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Bail d’habitation au Monténégro : modèle gratuit

Au Monténégro, le bail d’un appartement doit être écrit et ses signatures légalisées, sinon il est nul. Ce modèle suit la Loi sur les obligations : loyer et dépôt de garantie, charges, réparations, sous-location, congé (trois mois si rien n’est convenu) et restitution de l’appartement. Vous signez le texte monténégrin ; la traduction sert à le comprendre. Après la signature, faites légaliser les signatures, et le bailleur remet un exemplaire à l’administration fiscale dans les 15 jours.

Télécharger le texte monténégrin (.txt)Télécharger la traduction française (.txt)

Mode d’emploi, étape par étape

  1. 1Vérifiez sur l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) que le bailleur est bien le propriétaire inscrit de l’appartement.
  2. 2Remplissez les blancs, choisissez une durée déterminée ou indéterminée et signez un état des lieux avec l’inventaire et les relevés des compteurs.
  3. 3Faites légaliser les deux signatures chez un notaire, au tribunal ou au service de légalisation de la commune. Le notaire facture 3,50 € plus TVA par signature et par exemplaire. Sans légalisation, le bail est nul.
  4. 4Dans les 15 jours, le bailleur remet un exemplaire du bail à l’administration fiscale et informe par écrit le gestionnaire de l’immeuble.
  5. 5Le locataire déclare son adresse : un citoyen monténégrin dans les 8 jours suivant l’emménagement, un étranger dans les 24 heures suivant son arrivée.
  6. 6Le bailleur déclare le loyer et paie 15 % d’impôt sur le revenu après 30 % de frais forfaitaires, plus la surtaxe communale. Si le locataire est une société, c’est elle qui retient l’impôt sur chaque paiement.

Le modèle en monténégrin (le texte que vous signez)

Vous signez le texte monténégrin. Si une partie ne comprend pas le monténégrin, une traduction peut être nécessaire lors de la légalisation des signatures ; vous pouvez aussi signer une version bilingue où le texte monténégrin prévaut.

UGOVOR O ZAKUPU STANA

UGOVOR O ZAKUPU STANA

Zaključen dana ______ u ______ između:

1. ______ (ime i prezime), JMBG ili broj pasoša ______, sa prebivalištem u ______, ulica ______ broj ______ (u daljem tekstu: zakupodavac), i

2. ______ (ime i prezime), JMBG ili broj pasoša ______, državljanstvo ______, sa prebivalištem u ______ (u daljem tekstu: zakupac).

Član 1
Predmet ugovora

  1. (1)Zakupodavac je vlasnik stana u ______, ulica ______ broj ______, sprat ______, broj stana ______, površine ______ m², upisanog u list nepokretnosti broj ______, katastarska opština ______ (u daljem tekstu: stan).
  2. (2)Zakupodavac daje zakupcu stan u zakup radi stanovanja, a zakupac uzima stan u zakup i obavezuje se da plaća zakupninu.
  3. (3)Pored zakupca, u stanu će stanovati: ______.
  4. (4)Stan se predaje sa namještajem i opremom navedenim u zapisniku o primopredaji, koji potpisuju obje strane i koji je sastavni dio ovog ugovora.

Član 2
Trajanje zakupa

  1. (1)Ugovor se zaključuje (zaokružiti): a) na određeno vrijeme, od ______ do ______; b) na neodređeno vrijeme, počev od ______.
  2. (2)Ugovor zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom roka. Ako zakupac i poslije isteka roka nastavi da koristi stan, a zakupodavac se tome ne usprotivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima.

Član 3
Zakupnina

  1. (1)Mjesečna zakupnina iznosi ______ € (slovima: ______ eura).
  2. (2)Zakupac plaća zakupninu unaprijed, najkasnije do ______. dana u mjesecu za tekući mjesec, uplatom na račun zakupodavca broj ______ kod ______ ili gotovinom uz pisanu potvrdu o prijemu.
  3. (3)Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, iznos iz stava 1 ovog člana je bruto iznos, od kojeg zakupac obračunava i plaća porez na dohodak zakupodavca u skladu sa zakonom.
  4. (4)Na zakupninu koja nije plaćena o roku zakupac duguje zakonsku zateznu kamatu.

Član 4
Depozit

  1. (1)Zakupac prilikom potpisivanja ugovora predaje zakupodavcu depozit u iznosu od ______ €, kao obezbjeđenje za naknadu štete na stanu i opremi i za dospjele neplaćene obaveze iz ovog ugovora.
  2. (2)Depozit nije kapara i ne uračunava se u zakupninu, osim ako se strane drugačije pisano dogovore.
  3. (3)Zakupodavac vraća depozit u roku od ______ dana od primopredaje stana, umanjen samo za dokazanu štetu koja prelazi promjene nastale redovnom upotrebom i za dospjele neplaćene obaveze, o čemu zakupcu daje pisano obrazloženje.

Član 5
Troškovi korišćenja stana

  1. (1)Zakupac za vrijeme trajanja zakupa plaća troškove koji nastaju korišćenjem stana: električnu energiju, vodu, grijanje, odvoz smeća, internet i televiziju, kao i druge troškove same upotrebe stana.
  2. (2)Porez na nepokretnost i naknadu za održavanje stambene zgrade plaća zakupodavac.
  3. (3)Stanje brojila na dan predaje i na dan vraćanja stana upisuje se u zapisnik o primopredaji.

Član 6
Održavanje i opravke

  1. (1)Zakupodavac održava stan u stanju podobnom za stanovanje i o svom trošku vrši potrebne opravke.
  2. (2)Sitne opravke izazvane redovnom upotrebom stana snosi zakupac.
  3. (3)Zakupac je dužan da bez odlaganja obavijesti zakupodavca o kvaru ili nedostatku zbog kojeg je potrebna opravka.
  4. (4)Ako potrebne opravke u znatnoj mjeri i za duže vrijeme ometaju korišćenje stana, zakupac ima pravo na srazmjerno sniženje zakupnine ili na raskid ugovora, u skladu sa zakonom.

Član 7
Korišćenje stana

  1. (1)Zakupac koristi stan pažnjom dobrog domaćina, u skladu sa ovim ugovorom i kućnim redom stambene zgrade.
  2. (2)Zakupac ne smije bez prethodne pisane saglasnosti zakupodavca: a) dati stan ili dio stana u podzakup ili ga izdavati turistima; b) vršiti prepravke ili građevinske radove u stanu; c) mijenjati namjenu stana.
  3. (3)Zakupodavac može ući u stan radi pregleda ili opravki samo uz prethodnu najavu i u vrijeme dogovoreno sa zakupcem, osim kad je to hitno radi sprječavanja štete.

Član 8
Prijave i porezi

  1. (1)Zakupodavac u roku od 15 dana od zaključenja ugovora dostavlja primjerak ugovora organu uprave nadležnom za poslove poreza i pisano obavještava upravnika stambene zgrade o zakupu, u skladu sa zakonom.
  2. (2)Zakupac prijavljuje prebivalište, odnosno boravak na adresi stana u rokovima propisanim zakonom, a zakupodavac mu daje podatke i primjerak ugovora potrebne za prijavu.
  3. (3)Zakupodavac prijavljuje prihod od zakupa i plaća porez na dohodak u skladu sa zakonom, osim kad porez obračunava i plaća zakupac u skladu sa članom 3 stav 3 ovog ugovora.

Član 9
Otkaz i raskid ugovora

  1. (1)Ugovor zaključen na neodređeno vrijeme svaka strana može otkazati pisanim otkazom, uz otkazni rok od ______; ako otkazni rok nije upisan, on iznosi tri mjeseca.
  2. (2)Ugovor zaključen na određeno vrijeme prije isteka roka prestaje sporazumom strana ili iz razloga propisanih zakonom. Svaka strana ga može otkazati i prije isteka roka, uz otkazni rok od ______ (popuniti samo ako strane to žele).
  3. (3)Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako zakupac: a) ne plati zakupninu za dva uzastopna roka plaćanja; b) da stan u podzakup bez saglasnosti zakupodavca; c) i poslije opomene koristi stan protivno ugovoru ili ga zapušta, tako da prijeti znatna šteta.
  4. (4)Zakupac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako je stan opasan po zdravlje, kao i u drugim slučajevima propisanim zakonom.
  5. (5)Otkaz se daje pisanim putem, preporučenom pošiljkom ili lično uz potvrdu o prijemu, a otkazni rok teče od dana prijema otkaza.

Član 10
Vraćanje stana

  1. (1)Po prestanku zakupa zakupac vraća stan, namještaj i opremu u stanju u kojem ih je primio, uzimajući u obzir promjene nastale redovnom upotrebom.
  2. (2)Primopredaja se vrši zapisnikom u koji se upisuju stanje stana i opreme, stanje brojila i broj vraćenih ključeva.
  3. (3)Zakupodavac ne smije samovoljno mijenjati brave, iznositi stvari zakupca ili isključivati priključke; iseljenje se sprovodi samo u postupku propisanom zakonom.

Član 11
Promjena vlasnika stana

  1. Ako zakupodavac otuđi stan za vrijeme trajanja zakupa, sticalac stupa na mjesto zakupodavca i zakup se nastavlja u skladu sa zakonom.

Član 12
Završne odredbe

  1. (1)Na odnose koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.
  2. (2)Ugovor se zaključuje u pisanoj formi, a potpisi ugovornih strana ovjeravaju se kod notara ili drugog organa nadležnog za ovjeru; ugovor koji nije ovjeren je ništav.
  3. (3)Sporove iz ovog ugovora strane će pokušati da riješe sporazumno, a u suprotnom je nadležan sud na čijem se području stan nalazi.
  4. (4)Ugovor je sačinjen u ______ istovjetnih primjeraka, od kojih svaka strana zadržava po ______.
  5. (5)Ako je ugovor sačinjen i na drugom jeziku, u slučaju razlike mjerodavan je tekst na crnogorskom jeziku.

ZAKUPODAVAC

ZAKUPAC

Traduction française (pour comprendre uniquement)

CONTRAT DE BAIL D’HABITATION

CONTRAT DE BAIL D’HABITATION

Conclu le ______ à ______ entre :

1. ______ (nom et prénom), numéro d’identification personnel (JMBG) ou numéro de passeport ______, domicilié à ______, rue ______ numéro ______ (ci-après : le bailleur), et

2. ______ (nom et prénom), numéro d’identification personnel (JMBG) ou numéro de passeport ______, nationalité ______, domicilié à ______ (ci-après : le locataire).

Article 1
Objet du contrat

  1. (1)Le bailleur est propriétaire de l’appartement situé à ______, rue ______ numéro ______, étage ______, appartement numéro ______, d’une surface de ______ m², inscrit à l’extrait du registre foncier (list nepokretnosti) numéro ______, commune cadastrale ______ (ci-après : l’appartement).
  2. (2)Le bailleur donne l’appartement à bail au locataire à usage d’habitation ; le locataire prend l’appartement à bail et s’engage à payer le loyer.
  3. (3)Outre le locataire, habiteront dans l’appartement : ______.
  4. (4)L’appartement est remis avec les meubles et équipements énumérés dans l’état des lieux d’entrée, signé par les deux parties, qui fait partie intégrante du présent contrat.

Article 2
Durée du bail

  1. (1)Le contrat est conclu (entourer la mention choisie) : a) pour une durée déterminée, du ______ au ______ ; b) pour une durée indéterminée, à compter du ______.
  2. (2)Le contrat à durée déterminée prend fin à l’expiration de son terme. Si le locataire continue d’utiliser l’appartement après le terme et que le bailleur ne s’y oppose pas, un nouveau contrat à durée indéterminée aux mêmes conditions est réputé conclu.

Article 3
Loyer

  1. (1)Le loyer mensuel est de ______ € (en toutes lettres : ______ euros).
  2. (2)Le locataire paie le loyer d’avance, au plus tard le ______ de chaque mois pour le mois en cours, par virement sur le compte du bailleur numéro ______ auprès de ______ ou en espèces contre reçu écrit.
  3. (3)Si le locataire est une personne morale ou un entrepreneur individuel, le montant visé à l’alinéa 1 du présent article est un montant brut, sur lequel le locataire calcule et verse l’impôt sur le revenu du bailleur conformément à la loi.
  4. (4)Sur le loyer non payé à l’échéance, le locataire doit les intérêts moratoires légaux.

Article 4
Dépôt de garantie

  1. (1)À la signature du contrat, le locataire remet au bailleur un dépôt de garantie de ______ €, en garantie de la réparation des dommages causés à l’appartement et aux équipements et des obligations échues et impayées au titre du présent contrat.
  2. (2)Le dépôt de garantie n’est pas des arrhes (kapara) et ne s’impute pas sur le loyer, sauf accord écrit contraire des parties.
  3. (3)Le bailleur restitue le dépôt dans un délai de ______ jours après la remise de l’appartement, diminué uniquement des dommages prouvés allant au-delà des changements dus à un usage normal et des obligations échues et impayées, et en donne au locataire une justification écrite.

Article 5
Frais d’utilisation de l’appartement

  1. (1)Pendant le bail, le locataire paie les frais résultant de l’utilisation de l’appartement : électricité, eau, chauffage, enlèvement des ordures, internet et télévision, ainsi que les autres frais d’utilisation de l’appartement.
  2. (2)L’impôt foncier et la contribution à l’entretien de l’immeuble sont à la charge du bailleur.
  3. (3)Les relevés des compteurs le jour de la remise et le jour de la restitution de l’appartement sont inscrits dans l’état des lieux.

Article 6
Entretien et réparations

  1. (1)Le bailleur maintient l’appartement en état d’être habité et effectue à ses frais les réparations nécessaires.
  2. (2)Les menues réparations résultant de l’usage normal de l’appartement sont à la charge du locataire.
  3. (3)Le locataire doit informer sans délai le bailleur de toute panne ou de tout défaut nécessitant une réparation.
  4. (4)Si les réparations nécessaires empêchent l’usage de l’appartement dans une mesure importante et pendant longtemps, le locataire a droit, conformément à la loi, à une réduction proportionnelle du loyer ou à la résiliation du contrat.

Article 7
Usage de l’appartement

  1. (1)Le locataire use de l’appartement avec le soin d’un bon locataire, conformément au présent contrat et au règlement de l’immeuble.
  2. (2)Sans l’accord écrit préalable du bailleur, le locataire ne peut pas : a) sous-louer l’appartement ou une partie de celui-ci ni le louer à des touristes ; b) effectuer des transformations ou des travaux dans l’appartement ; c) changer la destination de l’appartement.
  3. (3)Le bailleur ne peut entrer dans l’appartement pour une visite ou des réparations qu’après en avoir averti le locataire et à une heure convenue avec lui, sauf urgence pour éviter un dommage.

Article 8
Déclarations et impôts

  1. (1)Dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat, le bailleur remet un exemplaire du contrat à l’administration chargée des impôts et informe par écrit le gestionnaire de l’immeuble de la location, conformément à la loi.
  2. (2)Le locataire déclare son domicile ou sa résidence à l’adresse de l’appartement dans les délais fixés par la loi, et le bailleur lui fournit les informations et l’exemplaire du contrat nécessaires à cette déclaration.
  3. (3)Le bailleur déclare les revenus locatifs et paie l’impôt sur le revenu conformément à la loi, sauf lorsque le locataire calcule et verse l’impôt conformément à l’article 3, alinéa 3, du présent contrat.

Article 9
Congé et résiliation

  1. (1)Le contrat conclu pour une durée indéterminée peut être résilié par chaque partie par écrit, moyennant un préavis de ______ ; si aucun préavis n’est indiqué, il est de trois mois.
  2. (2)Le contrat conclu pour une durée déterminée prend fin avant son terme par accord des parties ou pour les motifs prévus par la loi. Chaque partie peut aussi le résilier avant son terme moyennant un préavis de ______ (à remplir seulement si les parties le souhaitent).
  3. (3)Le bailleur peut résilier le contrat sans préavis si le locataire : a) ne paie pas le loyer à deux échéances consécutives ; b) sous-loue l’appartement sans l’accord du bailleur ; c) même après un avertissement, utilise l’appartement contrairement au contrat ou le néglige, de sorte qu’un dommage important est à craindre.
  4. (4)Le locataire peut résilier le contrat sans préavis si l’appartement est dangereux pour la santé, ainsi que dans les autres cas prévus par la loi.
  5. (5)Le congé est donné par écrit, par lettre recommandée ou remis en main propre contre accusé de réception ; le préavis court à compter du jour de sa réception.

Article 10
Restitution de l’appartement

  1. (1)À la fin du bail, le locataire restitue l’appartement, les meubles et les équipements dans l’état où il les a reçus, compte tenu des changements dus à un usage normal.
  2. (2)La restitution se fait par un état des lieux de sortie où sont inscrits l’état de l’appartement et des équipements, les relevés des compteurs et le nombre de clés rendues.
  3. (3)Le bailleur ne peut pas, de sa propre initiative, changer les serrures, enlever les affaires du locataire ou couper les fournitures ; l’expulsion n’a lieu que selon la procédure prévue par la loi.

Article 11
Changement de propriétaire

  1. Si le bailleur aliène l’appartement pendant le bail, l’acquéreur prend la place du bailleur et le bail se poursuit conformément à la loi.

Article 12
Dispositions finales

  1. (1)Pour tout ce qui n’est pas réglé par le présent contrat, la Loi sur les obligations s’applique.
  2. (2)Le contrat est conclu par écrit et les signatures des parties sont légalisées par un notaire ou une autre autorité compétente ; un contrat non légalisé est nul.
  3. (3)Les parties s’efforceront de régler à l’amiable les litiges nés du présent contrat ; à défaut, le tribunal du lieu de situation de l’appartement est compétent.
  4. (4)Le contrat est établi en ______ exemplaires identiques, dont chaque partie conserve ______.
  5. (5)Si le contrat est également établi dans une autre langue, le texte monténégrin prévaut en cas de divergence.

LE BAILLEUR

LE LOCATAIRE

Sur quoi repose chaque clause

DispositionCe que dit la loiRéférence
FormeLe bail d’un logement doit être écrit et légalisé, sinon il est nul.Loi sur les obligations, art. 629
Charges et réparationsLes réparations nécessaires incombent au bailleur ; les menues réparations dues à l’usage normal et les frais d’utilisation incombent au locataire.Loi sur les obligations, art. 598
Réparations qui empêchent l’usageLe locataire peut résilier ou demander une réduction proportionnelle du loyer.Loi sur les obligations, art. 599
Loyer impayéAprès deux échéances consécutives impayées, le bailleur peut résilier sans préavis.Loi sur les obligations, art. 631
Sous-locationLa sous-location sans accord permet la résiliation sans préavis.Loi sur les obligations, art. 632
Usage abusifAprès un avertissement, l’usage abusif ou la négligence menaçant d’un dommage important permettent la résiliation sans préavis.Loi sur les obligations, art. 610
CongéLe bail à durée indéterminée prend fin par congé ; à défaut de préavis convenu, il est de trois mois.Loi sur les obligations, art. 634
RestitutionDans l’état où l’appartement a été reçu, compte tenu de l’usure normale.Loi sur les obligations, art. 613
Vente de l’appartementL’acheteur prend la place du bailleur ; le bail continue.Loi sur les obligations, art. 619
ExpulsionUniquement selon la procédure légale, jamais par voie de fait.Loi sur les obligations, art. 636
Dépôt de garantieNon réglé par la loi : le montant, l’objet et le délai de restitution sont fixés par le contrat.Clause contractuelle
Déclarations après signatureExemplaire à l’administration fiscale et avis écrit au gestionnaire dans les 15 jours.Loi sur l’entretien des bâtiments d’habitation, art. 16 et 23
Déclaration d’adresseCitoyens dans les 8 jours ; étrangers dans les 24 heures suivant l’arrivée.Loi sur les registres de domicile, art. 10 ; Loi sur les étrangers, art. 96
Impôt sur le loyer15 % après 30 % de frais forfaitaires ; une société locataire retient l’impôt.Loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques, art. 49a
TribunalLes litiges relèvent du tribunal du lieu de l’appartement.Loi sur la procédure civile

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Questions fréquentes

Le bail doit-il être légalisé au Monténégro ?
Oui. Le bail d’un appartement doit être écrit et légalisé, sinon il est nul (Loi sur les obligations, article 629). Les signatures sont légalisées par un notaire, un tribunal ou la commune.
Quel est le préavis pour un bail d’appartement ?
Celui que prévoit le bail. Si un bail à durée indéterminée ne fixe pas de préavis, il est de trois mois. Un bail à durée déterminée prend fin à son terme.
La loi plafonne-t-elle le dépôt de garantie ?
Non. La loi ne règle pas le dépôt de garantie : son montant, ce qu’il couvre et le délai de restitution s’écrivent dans le bail. Parlez de dépôt de garantie, pas de kapara, qui obéit à ses propres règles.
Peut-on signer le bail en français ?
Signez le texte monténégrin, ou une version bilingue où le texte monténégrin prévaut. Une partie qui ne comprend pas le monténégrin peut avoir besoin d’une traduction lors de la légalisation des signatures.
Qui paie l’impôt sur le loyer ?
Le bailleur : 15 % du loyer après 30 % de frais forfaitaires, plus la surtaxe communale. Si le locataire est une société ou un entrepreneur individuel, il retient et verse l’impôt sur chaque paiement.

Nos guides détaillés

Sources

Modèle vérifié au regard des lois en vigueur le 9 octobre 2026. Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseil juridique ; le modèle ne remplace pas un conseil sur un cas précis. Pour un bail adapté à votre situation, adressez-vous à un cabinet d’avocats, par exemple RoNa Legal.

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