Comment mettre fin à un bail d’appartement au Monténégro ? Un bail à durée indéterminée se résilie par un préavis, de trois mois s’il n’est pas fixé dans le contrat ; un bail à durée déterminée prend fin à son terme. Le bailleur peut résilier sans préavis après deux loyers impayés consécutifs, et le bail doit être écrit et certifié, faute de quoi il est nul.
Quand un bail touche à sa fin, les mêmes questions reviennent. Les recherches locales le montrent : « otkaz ugovora o zakupu » (résiliation d’un bail) est suivi de « stana » (d’un appartement), « na određeno vrijeme » (à durée déterminée) et « primjer » (modèle), les gens cherchent « otkazni rok zakup stana » (préavis, bail d’appartement), « depozit za stan » (dépôt de garantie pour un appartement) est suivi de « zakon » (loi) et « iskustva » (expériences), et « iseljenje zakupca » (expulsion d’un locataire) est recherché à part.
Cet article explique ce que dit la loi sur les obligations sur la forme du bail, le préavis, la résiliation sans préavis, la vente de l’appartement pendant le bail, la restitution de l’appartement et le dépôt de garantie, et à qui s’adresser quand un locataire ne part pas.
Le bail : forme écrite et certification
Un bail d’appartement doit être conclu par écrit et certifié conformément à la réglementation. Un bail conclu autrement est nul et non avenu. Les règles générales du louage figurant dans la même loi s’appliquent aussi aux baux d’appartement.
La loi sur l’entretien des immeubles d’habitation ajoute deux obligations pour le propriétaire qui loue un appartement dans un immeuble :
- dans les 15 jours suivant la mise en location, le propriétaire remet au gestionnaire de l’immeuble une notification écrite du bail, avec les coordonnées du locataire et du bailleur, la surface et la durée ;
- dans les 15 jours suivant la signature, le propriétaire remet à l’administration fiscale une copie du bail certifiée par un notaire ou un autre organe compétent.
Le rôle du gestionnaire est expliqué dans notre article sur le gestionnaire de l’immeuble et les propriétaires des lots, et l’imposition des revenus locatifs dans notre guide sur la location d’un appartement.
Comment prend fin un bail d’appartement
La loi énumère sept motifs :
| Motif | Remarque |
| Résiliation amiable | Les parties conviennent de la date de fin |
| Expiration du terme | Pour les baux à durée déterminée |
| Destruction de l’appartement | Si un cas de force majeure ne détruit ou n’endommage l’appartement qu’en partie, le locataire peut résilier ou rester et demander une baisse du loyer |
| Démolition de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci | En vertu d’une décision définitive de l’autorité compétente |
| Changement d’affectation | Lorsque l’affectation de l’immeuble ou de l’appartement est modifiée conformément à la réglementation |
| Résiliation par préavis | Avec un délai de préavis ou, dans les cas prévus par la loi, sans délai |
| Autres cas | Prévus par la loi |
Le délai de préavis
| Bail | Comment il prend fin | Délai de préavis |
| À durée indéterminée | Par un préavis que chaque partie peut donner à l’autre | Celui convenu ; à défaut, trois mois |
| À durée déterminée | Automatiquement à l’expiration du terme | La loi prévoit le préavis ordinaire pour un bail dont la durée n’est pas fixée |
| Expiré, mais le locataire continue d’utiliser l’appartement | Si le bailleur ne s’y oppose pas, un nouveau bail à durée indéterminée aux mêmes conditions est réputé conclu | Comme pour un bail à durée indéterminée |
Avant son terme, un bail à durée déterminée prend fin d’un commun accord, en vertu d’une clause du bail lui-même ou pour les motifs légaux exposés ci-dessous. La dernière ligne du tableau mérite attention : un bailleur qui ne veut pas de prolongation doit s’y opposer, sinon un nouveau bail est réputé conclu.
La loi ne prévoit pas de forme particulière pour le préavis d’un bail d’appartement. Un préavis écrit avec preuve de réception permet de prouver plus facilement le jour à partir duquel court le délai.
La résiliation sans préavis
Le bailleur peut résilier sans délai de préavis :
- si le locataire ne paie pas le loyer pendant deux périodes consécutives. Le bail reste néanmoins en vigueur si le locataire règle sa dette avant d’être informé de la résiliation, ou s’il dispose alors contre le bailleur d’une créance remplissant les conditions de la compensation légale ;
- si l’appartement a été sous-loué sans l’autorisation du bailleur ;
- si, même après un avertissement, le locataire utilise l’appartement contrairement au bail ou à sa destination, ou en néglige l’entretien, et qu’il existe un risque de dommage important.
Le locataire peut :
- résilier sans délai de préavis si l’appartement est dangereux pour la santé, même s’il le savait à la signature. Il ne peut pas renoncer à ce droit ;
- résilier ou demander une baisse du loyer si le bailleur ne remédie pas à un défaut, même dans un délai supplémentaire raisonnable, avec droit à des dommages-intérêts ;
- résilier si des réparations nécessaires entravent l’usage de l’appartement de manière importante et durable, et pendant les réparations, il a droit à une réduction proportionnelle du loyer.
Vente de l’appartement et décès d’une partie
- Vente pendant le bail. L’acheteur prend la place du bailleur. Il ne peut pas exiger que le locataire lui remette l’appartement avant la fin du terme convenu ou, pour un bail à durée indéterminée, avant l’expiration du préavis. Le vendeur est solidairement tenu, comme garant, des obligations de l’acheteur découlant du bail.
- Qui perçoit le loyer. Sauf convention contraire, l’acheteur a droit au loyer à partir de la première échéance qui suit l’achat. Une fois informé de la vente, le locataire ne paie le loyer qu’à l’acheteur.
- Le locataire après une vente peut en tout état de cause résilier le bail en respectant les délais de préavis légaux.
- Décès du locataire ou du bailleur. Le bail se poursuit avec les héritiers, sauf convention contraire. Les héritiers du locataire peuvent, dans les six mois suivant son décès, résilier le bail même avant le terme convenu, en respectant le préavis.
Si vous vendez un appartement occupé par un locataire, notre guide de la vente d’un appartement présente toute la démarche.
Dépôt de garantie et restitution de l’appartement
La loi sur les obligations ne contient pas de règles spécifiques sur le dépôt de garantie dans le louage. Le montant, l’objet et le délai de restitution sont fixés par le bail. Ce que la loi encadre, c’est l’état dans lequel l’appartement est restitué, et c’est le cadre de tout litige sur une retenue du dépôt :
| Règle | Ce qu’elle signifie |
| Le locataire prend soin de l’appartement et le restitue sans dommage à la fin du bail | Les dommages au-delà d’un usage normal relèvent du locataire |
| Le locataire ne répond pas de l’usure due à un usage normal ni des dommages liés à l’ancienneté | Il ne répond que des dommages au-delà |
| Si le locataire a apporté des modifications, l’appartement est restitué dans l’état où il a été reçu | Les modifications faites pendant le bail doivent être retirées |
| Les ajouts qui peuvent être détachés sans dommage peuvent être emportés | Le bailleur peut les garder en payant leur valeur |
| Les menues réparations dues à l’usage normal et les frais courants d’utilisation sont à la charge du locataire | Les réparations nécessaires et le maintien de l’appartement en bon état incombent au bailleur |
Pour savoir plus tard ce qui relève de l’usure normale et ce qui constitue un dommage, il est utile d’établir à l’entrée un état des lieux avec photos, signé par les deux parties. Inscrivez dans le bail le montant du dépôt, ce qui peut y être imputé et quand il est restitué. Des conseils pratiques pour les locataires figurent dans notre article sur la location longue durée.
L’expulsion d’un locataire
Lorsqu’un bail prend fin, par expiration ou par préavis, le fondement juridique de l’occupation de l’appartement prend fin aussi. La loi prévoit une voie spécifique : si quelqu’un s’installe dans des parties privatives ou communes d’un immeuble d’habitation sans fondement juridique, ou si ce fondement prend fin, toute personne qui y a un intérêt juridique peut demander à l’autorité de l’administration locale d’ordonner à cette personne de quitter les lieux. La procédure d’expulsion est urgente.
Si les parties ne s’accordent pas sur la validité d’un préavis ou sur la part du dépôt à restituer, le litige est tranché par un tribunal.
Une courte liste avant de signer
| Question | Pourquoi |
| Le bail est-il écrit et certifié | Sinon, il est nul et non avenu |
| Le bailleur est-il le propriétaire | À vérifier dans l’extrait du cadastre |
| Le délai de préavis est-il indiqué | Sinon, il est de trois mois pour un bail à durée indéterminée |
| Montant, objet et délai de restitution du dépôt | La loi ne les encadre pas, c’est donc le bail qui s’applique |
| État des lieux d’entrée | L’usure normale ne relève pas du locataire |
| Qui paie l’entretien de l’immeuble | L’occupant ne le supporte que si cette obligation a été prévue au contrat |
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Questions fréquentes
Quel est le délai de préavis d’un bail d’appartement au Monténégro ? Celui qui a été convenu. Si un bail à durée indéterminée ne fixe pas de délai de préavis, il est de trois mois.
Peut-on résilier un bail à durée déterminée ? Un tel bail prend fin à l’expiration de son terme. Auparavant, il peut prendre fin d’un commun accord, par préavis si le bail lui-même le prévoit, ou pour des motifs légaux, par exemple lorsque le locataire ne paie pas le loyer pendant deux périodes consécutives ou lorsque l’appartement est dangereux pour la santé.
Un bail d’appartement doit-il être certifié ? Oui. La loi exige la forme écrite et une certification conforme à la réglementation, et un bail conclu autrement est nul et non avenu. Le propriétaire d’un appartement dans un immeuble d’habitation remet une copie certifiée à l’administration fiscale dans les 15 jours.
Le dépôt de garantie d’un appartement est-il restitué ? La loi n’encadre pas spécifiquement le dépôt de garantie : les conditions de restitution sont donc fixées par le bail. Le locataire ne répond pas de l’usure due à un usage normal, seulement des dommages au-delà.
Que se passe-t-il si le bailleur vend l’appartement ? L’acheteur prend la place du bailleur et ne peut pas exiger le départ du locataire avant la fin du terme convenu ou du préavis. Le vendeur est solidairement tenu, comme garant, des obligations de l’acheteur découlant du bail.
Comment expulser un locataire dont le bail a pris fin ? Une personne qui y a un intérêt juridique peut demander à l’autorité de l’administration locale l’expulsion d’une personne dont le fondement juridique a pris fin. La procédure est urgente.
Sources
Le louage, le bail d’appartement, le préavis, la vente de l’appartement loué, la restitution de l’appartement et l’expulsion sont régis par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, 4/2011 et 22/2017, articles 598, 599, 606, 607, 610, 613, 619 à 626 et 628 à 636 ; les modifications ultérieures de la loi ne concernent pas ces articles). La notification au gestionnaire de l’immeuble, la remise du bail à l’administration fiscale et les frais de l’occupant sont régis par la loi sur l’entretien des immeubles d’habitation (Journal officiel du Monténégro 41/2016 et 84/2018, articles 16 et 23). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un litige précis, consultez un avocat.