniti zapisnik o stanju stana sa fotografijama, koji potpišu obe strane. U ugovoru napišite iznos depozita, šta se iz njega može naplatiti i u kom roku se vraća. Praktične savete za zakupce daje naš tekst o dugoročnom zakupu stana.
Iseljenje zakupca
Kad zakup prestane, istekom vremena ili otkazom, pravni osnov za korišćenje stana prestaje. Zakon za takav slučaj predviđa poseban put: ako se neko useli u posebne ili zajedničke delove stambene zgrade bez pravnog osnova ili ako taj osnov prestane, svako lice koje ima pravni interes može kod organa lokalne uprave da zahteva njegovo iseljenje. Postupak za iseljenje je hitan.
Ako se strane spore oko toga da li je otkaz valjan ili koliko se depozita vraća, spor rešava sud.
Kratka lista pre potpisivanja
| Pitanje | Zašto |
| Da li je ugovor pisan i overen | U suprotnom je ništav |
| Da li je stanodavac vlasnik | Proverava se u listu nepokretnosti |
| Da li je otkazni rok napisan | Ako nije, kod ugovora na neodređeno vreme iznosi tri meseca |
| Iznos, namena i rok povraćaja depozita | Zakon ih ne uređuje, pa važi ono što piše u ugovoru |
| Zapisnik o stanju pri useljenju | Redovna istrošenost ne ide na teret zakupca |
| Ko plaća održavanje zgrade | Korisnik stana ga snosi samo ako je tu obavezu preuzeo ugovorom |
Stanove za dugoročni zakup možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Može li se otkazati ugovor o zakupu na određeno vreme? Takav ugovor prestaje protekom vremena. Pre toga može prestati sporazumom, otkazom ako ga predviđa sam ugovor ili po zakonskim osnovima, na primer kad zakupac ne plati zakupninu u dva uzastopna roka ili kad je stan opasan po zdravlje.
Mora li ugovor o zakupu stana biti overen? Da. Zakon traži pisanu formu i overu u skladu sa propisima, a ugovor zaključen suprotno tome je ništav. Vlasnik stana u stambenoj zgradi overen primerak u roku od 15 dana dostavlja poreskom organu.
Da li se depozit za stan vraća? Zakon depozit posebno ne uređuje, pa uslove povraćaja određuje ugovor. Zakupac ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe, već za štetu preko toga.
Šta ako stanodavac proda stan? Kupac stupa na mesto zakupodavca i ne može tražiti iseljenje pre isteka ugovorenog vremena, odnosno otkaznog roka. Prodavac za kupčeve obaveze iz zakupa odgovara kao solidarni jemac.
Kako iseliti zakupca kome je zakup prestao? Lice sa pravnim interesom može kod organa lokalne uprave zahtevati iseljenje lica čiji je pravni osnov prestao. Postupak je hitan.
Izvori
Zakup, zakup stana, otkaz, prodaju zakupljenog stana, vraćanje stana i iseljenje uređuje crnogorski Zakon o obligacionim odnosima (Službeni list CG 47/2008, 4/2011 i 22/2017, članovi 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 do 626 i 628 do 636; kasnije izmene zakona ne odnose se na ove članove). Obaveštenje upravniku, dostavljanje ugovora poreskom organu i troškove korisnika uređuje crnogorski Zakon o održavanju stambenih zgrada (Službeni list CG 41/2016 i 84/2018, članovi 16 i 23). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan spor konsultujte advokata.